«Всё ближе и ближе». Разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья в Крыму сокращается, каковы последствия?
Аналитики подсчитали разницу в ценах на новостройки и вторичку и выяснили, что вторичное жильё, построенное в 2010-е годы, стоит дешевле «первички» на 22%, а более новая «вторичка» — только на 5%. К такому выводу пришли аналитики Домклик.
[image=/uploads/_pages/159962/67ad7ba0819b5d6173c8c7fb337d9276.png analitika-domklik.png][/image]
Аналитика Домклик. Источник: Домклик.
Однако в любом случае, говорят эксперты, квартира, купленная в новостройке, через два-три года даже на вторичном рынке будет стоить больше той суммы, которая была за неё уплачена.
В последние годы активно обсуждается вопрос о перегретости рынка недвижимости и существования так называемого ценового пузыря. В качестве основного аргумента в пользу наличия признаков перегрева, как правило, приводится увеличение разрыва в стоимости 1 кв. м на первичке и вторичке.
По последним данным, эта разница составляет почти 50%. В рамках исследования аналитики выяснили, насколько эта цифра отражает реалии жилищного рынка и действительно ли квартира при перепродаже теряет в цене так много.
Есть несколько причин, по которым готовое жильё продается дешевле квартир в новостройках. Самая главная из них — год постройки дома. Фактически на рынке представлены две большие группы жилья — в домах советского фонда и в домах, построенных после 2000 года.
Эти две группы объединяет только одно — то, что на них практически не распространяются льготные ипотечные программы. Всё остальное — и качество жилья, и цена — очень сильно различается.
Неудивительно, что всё вторичное жилье, построенное после 1999 года, стоит существенно выше средней стоимости готового многоквартирного жилья по стране.
Если средняя цена проданной в 2024 году «вторички» составила 107 тыс. руб., то в домах советской и досоветской постройки «квадрат» стоил 92 тыс. руб., а в домах, построенных после 2000 года, средняя цифра составила уже 133 тыс. руб., для последних же шести лет (2019–2024 гг.) — 151 тыс. руб., это 93% от средней стоимости «первички» в 2024 году.
В Крыму очень разнообразный жилищный фонд, хватает и старой «вторички» и новой, и всё имеет свою цену. А также есть характерная тенденция того, что вторичное жильё пользуется большим спросом, чем в регионах, где разница между старым и новым жильём составляет 50%.
На полуострове этот разрыв менее выражен, а в настоящий момент коридор всё уже, а кривые на графике всё ближе и ближе.
[image=/uploads/_pages/159962/0bdf47059ffc567cd3dd4337b0cae2ea.png razryv-mezhdu-pervichkoj-i-vtorichkoj.png][/image]
Стоимость первичного и вторичного жилья в Крыму. Источник: Restate
Стоимость «квадрата» первичного жилья – 205 819 руб., вторичного – 171 384 руб. Разница составляет 20,09%.
Учитывая, что в некоторых городах Крыма льготная Семейная ипотека будет доступна на вторичное жильё с 1 апреля, то эксперты ожидают рост цен на него.
Но пока «на сближение» пошли цены именно на новостройки. Как будут развиваться события в апреле, покажет время.
Цены на новостройки снижаются и в других российских регионах. В феврале стоимость квадратного метра в российских новостройках снизилась до 169,3 тыс. руб. (-1% к январю). Таковы данные Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера.
По данным экспертов, дороже всего среди крупнейших регионов строящееся жильё в Москве (351,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (242,8 тыс. руб.), Московской области (189,9 тыс. руб.), Татарстане (185,1 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,4 тыс. руб.).
Меньше всего первичная недвижимость стоит в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: 113,3 тыс. руб., 120,9 тыс. руб., 121,1 тыс. руб. и 128 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.
Очевидно, что небольшое охлаждение по стоимости на первичном рынке жилья Крыма, большого облегчения для покупателей не принесло. Цены и так выше средних в целом по стране, так что особо радоваться нечему.
[image=/uploads/_pages/159962/61f84a4117576e50500eeeb3f4939abb.png 2020-god.png][/image]
Стоимость новых квартир в Крыму в 2020 году. Источник: RealtyMag.
Например, все уже забыли, что в 2020 году средняя стоимость «квадрата» квартир первичного сегмента в Крыму составляла 97 802 руб. «Однушки» стоили в среднем 3,7 млн руб., «двушки» - 7 млн руб., «трёшки» - 10,4 млн руб.
На текущий момент однокомнатная квартира в новостройках Крыма стоит 5,8 млн руб., двухкомнатная – 8,6 млн руб., трёхкомнатная – 10,8 млн руб.
По сути, только трёхкомнатные квартиры остались в прежнем ценовом диапазоне, остальные прилично подорожали.
Если, например, в 2020 году в новостройках Ялты однокомнатная квартира оценивалась в среднем в 5,8 млн руб. по средним ставкам, то в 2025 году её стоимость составляет 11 млн руб. Как говорится, почувствуйте разницу.
К великому огорчению для покупателей, жильё в Крыму дорогое, но, с другой стороны, рынок имеет свои законы, и тут уж ничего не поделаешь.
Новостройки относительно недавно стали стоить дороже готового жилья. Это случилось в 2017 году. Причиной стал ввод в марте 2015 года государственной программы субсидирования ставки по ипотечным кредитам до 13%, а затем — до 12%. Программа распространялась только на новостройки и действовала до конца 2016 года.
Однако до конца 2019 года цены на новостройки и готовое жильё росли примерно одинаковыми темпами, и только с 2020 года разрыв начал увеличиваться. Драйвером этого процесса стал растущий спред между средней ставкой ипотечных кредитов на вторичку и первичку. Иными словами, начиная с 2020 года, то есть после запуска льготной ипотечной программы на новостройки «Господдержка 2020», покупка квадратного метра в новостройках стала обходиться покупателю дешевле, чем в уже построенных домах.
В результате на этот сегмент вырос спрос, а вслед за ним — и цены. Это правило действует даже при снижении средних ипотечных ставок, поскольку спред ставок оказывается важнее их величин. Так, в 2020 году средняя ставка новых выдач упала на оба типа жилья, но на первичку больше (-2,8% против -2,1%).
В результате, несмотря на снижение ставок по «вторичке», их дифференциал вызвал опережающий рост спроса на новостройки, что привело к ускоренному росту цен в этом сегменте, объясняют эксперты.
Материалы по теме:
«Налетай, подешевело!» Квартиры в новостройках Ялты упали в цене, что за этим стоит?