Спасибо Хуснуллину и Семину: кто построит «Большой Зеленодольск» на 150 тысяч человек?
Идея с городом-спутником Казани, частью которого станут «Салават Купере» и «Радужный», обрела второе дыхание — публикуем схему застройки
Проект крупнейшего города-спутника Казани «Большой Зеленодольск», который еще в 2007 году инициировал Марат Хуснуллин, наконец начали активно разрабатывать. С подачи вице-премьера РФ шевеление пошло в недрах российского минстроя, правительства РТ и муниципальных властей. В планах — 4 млн кв. м жилья и население в полтора Зеленодольска. Эксперты «БИЗНЕС Online» назвали слабые места проекта: плохие дороги, близость к заповеднику, мусоросжигательный завод и отсутствие генплана агломерации.
«Речи об объединении Зеленодольска и Казани не идет, НО…»
О перезапуске «Большого Зеленодольска» еще в декабре прошлого года заявил мэр города Михаил Афанасьев. На республиканском совещании по вопросам развития малого и среднего предпринимательства он напомнил, что масштабный проект разрабатывали около 10 лет назад, но в реализацию он не пошел. Президент Татарстана Рустам Минниханов отметил: «Надо внимательно посмотреть технические детали, транспортные развязки. И нужно подключить к данной работе Казань, у столицы тоже есть ресурсы, им может быть полезен этот проект».
За начинанием стоят мощные силы. Главным идеологом выступает федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин, под чьим патронажем когда-то разрабатывали концепцию «Зеленый Дол». По итогам совещания по проекту, состоявшегося в августе, Хуснуллин дал ряд поручений минстрою России и правительству Татарстана. В конце сентября совещание в Казани провел первый замминистра строительства РФ Ирек Файзуллин. Так что процесс пошел.
По факту подготовленная ТИГП концепция (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online») мало чем отличается от забытого на 10 лет «Зеленого Дола». Но в ней учитываются все последние изменения вроде гипотетического появления высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва – Казань (ВСМ), строительство которой пока отложили из-за высокой стоимости. Название «Большой Зеленодольск» — условное: официально создание такого населенного пункта, разумеется, не планируют. В проект входят территории нескольких муниципальных образований: Казани, Зеленодольска, поселка городского типа Васильево и четырех сельских поселений — Айшинского, Новопольского, Октябрьского и Осиновского. Общая площадь — 9,8 тыс. га (в том числе часть Кировского района Казани), из них под застройку должны пойти 1,7 тыс. га, включая уже строящиеся микрорайоны Казани «Салават Купере» и «Радужный». Часть земель сельские поселения Зеленодольского района уже перевели из категории сельхозназначения под строительство жилья и инфраструктуры, часть — на очереди. Официально расширять границы Зеленодольска и Казани не планируют: муниципалитеты останутся в своих границах, но по необходимости скорректируют их генеральные планы.
«Речи об объединении Зеленодольска и Казани не идет, — подчеркнул Афанасьев в разговоре с журналистами „БИЗНЕС Online“. — Но муниципалитеты давно и неизбежно движутся навстречу друг другу. Проект „Большой Зеленодольск“ емкий, работа поэтапная. Строительство жилья, социальной инфраструктуры и создание рабочих мест будут идти параллельно, с соблюдением охранных зон, строительных норм, правил».
В планах — 4 млн кв. м жилья: от индивидуальных и малоэтажных домов в четыре этажа до многоквартирных. Высотность — 5–8 этажей, у некоторых домов — более 9 этажей. Численность жителей — порядка 150 тыс. человек. Зоны жилых высоток, складов, деловой активности преобладают у границ Казани и Зеленодольска, плавно спускаясь к малоэтажному строительству вперемежку с индивидуальными домами. По проектируемой территории проходит магистральный газопровод Казань – Йошкар-Ола, линии электропередачи, действует зона аварийной посадки вертодрома КВЗ.
КАК ВСЕ НАЧИНАЛОСЬ: КУВЕЙТСКИЕ МИЛЛИАРДЫ, ПЕРВЫЕ коттеджи И ЖИЛЫЕ КОМПЛЕКСЫ «ЗЕЛЕНОГО ДОЛА»
Концепция Хуснуллина «Зеленый дол» появилась в 2005 году, а ее реализация началась со строительства коттеджного поселка «Загородный клуб» в исполнении АО «Ипотечное агентство РТ». Председателем совета директоров тогда еще наполовину государственной компании тогда был сам Хуснуллин, а гендиректором — его ближайший сподвижник Андрей Симаков. С отъездом Хуснуллина в Москву Симаков стал терять позиции, а управляющая компания «Ипотечного агентства», ООО «Группа „Дар“», после 17 лет работы в сфере загородного строительства провела ребрендинг — теперь это «Богатырь».
«Для нашей компании наступил новый этап развития, более самостоятельный, без участия банков и кредитных средств. Компания „Дар“ вела свою деятельность с помощью кредитных средств банков, которых уже нет на рынке», — ответили в компании на запрос нашего издания о переименовании. Там же сообщили, что продолжают проекты загородного строительства в зеленодольском направлении. Развивается в том числе и «Загородный клуб».
В 2007 году территория «Большого Зеленодольска» приглянулась компании «Унистрой». Девелопер построил коттеджный поселок «Ореховка». Примерно в это же время строительная компания «ТСИ», которую связывают с окружением Хуснуллина, начала в селе Осиново строительство ЖК «Радужный», построив к 2011 году за счет минобороны первые три дома для военнослужащих. В 2014 году в поле по соседству вышел Госжилфонд РТ с планами построить гигантский жилой комплекс «Салават Купере» для 100 тыс. человек — это 1,5 млн кв. м жилья, из которых к октябрю 2020 года сдали 697 тыс. кв. метров. Таким образом, наиболее плотную высотную жилую застройку сосредоточат на границе Казани и Зеленодольска, а «Салават Купере» возьмет на себя значительную часть жителей «Большого Зеленодольска».
Город-спутник в 2008 году планировало развивать и ЗАО «Кувейтскo-татарстанская компания» (75% акций которой принадлежало некому Финансовому дому Кувейта, 25% — инвестиционно-венчурному фонду РТ). Но дальше соглашений о сотрудничестве дело не пошло, ЗАО ликвидировали в 2013 году. Новых зарубежных инвесторов на горизонте не видно.
Последнее упоминание о проекте вплоть до последних заявлений Хуснуллина относится к 2010 году. Тогда заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Рафик Загрутдинов (ныне руководитель департамента строительства правительства Москвы) рассказывал о планах построить в «Зеленом доле» 5,3 млн кв. м жилья. Заделы есть — к 2010 году в инфраструктуру вложили 2,5 млрд рублей из бюджета РФ и РТ, а в целом необходимый объем инвестиций в «Зеленый Дол» оценивали в 141 млрд рублей.
КАЧНЕТСЯ ЛИ МАЯТНИК МИГРАЦИИ В СТОРОНУ от казани?
Один из важнейших вопросов реализации проекта Большого Зеленодольска — где будут работать 150 тыс. человек? Опять поедут в Казань, умножая пробки на и без того загруженном Горьковском шоссе? Проблему строительства у границ Казани поднимал и мэр Казани Ильсур Метшин, говоря о жилых комплексах «адова кольца». В том числе Минниханов на одной из сессий Казгордумы говорил о балансе жилья и мест приложения труда.
«Мы, с одной стороны, вроде бы и жилье строим, а с другой, порождаем транспортный коллапс, — заявил тогда президент республики. — Да, школы, садики пытаемся построить. А где люди будут работать? Вы посмотрите утром [на выезды из Казани] — они все в город едут и возвращаются обратно. Это коллапс!»
Для решения проблемы рабочих мест (по крайней мере, на бумаге) в «Большой Зеленодольск» включили учрежденную в 2017 году территорию опережающего социально-экономического развития «Зеленодольск». В инфраструктуру площадью 100 га у трассы М7 и «Новой Туры» уже вложили 1 млрд рублей. Там работают 8 предприятий, в том числе распределительный центр «Пятерочки», Wildberries, первую очередь достраивает Ozon. По предварительным расчетам, объем привлеченных инвестиций в ТОСЭР составит не менее 10 млрд рублей. В планах — создать 6 тыс. рабочих мест. Проекты пока не вышли на полную мощность, по состоянию на октябрь 2020 года там трудятся 1,7 тыс. человек. Однако такого количества рабочих мест явно маловато для населения нового города в 150 тысяч. Уже сейчас маятниковая миграция из Зеленодольского района в Казань достигает 20 тыс. человек ежедневно.
КАНАЛИЗАЦИЯ КАК ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ ПЛЮС
С другой стороны, реализацию проекта Большой Зеленодольск сильно облегчает наличие канализации. По этой территории проходит 16-километровый коллектор от жилых комплексов «Радужный» и «Салават Купере» до очистных сооружений поселка Васильево. В 2019 году по нацпроекту «Экология» началась их реконструкция: за 177 млн рублей поставят ультрафиолетовые установки, а мощность увеличат в полтора раза с 8 тыс. куб. м стоков в сутки до 12 тыс. «кубов», что сопоставимо, к примеру, с предельными мощностями ныне действующей казанской КНС «Верхняя», обслуживающей все Заречье. Необходимость модернизации обусловлена и возросшими стоками микрорайона «Салават Купере».
«Мощности очистных сооружений хватит, даже если все Васильево снести и построить на месте поселка девятиэтажки», — рассказал один из собеседников нашего издания, уточняя, что по проекту пропускную способность васильевских очистных сооружений можно увеличить и до 24 тыс. куб. метров в сутки. А это значит, что ничто не мешает цивилизованному строительству.
БЕНЕФИЦИАРЫ: ФРАНЦУЗСКИЙ ЗАТВОРНИК, ГОСЖИЛФОНД И СЕМЬЯ ХУСНУЛЛИНА
Чьи земли пойдут под застройку? В числе крупных землевладельцев Большого Зеленодольска — группа компаний ASG миллиардера Алексея Семина, который после трагедии «Адмирала» затворился в своем замке Левевилль во Франции, но по-прежнему участвует в деловой жизни республики. В ASG планируют вовлечь в оборот более 700 га земель, потенциально это 2 млн кв. м жилья (половина всего объема застройки проекта) и 500 тыс. кв. м общественно-деловых и производственно-складских объектов.
Как рассказал нашему изданию директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов, компания планирует не только жилую застройку, но и развитие усадебных хозяйств, агротуризма и фермерства. Такие территории появятся у двух поселков — Новопольского (268 га), Ильинского (37 га). Ядра деловой и коммунально-складской зоны планируются у Новой Туры (174 га), Успенки (207 га). У этих же поселений запланировано возведение жилых домов на общей площади в 303 га (160 га — Новая Тура, 143 га — Успенка).
Еще 360 га с 2014 года застраивает Госжилфонд при президенте РТ в микрорайоне «Салават Купере».
Но главным «мотором» проекта остается Хуснуллин, чьи интересы в республике сегодня представляет сын чиновника, Альберт Хуснуллин, отмечают инсайдеры. Близкая к семье вице-премьера компания «ТСИ» летом 2019 года вошла в десятку крупнейших игроков на строительном рынке РТ с планами по возведению 69 тыс. кв. метров. Фирма известна как застройщик ЖК «Радужный» и «Радужный-2» в Зеленодольском районе, а также ЖК «Родина» в Казани.
«Большой Зеленодольск должен развиваться в рамках генплана казанской агломерации, но его пока нет»
Развитие территории между Казанью и Зеленодольском требует нестандартных планировочных решений. Концепции мало, нужен генплан агломерации, о необходимости подготовки которого в январе 2020 года заявил Метшин, а Минниханов поддержал предложение. Напомним, Казань включила в «Стратегию-2030» создание агломерации с пятью районами РТ.
Схема территориального планирования, концепция, стратегия казанской агломерации — документы республиканского значения, их разработкой занимается минземимущества РТ, а Большой Зеленодольск курирует минстрой РТ. По словам источника нашего издания, разработка генплана агломерации «зависла» сразу после ухода экс-главного архитектора Казани Татьяны Прокофьевой с должности замруководителя подведомственного минземимуществу ГБУ «Фонд пространственных данных Республики Татарстан». Прокофьева теперь отвечает за архитектуру проекта реновации территории у казанского речпорта.
«По сути Большой Зеленодольск должен развиваться в рамках генплана Казанской агломерации, но его пока нет», — говорит информированный собеседник издания. В минземимущества в ответ на запрос нашего издания лишь коротко сообщили о том, что проект генплана агломерации на стадии рассмотрения. В июне на сайте «Фонда пространственных данных» вышла новость о важности развития Казанской агломерации. Там же перечислили ее проблемы: нехватка социально-культурных и досуговых услуг сельских поселений, недостаток рабочих мест за пределами Казани, отсутствие комплексного подхода к инженерному обеспечению агломерации, отсутствие единого органа, координирующего пространственное развитие территорий, координации и стыковки схем территориального планирования между муниципальными районами, отсутствие единой геоинформационной системы.
«Нет и влиятельного человека, который бы координировал работу», — говорят наши источники. И называют того, кто способен наладить эту работу — начальника управления строительства, транспорта, связи, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства аппарата правительства РТ Ильдара Сибгатуллина, занимающего четвертую строчку в ТОП-50 строителей РТ.
В 2018 году мэр Казани и главы шести прилегающих к городу районов создали консультативный совет агломерации, которая объединила бы 1,6 млн человек. «Собираемся, сверяем часы, может быть не так интенсивно идет эта работа, потому что есть вопросы по нормативной базе, но по вопросам инфраструктуры, транспорта уже сверяем часы», — рассказал Афанасьев.
Об отсутствии в России законодательного регулирования создания схемы территориального планирования агломераций нашему издании заявили и в исполкоме Казани. «Нет методической базы, подобной иным типам документов территориального планирования, генплану Казани, — заявили в ответ на наш запрос. — В любом случае в документах казанской агломерации будут анализироваться важнейшие показатели, такие как максимальное жилищное строительство, нагрузка на улично-дорожную сеть, размещение мест приложения труда, строительство социальной и инженерной инфраструктур территорий, входящих в состав казанской агломерации».
В исполкоме Казани также сообщили, что принимают участие в совещаниях по разработке проекта «Большой Зеленодольск», оперативно предоставляют запрашиваемую информацию в минстрой РТ — город заинтересован в совместной подготовке транспортной и инженерной инфраструктуры.
ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ РИСКИ: «ЗАПОВЕДНИК ФАКТИЧЕСКИ ЗАЖАТ В ТИСКАХ»
Из рисков стоит также отметить экологические угрозы — ведь совсем рядом заповедник. В администрации ФГБУ «Волжско-Камский государственный заповедник» нашему изданию сообщили, что не располагают официальной информацией о готовящейся застройке. «Степень потенциальных угроз возможно будет оценить после ознакомления с проектными материалами», — сообщили в ответе на запрос «БИЗНЕС Online».
Проект «Большой Зеленодольск» по-прежнему вызывает опасения у завкафедрой природообустройства и водопользования Института управления, экономики и финансов КФУ Нафисы Мингазовой.
«Близость федерального заповедника еще в начале „нулевых“ сдерживала развитие Казанской агломерации в том направлении, — рассказала Мингазова. — Тем не менее на границах Казани, вдоль Волги и железной дороги все равно постепенно происходило строительство, и жилищное, и промышленное. Наращивание строительства уже сказывается на состоянии Волжско-Камского заповедника, он испытывает большую антропогенную нагрузку. Поблизости строят и планируют строить еще коттеджные поселки, по территории заповедника проходит автодорога, рядом северная промзона Казани с „Оргсинтезом“, „Салават Купере“, в будущем намерены проложить ВСМ „Москва-Казань“. Заповедник фактически зажат в тисках».
Чем грозит продолжение застройки прилегающих к заповеднику земель? «Волжско-Камский заповедник в части Раифского лесничества уникален разнообразными ландшафтами, моделью смены растительных сообществ и редкой гидрологической системой провальных озер в руслах малых рек, что и порождает в целом высокое биоразнообразие, — объясняет Мингазова. — Все малые реки заповедника (Сумка, Сер-Булак, Сопа) начинаются за его пределами, а планируемые к застройке поля — часть их водосбора. Посмотрите на примере Лаишевского района, где из-за активных ИЖС и прокладки дорог стала ощутимой проблема усыхания карстовых озер, так как сократилась площадь водосбора. Водный объект и его водосбор — это единая система».
Будет ли проводиться экологическая экспертиза проекта застройки Большого Зеленодольска? Теоретически — да: ведь он воздействует на особо охраняемую природную территорию. Волжско-Камский заповедник является биосферным заповедником высшей степени защиты — он имеет федеральный уровень и статус заповедника ЮНЕСКО. Однако Нафиса Мингазова указывает на тот факт, что заповеднику очень сложно повлиять на то, что происходит за его пределами, хотя и достаточно близко. Все равно нагрузка вокруг растет и это может привести к деградации самого ценного природного объекта Татарстана.
С другой стороны, как любит говорить Путин, времени на раскачку в властей республики нет. Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», Татарстан уже с 2024 года должен вводить по 3,6 млн кв. метров жилья ежегодно (вместо традиционных 2,4 млн кв. метров). И, похоже, на алтарь этой цели власти республики готовы положить очень многое.