На площадке «Сибирской медиагруппы» состоялось очередное заседание дискуссионного клуба «Точка зрения». На этот раз поводом для обсуждения стали перспективы развития Барнаула и создания новых микрорайонов. Многие девелоперы жалуются, что в городе почти не осталось участков для строительства, а освобождение площадей после расселения аварийного жилья идет не так быстро, в связи с чем подходящая земля появляется нечасто и в небольших количествах. В то же время госкорпорация Дом.рф готовится выставить на продажу первые федеральные земли в границах Павловского тракта и Солнечной поляны - для начала участок в 50 га, что сопоставимо с новым микрорайоном. При этом всего планируется освоить почти 1000 га, то есть речь идет о создании целого нового административного района в течение следующих десятилетий. Предполагается, что застройка будет проходить в соответствии с договорами комплексного развития территорий (КРТ), предполагающими помимо жилья также создание социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в единой концепции, этот механизм был разработан и принят на федеральном уровне в начале 2021 года. Также он позволяет ускорить расселение аварийного жилья и построить новое в уже застроенных зонах, избежав точечного строительства, что уже планируется применить в барнаульском микрорайоне Поток. Перспективы строительной отрасли и реализации проектов КРТ в краевом центре обсудили застройщики вместе с представителями муниципальной и краевой власти, другими экспертами. Вместе с тем они порассуждали о плюсах и минусах такой программы, обозначили имеющиеся вопросы и порассуждали на другие темы, к примеру, о расширении города на правый берег Оби.

О застройке новых территорий Барнаула

Николай Сарокваша, представитель госкорпорации Дом.рф (по видеосвязи):

- Большой массив территории за Павловским трактом – более 1000 га. На одной площадке уже есть инвестор, мы провели успешные торги. Дальше ведется ряд процедур по другим участкам. Наблюдаем принцип сарафанного радио. Когда появился первый инвестор, у других возникла вера в успешность проектов. Есть еще два больших массива примерно по 500 га.

Все это подготовлено для будущих концепций развития территории, которая позволяет комплексно развивать такого рода большие по площади площадки, где нужно совместно с регионом решать вопросы по всей сопутствующей инфраструктуре. Речь идет не только об инженерных сооружениях, но и объектах социального назначения – детских садах, школах, поликлиниках. В таких проектах все должно идти параллельно, чтобы мы не получали просто ничем не обеспеченные жилые коробки.

Выставлять большое количество земли в моменте, наверное, неправильно. Просто бизнес региона не сможет его переварить и, самое главное, нет такого спроса. Поэтому мы условно поделили площадку под жилье на лоты. В ближайшее время выставим порядка 50 га в формате комплексного развития территории. Будет разработана концепция, которую согласуют с представителями Алтайского края. Это является условием запуска таких площадок. Инвесторы увидят тендеры, объем жилищного строительства и необходимость обеспечить место инфраструктурой.

Тут тоже важно соблюдать баланс нагрузки на регион и на бизнес. Нужно получить современный микрорайон, и такой проект должен быть маржинален для застройщика, поскольку, если затраты на инженерию и социальные объекты лягут на него, то никакую прибыль он не сможет получить. Здесь мы предусматриваем возможность подключения как бюджетных, так и внебюджетных средств, к примеру, инфраструктурные облигации, которые активно поддерживаются.

Это огромные проекты на десятилетия. Если мы говорим про первую очередь - 50 га, то, думаю, через 9-10 лет их освоение завершится. Около года уходит только на разработку и утверждение проекта планировки территории.

Игорь Спивак, замминистра строительства и ЖКХ Алтайского края:

- Этим проектом мы занимаемся совместно с коллегами из Дом.рф и администрацией Барнаула очень давно – на протяжении последних трех лет. Учитывая стесненность города в свободных землях под комплексное развитие, он имеет определенную перспективу. Да, это может занять не одно десятилетие, будет зависеть от спроса и интенсивности застройки. Очень много пришлось сделать в части сокращения зон влияния аэропорта: из-за категории этого объекта имелись определенные ограничения.

Часть земли из порядка 1000 га отведется под земли промышленности и энергетики. Та часть, которая позволяет вести жилищное строительство, будет осваиваться комплексно. В приоритете предполагается возведение многоэтажного многоквартирного жилья, потому что с учетом близлежащих районов Барнаула в части ведения индивидуального жилищного строительства проблем на порядок меньше.

Очень много еще предстоит сделать в плане оснащения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Какое обилие федеральных программ сейчас действует, думаю, найдутся застройщики, которые увидят в этом какую-то рациональность и рентабельность для себя.

Во взаимодействии со строительным сообществом и муниципалитетом будем делать все возможное, чтобы снизить бремя на девелоперов и получить на выходе удобоваримую стоимость жилья.

Ксения Белоусова, руководитель группы компаний «Алгоритм», депутат Алтайского Заксобрания:

- Когда я начинала работать в отрасли, улица Балтийская была окраиной Барнаула. Прошло не так много времени, и конец города сместился на несколько микрорайонов. В любом случае центр – это всегда сложная застройка. Тут должны привлекаться федеральные средства, потому что на уровне местного бюджета невозможно расселить уже застроенные территории, о каких бы площадках мы не говорили. Ресурсов на это в муниципальном бюджете навряд ли когда-то будет достаточно в полной мере.

Соответственно, должны развиваться те площадки, которые находятся в незастроенной части. Если мы подходим к плановому периоду, как представитель Дом.рф сказал, на 10 лет, то это для 50 га достаточно большой и весьма нерациональный срок. Мы еще не видели условий аукциона, но если в его составе они определят, за счет каких средств проинвестируются объекты социального назначения, то, возможно, появится заинтересованное лицо.

В Дом.рф все равно рассуждают иначе, не смотрят на ту рентабельность, которая есть у регионального застройщика здесь. У нас низкомаржинальные проекты, мы не можем строить самостоятельно социальную инфраструктуру, не можем строить дороги, потому что не можем все это включить в стоимость квадратного метра. А все-таки в регионе власть от строителей ждет снижения для населения цены и повышения доступности жилья. Пока все эти вопросы не будут решены, то не будет яркого интереса к этим площадкам, потому что это большие и сложные затраты.

Что касается облигационных механизмов, то коллеги из Дом.рф приезжали, рассказывали о них. В сегодняшней структуре у нас в Алтайском крае применить то, как они это хотят, в чистом виде невозможно. Чтобы это было можно использовать, точно нужен куратор, в том числе со стороны Дом.рф, который бы максимально прорабатывал включение этих проектов в какую-то программу. Без этого самостоятельно силами строителей мы не справимся. Когда застройщик заинтересован? Когда он стал обладателем земельного участка. Ему неинтересно решать проблемы того, что ему ни на каком праве не принадлежит. Ждать от муниципалитета или региона, что они начнут заниматься сетями при наличии правообладателя федеральной земли в лице Дом.рф, наверное, тоже нецелесообразно. Поэтому госкорпорация должна сама предпринять декларативный ход, а именно обозначить конкретные механизмы для того, чтобы застройщики приняли участие.

Андрей Федоров, замглавы администрации Барнаула по градостроительству и земельным отношениям:

- Сейчас мы активно занимается разработкой изменений в Генеральный план, и крупные участки для строительства на других территориях также могут появиться. К вводу в градостроительный оборот планируются земли, в том числе Змеиногорского тракта, в районе аэропорта, которые пока не являются зоной многоэтажной застройки, и такие правки необходимо внести. Более того, по инициативе строительного сообщества рассматриваются участки за Новым мостом.

Я бы не был столь категоричен насчет этой перспективы. Территория в 50 га, которую мы рассматриваем за Павловским трактом вблизи аэропорта, будет обеспечена инженерной инфраструктурой. А остальная часть? Если мы говорим о сетях в полях, то это один разговор. А если говорим о больших сетях для полного обеспечения всего, как его еще по-другому называют, северо-западного планировочного района (около 1000 га – прим. ред. «Банкфакс»), то необходимо не только доведение сетей, но и большая работа по модернизации и реконструкции уже существующего водопровода и канализации. Эта ситуация довольно непростая. По теплоснабжению немного проще, «Сибирская генерирующая компания» заявляла о заинтересованности этим проектом. Чтобы все понимали, затраты на эту инфраструктуру миллиардные. Коридоры для этих коммуникаций ограничены. Обеспечить каждые 50 га отдельно не получится. Нужно сразу думать о том, чтобы создать сети на всей территории зоны.

Освоение правого берега за Новым мостом тоже потребует больших затрат, но сегодня технологии обеспечения инженерной инфраструктурой шагнули далеко вперед. Те вопросы, которые казались нерешаемыми еще 15 лет назад, сегодня доступно решаются. Внесение правок в Генплан – это разговор на перспективу. То, что сегодня застройщику неинтересно или не потянуть вместе с муниципалитетом с точки зрения обеспечения, завтра может измениться, в том числе благодаря новым технологиям.

Евгений Башкиров, главный архитектор ООО «Проектный институт «Алтайгражданпроект»:

- 50 га – это два-три микрорайона – небольшая планировочная единица. Если 500 га, то это уже 20-25 микрорайонов. Приблизительно это сравнимо с территорией, которая у нас сейчас идет от улицы Малахова до Солнечной Поляны. Сейчас мы имеем транспортную связь только через Павловский тракт. Он уже перегружен. Представляете, какая нагрузка ляжет? Расширять его мы уже не можем, потому что он зажат существующей многоэтажной застройкой. Понятно, что инженерная инфраструктура должна быть, но очень важна транспортная. Должна появиться мощная объездная магистраль, причем с многоуровневыми развязками.

Почему в Генеральном плане рассматривается правобережье, о котором говорят в Барнауле еще с 1970-1980-х годов? Потому что транспортные проблемы здесь более решаемы. Дороги более короткие. Может быть, еще мост через Обь должен появиться. Сейчас город уже потихоньку начинает если не задыхаться, то испытывать проблемы с загруженностью улиц.

Каждый год по Генплану города у нас должно строиться минимум 600 тысяч кв. м жилья. Если это перевести на количество микрорайонов, то это колоссальные цифры – это новый город. Сейчас фактически у нас даже больше получается.

Андрей Федоров, замглавы администрации Барнаула по градостроительству и земельным отношениям:

- Я поддержу. При изменении Генплана об этом говорят архитекторы и строители. Вопрос транспортной инфраструктуры очень остро стоит. Транспортный каркас отдельно обсуждался, и по нему есть ряд нерешенных вопросов. Все понимают, что есть дорогостоящие проекты, мы говорим и о туннеле на Красноармейском проспекте (под железнодорожным вокзалом с выходом на улицу Георгия Исакова – прим. ред. «Банкфакс»), объездных дорогах и дублирующих магистралях. Чтобы реализовывать такие масштабные жилищные проекты, это все нужно учитывать. Действительно, северо-западный планировочный район – это как минимум новый административный район.

Также нужно учитывать строительство социальных объектов. Сегодня Дом.рф, разрабатывая договоры комплексного развития территории, предлагает инвестору, по крайней мере на первом этапе в центральной части России, подписать его на условиях легкой неопределенности. Нет четкого понимания, кто и за какие средства будет эти объекты строить. Если мы говорим о 50 га или уже о 500 га, то это десятки школ и детских садов. Не секрет, что их возведение сегодня стоит более 1 млрд рублей в шестибалльной сейсмике (зоне сейсмической активности – прим. ред. «Банкфакс»), а если в семибалльной, то стоимость подходит к 2 млрд рублей.

Роман Клевакин, заместитель директора по маркетингу строительной компании «Жилищная инициатива»:

- У меня стойкое ощущение, что мы собрались здесь делить шкуру не то что не убитого, а вообще несуществующего медведя. Этот закон о комплексном развитии территорий – недавнее изобретение. Он есть на бумаге, но на практике по нему еще ничего не осуществлено. У меня такое подозрение, что и не будет. Максимум, чем ограничится все, 50 га разыграют, а потом еще 50 га, и на этом все закончится.

Закон бы работал, если бы к нему прилагалось какое-то федеральное финансирование. Например, местная власть рисует красивый проект планировки, высылает в федеральный центр, там рассматривают, утверждают и выделяют деньги. Допустим, 30 млрд рублей на строительство дорог, школ, детских садов. Но этого нет, и не будет.

Дом.рф – это прекрасная организация, но она же московская, а не местная. У них огромное количество таких проектов. Они сейчас что-то сделают, поковыряются немного, нам отдадут, мы на это все посмотрим, и все закончится. Вопросы же обозначены. А что с дорогами? А что с сетями? За чьи деньги это будет делаться? На застройщика это повесить невозможно.

У нас раньше была организация горисполкома, которая потом превратилась в «Барнаулкапстрой». Благодаря ее работе мы в свое время освоили пару кварталов. К сожалению, мы эту структуру утратили. Именно она занималась вопросами согласования с сетями, разработкой, планировкой территории. Нам нужен некий региональный оператор, который бы брал земельный участок, доводил до ума, межевал, а затем выставлял на аукцион готовый, обеспеченный инженерной инфраструктурой и дорогами, чтобы застройщики могли его купить. Тогда эти деньги, вырученные от продажи, могли бы направляться на развитие новых территорий. У нас на аукцион выставляются участки по какой-то непонятной фантастической цене, строители платят деньги за него, которые впоследствии растворяются в бюджете. Потом ломают голову, где взять средства на развитие участков.

О строительстве на месте снесенных аварийных домов, комплексной «реновации» Потока и точечной застройке

Андрей Федоров, замглавы администрации Барнаула по градостроительству и земельным отношениям:

- Авариные объекты, которые планируется снести, достаточно разрознены. Всем сегодня известен микрорайон Поток, где огромное количество домов либо уже признаны аварийными, либо находятся в стадии ожидания. Но даже здесь, где скученность зданий очень большая, есть проблема «лоскутного одеяла». То есть между двумя строениями может стоять дом, который явно не является аварийным и подлежащим сносу, или административное здание. Получаются небольшие наборы участков по 20-30 соток и даже по 10.

Мы сейчас рассматриваем вариант комплексного развития территории Потока. Где это возможно, нужно строить жилье с обеспечением социальными объектами и сносом зданий, которые не вошли в программу по расселению, так как были признаны аварийными после 2017 года. Федеральное финансирование по таким домам пока не определено, но механизм КРТ позволяет включать такие объекты.

Остается ряд вопросов со строительством социальной инфраструктуры. Сегодня законодательством, к примеру, не предусмотрен механизм выкупа земель для школ и детских садов. Если территория свободна от прав третьих лиц, то в проекте планировки мы можем включить возведение такого объекта. Но они требовательны по размеру участков - школе нужно до 3 га. При этом же еще нужен итог всего проекта, то есть помимо жилья должны быть здания торгового и административного значения.

По небольшим участкам надо смотреть индивидуально. Есть территории, в том числе в центральной части Барнаула, которые обеспечены социальной и инженерной инфраструктурой. За счет сноса аварийного жилья освобождается определенная площадь, и здесь в рамках разработки проектов планировки посмотреть при соблюдении всех нормативов локальные проекты жилищного строительства. Есть территории, которые однозначно не стоит рассматривать под точечную застройку.

Роман Клевакин, заместитель директора по маркетингу строительной компании «Жилищная инициатива»:

- По сути, мы идем к точечной застройке на всех парах. И это не перспектива, это реальность. Вы оглянитесь вокруг, это уже происходит сейчас. Нет никаких предпосылок, которые позволяют нам надеяться на что-то другое.

Что касается освоения уже застроенных территорий. Кроме всех вопросов с сетями и юридическими моментами, есть важный момент юридической очистки участков. Представляете, что такое расселить 20 собственников? Я вам точно говорю, что через какое-то время появится человек, который будет с этим не согласен. Застройщик, который зайдет на эту землю, будет расхлебывать непонятно сколько лет. У него уже деньги вложены, а он судится за этот участок, потому что какой-то вопрос не решен. Строители должны заходить на юридически очищенные участки. Этих механизмов просто нет. Этим нужно серьезно заниматься.

Численность населения тоже не растет, и это тоже проблема. Я многим людям задавал вопрос о том, а сколько нужно строить? Никто ответить не может, и ответа нет. Я и у банкиров спрашивал. Они подмигивают и говорят, что еще можете немного, но цифры не называют. У них есть статистика какая-то, но они не делятся.

Андрей Федоров, замглавы администрации Барнаула по градостроительству и земельным отношениям:

- Механизм комплексного развития территорий в зонах с аварийным фондом своим договором может предусматривать этапы реализации. На первом – застройка участков с отсутствующими ограничениями, в дальнейшем – с определенными обременениями. Более того, сам механизм предусматривает в том числе взаимодействие муниципалитета и людей, проживающих в аварийных домах, с точки зрения оценки помещений, всех судебных процессов, если таковые возникают. Поэтому это тоже можно регулировать.

Соглашусь, что желательно, чтобы участки были обеспечены инженерной инфраструктурой, но сегодня бюджет Алтайского края и Барнаула, наверное, не всегда в состоянии это потянуть. С точки зрения федерального финансирования есть механизм не только облигаций, но и инфраструктурных бюджетных кредитов, которые регион сегодня уже применяет, в том числе на участках жилищного строительства. К примеру, мы в перспективе обсуждаем застройку Ковша и его обеспечение сетями.

Игорь Спивак, замминистра строительства и ЖКХ Алтайского края:

- Чтобы не было иллюзий, и на сегодняшний день существующие территории жилой застройки обеспечиваются объектами инженерной и транспортной инфраструктуры с привлечением средств федерального бюджета. Например, завершается программа стимулирования жилищного строительства, которая действовала два года. По ней в Барнауле будет построено две дороги, в прошлом году в Новоалтайске сделали. Протяженность чуть более 1 км у каждой, но тем не менее. Есть программа инфраструктурных бюджетных кредитов. Кроме того, есть индивидуальная программа развития Алтайского края, по которой активно строятся и дороги, и сети. Поэтому я не согласился бы с существующим или несуществующим медведем. Мы же думаем о перспективе. Уверен, что по тем территориям, застройка которых уже заканчивается, на этапе проектирования были те же самые вопросы. page_break

Ксения Белоусова, руководитель группы компаний «Алгоритм», депутат Алтайского Заксобрания:

- Я бы назвала перспективу комплексного развития территорий точно возможной. Просто путь к ее реализации достаточно сложный. Отсутствует правоприменительная практика в расширенном виде, но мы все ее вырабатываем, так же, как прошли адаптацию с институтом эскроу-счетов. Если мы сегодня не будем заходить в этот механизм, то вряд ли правовое сообщество остановится и откатит нас на 10-15 лет назад, когда были другие условия. Нужно смотреть, принимать, пробовать. Только так мы сможем выработать стратегию.

А говоря, что сегодня Барнаулу не нужно столько квадратных метров, мы опускаем руки на старте и соглашаемся с тем, что город больше развивать не будем. Все-таки строительство – это та отрасль, которая является двигателем, в том числе социально-экономических процессов. Если мы любим свой город и Алтайский край, то должны работать на перспективу, выстраивать максимально возможные механизмы и с федеральным центром.