Ставка снижается, цена не уменьшается
Рынок недвижимости, который рос последние два года, сегодня внезапно замер. В конце февраля 2022 года в экономике и политике России произошли глобальные перемены, которые отпечатались на всех сферах. Так, ставки по ипотеке взлетели почти в три раза, строительные компании заморозили новые проекты, а продавцы вторичных квартир начали снимать их с продаж или завышать ценники.
В начале прошлого года в нашей семьи появилась мысль расширить жилплощадь. На тот момент у нас была двухкомнатная квартира и неиспользованный маткапитал. Цены на недвижимость нас удивили. Такого скачка никто не ожидал. Если ещё полгода назад наши знакомые брали «трешку» в пятиэтажке за 1,7 млн рублей, то спустя полгода цена на такое же жилье выросла на 300-400 тысяч. В девятиэтажке, в нужном нам районе, с ремонтом ценник на 3-комнатные квартиры варьировались от 2,8 млн до 3,5 млн рублей. Подходящую мы искали долго. Общались с продавцами, пытались договориться о снижении ценника, поскольку средства были ограничены. Вариантов, учитывая бюджет, было немного. Скажу честно, даже появились мысли отказаться от этой идеи и отложить покупку на неопределенный срок. Но как это и бывает, ситуация разрешилась сама. Один из продавцов, которому мы предложили продать квартиру за 2,5 млн, позвонил нам сам. Ему срочно нужны были деньги для переезда в другой город, и наше предложение его вполне устраивало. Быстро оформив необходимые документы, ипотеку, мы заключили сделку.
Когда цены на квартиры в начале этого года резко подскочили вверх, а ставка по ипотеке дошла до рекордных 20 %, многие молодые семьи стали отказываться от покупки жилья, понимая, что не потянут при таких зарплатах большие кредиты. Сегодня они заняли выжидательную позицию. Надеются на то, что ситуация изменится, и ставка станет чуть ниже.
Что будет с рынком дальше? Продолжат ли ценники нас удивлять или им пора уже остановиться? На эту тему мы пообщались с Александром Суворовым, руководителем «Центра недвижимости «ИП «Суворов».
2021 год был рекордным по количеству выданных кредитов на недвижимость. Сумма, на которую оформили кредиты в Алтайском крае, достигла 65,4 млрд рублей, приводит данные Центробанк. Для сравнения: в 2020-м жители края взяли 29,5 тыс. кредитов на 51,5 млрд. рублей.
— В начале пандемии люди перестали покупать недвижимость, сделки прекратились. Все начали массово скупать товары первой необходимости. Но затем стало понятно, что продукты в магазине не закончатся, и базовый страх голода прошёл. В это время появились ограничения по путешествиям, отдыху. А деньги у населения были. И люди начали задумываться о вложениях на перспективу. Недвижимость – это достаточно стабильный инструмент. Тем более, что ипотеку и кредит давали под низкий процент. Затем цены за «квадрат» рекордно выросли. Так, если в первой половине 2021 года 2-комнатную квартиру в Заринске можно было приобрести за 2 млн, то уже к лету цена на эту же недвижимость выросла на 200 тысяч рублей, а к концу года эта квартира стала стоить 2,6 млн рублей. В среднем стоимость недвижимости за 2021 год выросла на 40-60%. Боясь, что цены будут расти дальше, да и процентная ставка может увеличиться, люди торопились брать жилье. Поэтому 2021 год отмечен небывалым спросом на недвижимость и ипотеку, — пояснил Александр.
Но рано или поздно тенденция роста объемов ипотеки должна была измениться. Однако того, что случилось в начале 2022 года, никто не ожидал.
В конце февраля, по известным причинам, Центробанк резко увеличил ключевую ставку до 20%. Вслед за этим банки подняли ставки по стандартным ипотечным программам до давно забытых высот. Сначала ставка 19 %, затем 16,9 %, сейчас она установилась в районе 13,9 %. Все это, конечно, отразилось на продажах и покупательской способности.
— Ставка на ипотеку выросла. А у нас в Заринске 90 % покупок жилья привязаны к ипотечному кредитованию. Соответственно, спрос на жилье резко упал. Люди не хотят брать ипотеку на таких условиях, понимая, что они ее попросту не вытянут. Продавцы, видя сегодняшнюю нестабильную ситуацию, не сбавляют цену. Боятся продешевить. Однокомнатную квартиру в Заринске сегодня можно приобрести от 1,6 млн до 2,2 млн рублей. Двушку, в зависимости от этажа, ремонта, можно купить от 1,9 до 3,3 млн рублей. Трехкомнатные квартиры варьируются от 2,3 до 4 млн рублей.
Несмотря на то, что в конце апреля ставка по ипотеке уменьшилась до 13,9 %, а цены вроде как стабилизировались, резкого оживления среди потенциальных покупателей, отмечает риелтор, не произошло.
— Количество заявок по ипотекам значительно снизилось. В сравнении с прошлым годом их совсем немного. Мы пришли вновь к тому, что люди, имея материнский капитал, продают имеющееся у них жилье и переезжают в квартиры чуть больше: из «однушки» в «двушку», из «двушки» в «трёшку». Несколько лет назад все было по-другому: при низкой процентной ставке семьи продавали однокомнатную квартиру, брали ипотеку и переезжали в трёхкомнатную. Или даже оформляли долевую собственность, не продавая свою квартиру. Сейчас такого льготного «коридора» нет.
Что касается частного сектора, где цены гораздо ниже, чем в городской застройке, то он по-прежнему не пользуется популярностью.
— Молодые семьи, которые чаще всего сегодня приобретают жилье или расширяют жилплощадь, привлекает город. Поэтому большого спроса на частные дома нет, — говорит риелтор.
Ситуация, сложившаяся в этом году на рынке недвижимости, сложная, но не критическая. Чтобы люди не боялись брать ипотеку, существует два самых главных условия: стабильность в экономике и сниженные процентные ставки. Пока этого не произойдет, люди будут бояться кредитования. Поэтому говоря о перспективах развития рынка недвижимости в Заринске, Александр заключает:
— До конца года рынок недвижимости останется в тех рамках, в которых находится сейчас. Возможно, будут какие-то движения цен вниз, но несущественные. Летом на рынке будет тишина. Так происходит практически ежегодно. А вот осенью он начнет разогреваться. Возможно, цены немного снизятся. Но, как показывает опыт, резкого снижения цен на рынке недвижимости не ожидается. Это будут незначительные подвижки продавцов, чтобы продать жилье. Говорят и о снижении ставки на 1-2 %. Для тех, кто кредитуется, это уже хорошая цифра.
Пока номер готовился в печать, пришла хорошая новость. Центробанк снизил ключевую ставку до 11 % годовых. Получить кредит на квартиру в новостройке по новым условиям можно уже не под 12%, а под 9%.
Евгения Шишкина.