Как превратить недвижимость в доход? Новый инвестиционный инструмент на строительном рынке
Как развитие внутреннего туризма, тренд на отказ от покупки дачи и возможность использования на загородном рынке льготных кредитов по ипотеке с господдержкой — сформировали новые возможности для российского девелопмента, рассказывает Руслан Федосенко, CEO инвестиционного девелопера Wish Home: компании с годовым оборотом в 300 млн рублей.
Ситуация на рынке
“Мы увидели перспективу в развитии сферы туриндустрии в РФ: благоприятную рыночную конъюнктуру для внутреннего туризма и недостаток качественного предложения.”, – отмечает Федосенко Руслан. Предпосылками стали пандемия, которая подогрела спрос к загородной недвижимости, рост популярности шеринга – аренда загородного коттеджа вместо покупки дачи, а также устойчивый рост тренда на внутренний туризм. По данным Росстат внутренний туристический поток за 9 месяцев 2023 года вырос на 16,5% по сравнению с этим же периодом 2022 года. При этом качественные локации оказались в дефиците.
B2B2C продукт
Рынок Holiday Village только набирает популярность. Ключевое значение имеет локация. Большая зеленая территория, водоем, уникальный рельеф местности. Отдельно стоящие домики, зоны для шашлыка, отельный сервис, спа, ресторан или услуги кейтеринга. И расположенная поблизости инфраструктура для отдыха и развлечений.
Собственник объекта (инвестор), приобретая такой лот, получает возможность отдыхать там самому, а в свободное время сдавать дом в аренду. При этом доход полностью пассивный: инвестор не несет текущие расходы, он платит только налоги: земельный и на недвижимость. Управляющая компания берет на себя всю эксплуатацию и маркетинг. Она работает со всем туристическим потоком, владельцу дома нет необходимости привлекать арендаторов, решать вопросы сервиса, искать нового арендатора, если прежний передумал.
Доход между инвесторами
Распределяется пропорционально их вкладу, вне зависимости от того, сколько раз в месяц сдавался конкретный дом.
Доход инвестора Wish Home полностью пассивный и составляет 13-20% в зависимости от конъюнктуры рынка. Средняя цена лота 17 млн. руб. Средний срок окупаемости 7-8 годовых арендных потоков. Но схемы входа могут быть разными, в т.ч. с использованием льготных банковских кредитов по ипотеке с господдержкой. В этом случае порог входа может начинаться уже от 4,5 млн руб., а срок окупаемости сократится до 3-4 лет. Один из ключевых моментов: сумма дохода от аренды превышает платеж по ипотеке. При средней годовой загрузке 60% аренда ежемесячно приносит до 180 тыс. руб., а платеж по льготной ипотеке с первоначальным взносом 4-5 млн руб, составляет около 70 тыс. руб.
Доходные коттеджи не только формируют стабильный пассивный доход. Они растут в стоимости за счет генерируемого ими арендного потока. продукт подходит как тем, кто планирует заработок на аренде, так и тем, кто перепродает недвижимость с ростом ее стоимости.
Например, первый проект Wish Home Eco Lodge Yahroma, находится вблизи горнолыжного курорта. Постояльцы могут посетить контактный зоопарк, гольф-клуб, музей-заповедник, заняться рыбалкой или отправиться на конную прогулку. Wish Home не только строит проекты, но и занимается управлением. Это обеспечивает качество строительства — т.к. управлять объектом и продвигать его будет та же самая компания, ей выгодно изначально закладывать уровень качества, который увеличит срок эксплуатации и сформирует условия для отличных отзывов гостей, рекомендаций и повторных продаж.
Санкции и государственная поддержка
Как и другие участники рынка, Wish Home столкнулась с проблемой ограничения импорта: качественная продукция значительно подорожала либо стала в принципе недоступна. в большей степени это коснулось электротехнической и сантехнической продукции, бытовой техники, отделочных материалов. При этом российские строительные материалы также выросли в цене. и хотя запуск первого проекта пришелся на период глобальных негативных процессов, изменивших российский рынок, компания сформировала пул надежных поставщиков, способных обеспечить необходимое качество за оптимальную стоимость.
Государство активно стимулирует развитие туристической отрасли, и, в частности, создание инфраструктуры для отдыхающих внутри страны.
“Обнулили ставку НДС при реализации услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и иных средствах размещения. Действуют льготные программы кредитования инвестиционных проектов. Однако, мы на данный момент ограничились привлечением частных инвестиций, так как интерес к индустрии у предпринимателей и граждан довольно высокий.”, – рассказывает CEO инвестиционного девелопера Руслан Федосенко.
Если говорить о поддержке, в которой нуждаются компании на этом рынке, то на первом месте доступное кредитование и помощь в подключении к внешним инженерным сетям.
“Предпринимательство в целом дело не простое. В санкционный период особенно. Стоимость привлечения денежных средств растет из-за проводимой политики ЦБ, становится неподъемной. Внутренний платежеспособный спрос ограничен, дохомохозяйства закредитованы. В это непростое время необходимы меры по стимулированию экономики и предпринимательской активности”, — добавляет Руслан Федосенко.
Учитывая, что концепция Wish Home подразумевает продолжительный инвестиционный цикл, важна предсказуемость финансовой политики, в частности развитие ипотечных программ, изменения курса валют и цен на товары.
“Надеемся, в будущем году ключевая ставка придет к приемлемым значениям. Наладятся создать стабильные цепочки поставок импортных материалов и оборудования. Стабилизируется ситуация с ценами на внутреннем рынке”, – говорит Федосенко Руслан.
О компании
Московская компания Wish Home оперирует на рынке Holiday Village (загородная курортная недвижимость) с января 2022 г. Девелопер создает и продает готовый арендный бизнес, успешно конкурирующий как с традиционными объектами коммерческой недвижимости за счет низкого порога входа и быстрой окупаемости, так и с инвестициями в рынок жилой недвижимости, за счет стабильного арендного потока с высокими ставками и формирования полностью пассивного дохода, не требующего внимания инвестора. В 2022 г компания провела непубличное размещение акций, ее оценка составила ₽1,5 млрд.
Дополнительно Wish Home получает до 50 млн руб. с каждой локации за оказание услуг управляющей компании для владельцев инвестиционной недвижимости. На конец 2023 года компания имеет один полностью реализованный и, в течение года, успешно функционирующий, проект Eco lodge Yahroma на севере МО, в Яхроме, а также готовит к сдаче второй проект “Дубовая роща”, расположенный на юге МО, под Серпуховым. На старте запуск следующих локаций, пока в МО.
Сообщение Как превратить недвижимость в доход? Новый инвестиционный инструмент на строительном рынке появились сначала на Новости России информационное агентство.