Какие строительные проекты изменят облик России?
Строительный бум или кризис? Рассказываем о главных трендах рынка недвижимости России за последнее время.
Российский рынок недвижимости и строительства переживает период противоречивых изменений: с одной стороны, рекордные цены и дефицит качественных проектов, с другой — падение спроса и ужесточение финансовых условий. Если добавить к этому геополитические вызовы и трансформацию потребительских привычек, картина становится крайне неоднозначной. Давайте разбираться, куда движется отрасль и какие проекты определят ее будущее.
Гражданское строительство: между ипотечным кризисом и ростом качества
Первичный рынок жилья демонстрирует тревожные сигналы: по данным за май 2025 года, продажи новостроек в Московском регионе рухнули на 37,1% в годовом выражении. Особенно сильно пострадали Новая Москва (–33,5%) и старые границы столицы (–42,6%). Причины очевидны — дороговизна квадратного метра (в Москве цены выросли на 11,1% за год) и сокращение доступных ипотечных программ. Однако есть и парадокс: несмотря на падение спроса, застройщики не спешат снижать цены, а в некоторых сегментах, например, в бизнес-классе Петербурга, «квадрат» подорожал на 20%.
Регионы, напротив, показывают неожиданную устойчивость. Вторичное жилье в городах вроде Оренбурга или Набережных Челнов подорожало на 1%, а предложение в Ростове-на-Дону выросло на 10%. Это говорит о перетоке спроса из столиц в более доступные локации. Любопытно и то, что монополизация рынка новостроек снижается: если в 2024 году пять крупнейших застройщиков контролировали до 90% сделок в некоторых городах, то сейчас их доля упала до 64%. Как шутят аналитики, «второй эшелон застройщиков наконец проснулся».
Курортная недвижимость: бегство от реальности или выгодная инвестиция?
Отдельный тренд — ажиотаж вокруг курортного жилья. Калининградская область стала лидером по росту цен: в Балтийске новостройки подорожали на 32,3%, в Зеленоградске — на 27%. Основные покупатели — москвичи (8,5% сделок) и жители Подмосковья (5,4%), готовые платить в среднем 6–7 млн рублей за квартиру у моря. При этом в Краснодаре и Светлогорске цены, напротив, упали на 2,8–36,7%, что свидетельствует о перенасыщении рынка в отдельных локациях.
Главный редактор Информационного агентства «Новости России» Вячеслав Иванов комментирует: «Россияне все чаще видят в недвижимости не жилье, а актив. Но если в 2022–2023 годах они скупали квартиры как «убежище» от инфляции, то сейчас ищут доходность в курортных регионах. Проблема в том, что многие забывают: такой рынок крайне зависим от сезонности и инфраструктуры«.
Коммерческая недвижимость: офисы против торговых центров
Если жилье переживает турбулентность, то коммерческий сегмент демонстрирует резкую поляризацию. Офисный рынок Петербурга, например, не успевает за спросом: в I квартале 2025 года введено 58 тыс. кв. метров площадей (90% — класс А), но к концу года девелоперы обещают еще 97 тыс. кв. метров. Однако даже это не закроет потребности арендаторов — уровень вакансии в классе B составляет всего 3,3%.
А вот торговые центры сталкиваются с кризисом форматов. Доля fashion-ритейлеров в новых ТЦ упала до 16% (против 26% в старых объектах), а кинотеатры и вовсе исчезли из проектов после 2023 года. Зато бум переживают фуд-корты (15% новых ТЦ против 7% в старых) и спортивные пространства (20%). «Раньше люди шли в ТЦ за шоппингом, теперь — за впечатлениями и едой», — констатируют эксперты.
Промышленное и военное строительство: скрытый драйвер экономики
На фоне санкций и импортозамещения промышленное строительство стало одним из ключевых направлений. Хотя открытых данных меньше, чем по жилью, очевидно, что госзаказы на объекты нефтегазовой, металлургической и оборонной отраслей растут. Отдельный тренд — сотрудничество с дружественными странами: например, на Кубе Россия участвует в образовательных проектах для строителей и обсуждает запуск производства мрамора.
Военное строительство и вовсе превратилось в «черный ящик» — точные объемы засекречены, но, по оценкам аналитиков, в 2024–2025 годах расходы на инфраструктуру для армии могли вырасти на 30–40%. Косвенно это подтверждается дефицитом рабочих кадров в гражданском секторе — многие уходят на более стабильные оборонные объекты.
Гостиничный рынок: падение и рекордный рост
За последние десять лет объем ввода новых гостиниц в России сократился на 21% — с 61,7 тыс. номеров в 2005–2014 годах до 48,7 тыс. в 2015–2024 годах. Однако 2025-й может стать переломным: за пять месяцев введено 1,6 тыс. номеров (+20% к прошлому году), а до конца года планируется сдать еще 8,5 тыс. Если все пойдет по плану, итоговый показатель превысит 10 тыс. номеров — это будет лучший результат с 2014 года.
Основные точки роста — Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Камчатка, где активно развивается туризм. При этом, согласно социологическим опросам, доступным в сети, 56% россиян предпочитают в поездках отели, 22% — аренду квартир, а 11% — апартаменты. Загородные дома оказались совсем непопулярны: ни один респондент не выбрал этот вариант. «Люди хотят комфорта, а не дачного экстрима», — иронично замечают аналитики.
Финансовая сфера: ипотека на грани коллапса
Рынок кредитования переживает не лучшие времена. После ужесточения льготных программ в 2024 году выдачи ипотеки на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) рухнули в 3,8 раза. Доля таких кредитов в общем объеме упала с 30% до 15%. Показательно, что если раньше 67% заемщиков брали ипотеку на строительство дома, то теперь половина предпочитает покупать готовое жилье — виной всему рост цен на материалы и сложности с оформлением.
Впрочем, есть и положительные сдвиги: в ряде регионов (Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток) уровень монополизации рынка снизился, что притормозило рост цен. Там, где топ-5 застройщиков контролируют менее 50% продаж, «квадрат» дорожает в среднем на 10% в год против 18% в высокомонополизированных городах. «Чем меньше конкуренции, тем смелее застройщики поднимают цены», — констатируют эксперты.
Благоустройство: как россияне меняют свои города
В 2025 году более 16,5 млн человек приняли участие во всероссийском голосовании за объекты благоустройства — это рекордный показатель. В рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» в 1667 муниципалитетах отбирались территории для реконструкции: парки, набережные, скверы. Особенно активными оказались волонтеры, благодаря которым собрано 60% голосов.
Этот тренд отражает запрос общества на комфортную среду. «Раньше люди молчали, теперь они хотят влиять на то, как выглядит их двор или район», — отмечают урбанисты. Власти, в свою очередь, используют такие проекты для повышения лояльности: благоустроенные территории снижают социальную напряженность.
Перспективы: что ждет отрасль в ближайшие годы?
- Жилье экономкласса уйдет в регионы. Из-за высокой стоимости земли в Москве и Петербурге застройщики будут активнее осваивать области, предлагая проекты с улучшенной планировкой.
- Офисы переориентируются на гибкие форматы. Спрос на коворкинги и hybrid-пространства будет расти, тогда как классические бизнес-центры могут столкнуться с кризисом.
- Курортная недвижимость останется рискованным активом. Цены в перспективных локациях (Калининград, Сочи) продолжат колебаться из-за перегрева рынка.
- Военное и промышленное строительство получат приоритет. Государство увеличит инвестиции в инфраструктуру, связанную с оборонкой и импортозамещением.
Российский рынок недвижимости напоминает лоскутное одеяло: где-то цены бьют рекорды, где-то спрос падает до нуля. Кризис ипотеки, бум гостиниц, трансформация ТЦ — все это части одной мозаики. Очевидно одно: отрасль ждет глубокая перестройка, и только адаптивные игроки останутся на плаву.
Как говорит Вячеслав Иванов: «В кризис одни теряют, другие — строят новые возможности. Вопрос лишь в том, кто к какому лагерю принадлежит».
Сообщение Какие строительные проекты изменят облик России? появились сначала на Информационное Агентство Новости России.