Теневая сторона
Правительство намерено придать аренде жилья цивилизованный характер за счет госзаказа
Раньше, когда говорили о своей квартире, подразумевали съемную. Причем эта характеристика использовалась не только в досоветский период, позже — тоже. Разница была лишь в том, что в первом случае снимали у «буржуя», а во втором — брали в наем у государства. Теперь же, после массовой приватизации жилья, все стали собственниками занимаемой жилплощади, и аренда полностью ушла в тень.
Доход есть, а налога нет…
Как известно, жилищное строительство в наших городах возводится в основном на продажу. Люди покупают это жилье чаще всего для себя, но когда есть лишние деньги, то инвестируют в недвижку, а потом сдают ее в аренду.
Особенно эта закономерность ярко проявляется в Москве, Санкт-Петербурге и крупных областных центтрах.
Рынок аренды в Москве весьма развит и востребован, но при этом до сих пор является теневым. Что это значит?
На данный момент только 20% собственников жилья практикуют законную сдачу квартиры в аренду, остальные же действуют в обход закона, не выплачивая налоги. При этом оборот средств в этой сфере недвижимости равен примерно 4 млрд долларов, а это сопоставимо с бюджетом небольшой страны.
Неудивительно, что власти неоднократно пытались отрегулировать эту нишу рынка. Налоговая служба РФ вводила в действие горячую телефонную линию, по которой все сознательные россияне могли предоставить сведения о случаях незаконной аренды жилья. Однако сигналов поступало очень мало. Узнать о сдаче квартиры в аренду в крупных городах практически невозможно. Не помогали в этом и соседи, бабушки у подъездов, да и участковые уполномоченные были нелегки на подъем — в теневой аренде открывался источник коррупционного дохода.
Позднее ввели понятие самозанятых, к которым можно было отнести собственников, сдающих жилье в аренду.
Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона. Налоговая ставка по закону ниже, чем НДФЛ, и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода, если сдают жилье физическим лицам, и 6%, если сдают жилье юридическим лицам. Заметная разница: индивидуальные предприниматели обязаны платить от дохода налог в 13%. Сколько арендодателей воспользовались статусом самозанятого, пока неизвестно — год еще не закончился.
Цивилизованный подход
Этой осенью готовится новая мера по превращению аренды жилья в цивилизованный рынок. Для этого Госдума намерена рассмотреть идею о создании федеральной платформы-агрегатора по обязательному учету арендных отношений.
По словам гендиректора госкорпорации «Дом.РФ» Виталия Мутко, это станет частью масштабного проекта по обелению рынка арендного жилья. На новом портале будут регистрироваться сделки по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в «серой» зоне — без уплаты налогов в бюджет. Платформа будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей.
Виталий Мутко подчеркнул, что благодаря новому порталу россияне смогут удобно рассчитать налоговый режим — самозанятые, ИП, обычный режим. Платформа будет интегрирована с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами. По оценке Минстроя, сейчас в стране сдается 5,2 млн квартир, и после легализации рынка бюджет сможет собирать 200 млрд руб. налогов ежегодно.
Сейчас законопроект направлен в Минстрой и будет рассмотрен профильными органами федеральной исполнительной власти.
Наверное, в Москве и Санкт-Петербурге агрегатор поможет упорядочить рынок аренды, чего не скажешь о других городах.
А как у них?
Во многих регионах аренда зачастую становится единственным способом временного решения квартирного вопроса. Причина проста — не хватает жилья, строительство ведется очень медленными темпами. А местами не ведется вообще. В мае этого года на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии» руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что строительство жилья практически не ведется в 14 регионах страны.
— По нашим данным, в восьми регионах страны работает либо один застройщик, либо вообще ни одного. Еще в ряде субъектов работают от одного до пяти застройщиков — это еще шесть регионов. То есть в 14 регионах страны строительство жилья практически не ведется, — сказал Николай Алексеенко.
По его оценкам, совокупно в этих регионах проживает около 6 млн человек, которые имеют весьма ограниченные возможности в приобретении нового жилья, а то и не имеют таких возможностей вовсе.
Именно эти люди вынуждены снимать «сарайчики» у частных домовладельцев, которые не затрудняют себя вопросами налогообложения, прав съемщиков и качеством жилья.
Недавно на деловом завтраке «Застройщики vs покупатели: в поисках баланса» директор аналитического департамента РАСК Федор Выломов привел еще более детальную статистику: из 1117 городов России в 860 практически нет никакой строительной деятельности со всеми вытекающими. Причем 47 из этих городов — с населением свыше 100 тыс. человек. В числе названных Федором Выломовым — Новокузнецк, Орел, Мурманск, Нижнекамск, Волгодонск и ряд других.
В госторгах все вбелую
Прямо противоположная ситуация с арендой недвижимости, в том числе и жилой, обстоит с использованием системы государственных торгов. Аукцион по продаже недвижимости во многих развитых странах является основным инструментом купли-продажи коммерческой, жилой и муниципальной недвижимости, в том числе квартир. Общий объем сделок в мире на аукционах по продаже недвижимости варьируется от 30 до 80%. В России аукцион — новый, но обретающий большую популярность инструмент приобретения недвижимости.
В настоящий момент в Москве на продажу выставлено 3553 помещения.
В подавляющем большинстве это квадратные метры коммерческого назначения, но есть среди них и жилье. На сайте Департамента по конкурентной политике Москвы регулярно публикуются объявления о сдаче в аренду и продаже жилых помещений.
Организатором торгов на право заключения договоров купли-продажи и аренды помещений, находящихся в собственности города Москвы, является Департамент города Москвы по конкурентной политике. Торги проводятся этим Департаментом на электронной торговой площадке, указанной в документации об аукционе (извещении).
Кроме продажи и аренды жилых помещений, город проводит торги по аренде земельных участков. В настоящий момент на торги по аренде под строительство индивидуального жилья выставлено пять земельных участков, четыре из них расположены в ТиНАО и один — в Восточном административном округе Москвы. Площадь участков составляет от 0,1 до 0,18 га.
Победители торгов смогут арендовать землю на 1,5 года. Начальная стоимость аренды составляет от 123,6 до 688,6 тыс. руб. за год аренды участка.
— Арендаторы смогут разместить на земельных участках частные жилые дома площадью от 392 до 751 квадратного метра, а также гараж, подсобные помещения и приусадебное хозяйство.
В течение полутора лет победитель торгов должен построить на участке дом, ввести его в эксплуатацию и оформить на него права собственности. После завершения срока аренды арендаторы имеют возможность выкупить у города земельный участок за 40% от его кадастровой стоимости, — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Он добавил, что за восемь месяцев этого года город выставил на торги 50 земельных участков под строительство индивидуального жилья, что в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Больше всего участков граждане смогли арендовать в ТиНАО — 40 объектов, еще 4 участка реализованы на востоке Москвы, по два — на севере и западе Москвы, по одному — в ЮВАО и Зеленограде.
— Аренда земельных участков под индивидуальное жилищное строительство пользуется спросом: в этом году средняя конкуренция на торгах составила 9 участников на лот, что в три раза выше показателей прошлого года, — отметил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Иван Щербаков.
Ограничений по участию нет: заявки на участие в аукционе могут подать физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Как показывает практика, только госзаказ способен отрегулировать рынок аренды и вывести его из тени.
Три варианта
Эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК видят три возможных варианта решения этого вопроса. Первый — это предоставление застройщикам беспрецедентных государственных субсидий, налоговых льгот и всего прочего, что позволит им вытащить экономику депрессивных регионов на новый уровень.
Для местных жителей предлагается установить самые низкие ставки по ипотеке, сопоставимые с дальневосточными или сельскими. Но в Правительстве РФ допускают, что все деньги, которые застройщику удастся сэкономить на налогах и получить в качестве субсидий, могут оказаться в строительных проектах, только не в России, а, например, в Греции, Испании или Черногории. А население, которое подчас берет кредит просто на то, чтобы дожить до следующей зарплаты, едва ли может рассматриваться в плане перспективных заемщиков.
Второй вариант более реалистичен.
Речь идет о формировании отдельного государственного заказа, который будет реализовываться с применением различных схем, в том числе схем государственно-частного партнерства.
Кстати, помимо классических квартир, в рамках госзаказа можно возводить арендное жилье, которое также поможет в решении квартирного вопроса. Кстати, ничего нового здесь нет.
В дореволюционной России квартирный вопрос помогали решать доходные дома. Их владельцы считались весьма зажиточными и успешными, как бы сейчас сказали, бизнесменами.
Наконец, третий вариант, который, судя по некоторым моментам, имеет самые большие шансы на реализацию, это создание и запуск в регионы государственного застройщика, который бы занимался исключительно строительством жилых метров с перспективой их дальнейшей сдачи. Судя по некоторой информации, над этим вопросом всерьез задумалась такая солидная организация, как «Дом.РФ».
По крайней мере, гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко в середине августа 2020 года заявил об этом прямо.
— До 2030 года нам нужно построить 1 миллиард квадратных метров, причем не каменные мешки, а современные дома. Не просто в оборот неэффективно используемые земли вовлекать, а заниматься и вопросами продажи за долю. Заниматься развитием кооперативов. Может быть, группа выйдет сама на девелоперские вещи: мы рассматриваем создание структуры «Дом.РФ Девелопмент». Если нас поддержит государство, мы начнем этим заниматься, — сказал он.
Еще одним доводом, хоть и косвенным, за то, что власти предпочтут именно этот вариант, может служить интервью, которое дал РИА Новости вице-премьер России Марат Хуснуллин в конце июня. В нем он сообщил, что для «Дом.РФ» планируется утвердить новую стратегию деятельности. В частности, вице-премьер отметил, что компания должна развивать свои компетенции в области жилищного строительства и в ряде случаев самостоятельно управлять крупными проектами.
Наиболее вероятный
Кроме того, все финансовые возможности у «Дом.РФ» для этого есть. Как передает РИА Недвижимость, наблюдательный совет компании «Дом.РФ» рекомендовал общему собранию акционеров компании распределить чистую прибыль в размере 20,2 млрд руб. между дивидендами в федеральный бюджет, поддержкой проектов по созданию комфортной городской среды и Федеральным фондом защиты дольщиков.
Как указывается в сообщении прессслужбы компании, на выплату дивидендов в бюджет РФ в 2020 году может быть направлено 14,9 млрд руб. Еще 2,1 млрд руб. может пойти на поддержку проектов по созданию комфортной городской среды. Фонд защиты прав дольщиков может получить 1,6 млрд руб. Аналогичную сумму предлагается предоставить и жилищно-строительному кооперативу «Остров» для завершения строительства жилья на Дальнем Востоке.
— Таким образом, совокупный объем распределения составит 20,2 миллиарда рублей, или 99% чистой прибыли «Дом.РФ» за 2019 год, в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, — отмечают в пресс-службе.
По итогам 2018 года «Дом.РФ» выплатил государству дивиденды в размере 15,4 млрд руб.
По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, слова которого приводит РИА Недвижимость, тот факт, что в непростой год пандемии коронавируса компания приносит прибыль в федеральный бюджет, «вызывает исключительно положительные эмоции».
— Во многом благодаря активной роли «Дом.РФ» строительная отрасль сумела пройти турбулентный период этой весны без серьезных потерь. С участием компании был оперативно развернут целый ряд механизмов поддержки жилищного сектора, среди которых наиболее востребованными оказались льготная программа ипотеки на новостройки и программа субсидирования ставок по кредитам застройщиков, — подчеркнул Антон Глушков.
При этом глава НОСТРОЙ высказал предположение, что прибыль, заработанная «Дом.РФ», «гораздо эффективнее» работала бы в случае возвращения не в бюджет, а «обратно в стройку».
— Рост жилищного строительства — это не только решение жилищного вопроса миллионов россиян, но и вклад в развитие смежных отраслей, толчок к экономическому росту. Учитывая то, что строительная отрасль реально пострадала в результате пандемии, гораздо целесообразнее, на мой взгляд, прибыль «Дом.РФ» направлять на новые проекты, — полагает Антон Глушков.
Специалисты рынка, опрошенные журналом «Эксперт», сходятся в одном, что попытка контролировать сдачу в аренду жилья — дело гибельное и заранее обречено на неудачу.
Идея изначально обречена на провал, соглашается совладелец инвестиционно-девелоперского холдинга Styness Максим Лалакин. Дело в том, объясняет он, что рынок именно аренды жилья в нашей стране является, пожалуй, самым «черным», а значит, самым гибким, самым не затронутым никаким госрегулированием. Именно он первым и точнее всех реагирует на внутренние социальные пертурбации. По этому рынку можно изучать маятниковую миграцию населения, а также делать вполне себе серьезные срезы экономического положения страны за год.
Но это частное мнение. Пока нет никаких регулирующих эту инициативу документов, поэтому судить, насколько приживется идея контроля рынка аренды, рано.
Дмитрий СИМОНОВ