Покупка на вырост
Алексей ГАЛЬЦЕВ, основатель компании Realiste
Сегодня рынок загородной недвижимости Подмосковья переживает не лучшие времена. В продаже находится порядка 28,5 тыс. жилых домов и таунхаусов, более 80% из них не могут найти покупателей больше года. Тем не менее, даже в такие «депрессивные» времена можно удачно вложиться в недвижимость, считают эксперты. Купленные сегодня объекты в перспективе могут подорожать на 200% и более.
Как выбрать место
На цены участков и домов в Подмосковье сильно влияет их транспортная доступность. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район конкурентоспособнее и дороже менее доступных соседей. Однако ситуация может меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, и это вносит коррективы в «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу. Так что значение транспортной доступности в течение следующих десяти лет может снизиться. А это означает, что, если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока не слишком просто добраться, через десять лет его цена может значительно вырасти.
Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, эксперты компании Realiste проанализировали районы Подмосковья, расположенные в пределах Московского большого кольца («бетонки»), в среднем это 30 км от МКАД. Измерив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит «скидка» за лишние 10 или 30 минут в пути и какие районы, недооцененные сегодня из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этой информацией могут воспользоваться как профессиональные инвесторы, так и обычные покупатели.
В список районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста, вошли Тимошкино — Веледниково, Фрязино, Пестовская гавань — Тишково, Буняково — Витяково, Опалиха, Нефедьево — Надовражино, Звенигород, Крекшино — Санино, Коптелино — Жуковка, Веревское — Клушино. По оценке Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — на 231% (в районе Тимошкино и Веледниково). Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тыс. рублей. При этом, по прогнозу, за десять лет она подорожает до 294 тыс. рублей, то есть на 288%. А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 тыс. и 411 тыс. рублей соответственно, но потенциал роста в этих районах все равно существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.
Где строить, а где покупать
Предположим, вы определились с районом покупки и ищете подходящее предложение. И здесь возникает сложность — стоимость большинства готовых частных домов в Подмосковье сильно завышена. Продавцы устанавливают цены нерационально: привязывают их к цене квадратного метра жилья в новостройках, включают расходы на строительство дома, которые понесли 10-20 лет назад, добавляют эмоциональные факторы («Я всю душу в этот дом вложил»). В среднем, цены завышены примерно на 50% по сравнению с адекватной рыночной стоимостью недвижимости. Скажем, за 12 млн рублей продается дом не ближе чем в 30 км от МКАД. Реалистичные предложения от «частников» есть, но они составляют лишь 1020%. Проблему можно решить, если купить участок без дома и построить жилье самостоятельно. Другой вариант — покупать готовое жилье у частных владельцев или у девелоперов.
Проанализировав имеющиеся на рынке предложения, эксперты выделили те районы Подмосковья, в которых выгоднее строиться самостоятельно, и те, где лучше искать готовое жилье. По мнению специалистов, строиться имеет смысл в районах, где сегодня стоимость квадратного метра построенного жилья в 10 и более раз ниже стоимости земли (такие районы представлены в таблице 1).
Если же в районе земля уже сегодня стоит достаточно дорого, а цены на соседние дома разумные, имеет смысл покупать готовое жилье (см. таблицу 2). При оценке целесообразности покупки нужно смотреть на соотношение стоимости квадратного метра дома и «квадрата» земли: если оно ниже 1000%, то экономически выгодно покупать готовый дом. Так, если вы решили приобрести недвижимость недалеко от Архангельского или Битцы, имеет смысл искать владельцев домов, которые хотят продать свои дома по рыночной цене. Определить ее можно, прибавив к стоимости строительства дома (сегодня это примерно 10,5 млн рублей за дом бизнес-класса площадью 150 кв. м) 25% — это средняя маржинальность строительства по рынку.