Посуточно или на долгий срок? Как выгоднее сдавать жилье в 2025 году
В России оживился спрос на съемное жилье. Квартиры разбирают туристы, студенты, а также приезжающие на заработки люди. Аттестованный риэлтор-эксперт Гильдии риэлторов Москвы Владимир Белолипцев рассказал, что выгоднее: сдавать жилье посуточно или в аренду.
Антонина Лопаева, aif.ru: Что нужно знать в первую очередь тем, кто решил сдавать квартиру в аренду?
Владимир Белолипцев: Весной 2024 года был принят закон, который официально разрешает сдавать квартиры в многоквартирных домах посуточно, в краткосрочный наем. До этого момента «посутка» была в серой зоне. Сейчас усилия властей сосредоточены на выявлении тех собственников, кто работает без договора и без уплаты налогов.
Поэтому пункт номер один: если вы решили сдавать квартиру — приобрести официальный статус ИП либо самозанятого. Это позволит вам быстрее пройти регистрацию на сайтах-агрегаторах для размещения объявлений и вести бизнес открыто, уплачивая соответствующие налоги.
— Хорошо, налоговый статус получен. Что дальше? Как лучше сдавать жилье? Посуточно, наверное, будет выгоднее.
— Разница между долгосрочной и посуточной сдачей в аренду — это как разница между банковским депозитом и игрой на бирже. Разные риски, разная вовлечённость, но и разные доходы.
Да, доход от посуточной сдачи жилья в аренду кратно выше. Но и трудозатраты в этом процессе соответствующие. Самое важное — это чистота. Если уборка хромает, прилетят плохие отзывы, конверсия от размещённых объявлений упадёт, упадёт и доход.
Нужно продумать интерьер для объекта, который будете сдавать на короткий срок. Он должен быть эргономичным и удобным, максимально приближенным к гостиничному сервису. Именно поэтому арендатора в таких объектах зовут гостем. Люди выбирают посуточную аренду потому, что она дешевле проживания в гостинице, но при этом даёт больше привычного комфорта, особенно путешественникам с детьми.
На объекте размещения обязательно наличие утюга, стиральной машины, микроволновой печи и кофеварки, пусть даже самой простой. Сценарий поведения гостя в корне отличается от модели поведения арендатора, живущего длительно. Арендатор имеет свои вышеперечисленные вещи, и даже кровать и остальная мебель — чаще всего свои.
— А месторасположение — оно должно отличаться для объектов, которые сдают в «посутку» и на долгое время?
— Да, и многие об этом забывают. Для посуточной аренды очень важным является местоположение. Успех ждёт те объекты, которые расположены вблизи местных достопримечательностей или мест досуга, ресторанов и кафе либо деловых центров, либо транспортных узлов.
При долгосрочном сценарии важным будет наличие локального транспорта, школ, поликлиник, магазинов и других бытовых услуг.
— Давайте перейдем к цифрам: какой может быть разница в деньгах между посуточной арендой и долгосрочной?
— По разным городам нашей страны цифры отличаются, иногда даже очень ощутимо. Например, в южных курортных регионах «посутка» практически вытеснила долгосрочную аренду. Хорошо идут дела в городах Золотого кольца, а также во Владивостоке. Беспроигрышный вариант сдачи на короткий срок — в Санкт-Петербурге, но там есть выраженный сезонный фактор.
Конечно, особая ситуация в Москве. В столицу круглый год приезжают люди со всей страны и мира, постоянно происходят события, выставки, съезды, симпозиумы. Спрос очень высокий, но высока и конкуренция между объектами, гостям нужен сервис, гости могут выбирать. Цены на долгосрочную аренду в Москве тоже стабильно высоки. К примеру, однокомнатная квартира с простым интерьером в обычной пятиэтажке при длительной аренде будет стоить 55–60 тысяч рублей в месяц. А при посуточной принесёт владельцу 105–115 тысяч рублей, при 80% заполняемости.
Если брать в среднем по стране, в крупных городах-миллионниках такая же «хрущевка» в месяц обойдётся в 25–35 тысяч руб., в «посутку» же принесёт 75 тысяч руб. А теперь для примера рассмотрим небольшой уездный город, но с небольшой туристической составляющей. Возьмём город Калязин в Тверской области. Средняя стоимость нашей условной «однушки» для варианта с длительной арендой обойдётся в 15–20 тысяч рублей, при посуточной — 65 рублей в месяц! Город Владикавказ, «долгосрок» даст 20–30 тысяч рублей в месяц, а посуточная аренда за тот же период — 100–120 тысяч! Из этого следует, что инструмент посуточной аренды чрезвычайно эффективен для малых туристических городов. Внутренний туризм в нашей стране в стадии развития, у посуточной аренды — большое будущее, как выгодной формы малого, часто семейного бизнеса.
Не будем забывать, что для тех собственников, кто сдал имеющуюся недвижимость на длительный срок, заработок от такой аренды чаще всего является дополнительным. А для тех, кто сдает жильё посуточно, это едва ли не основной источник дохода. Если заниматься объектом профессионально, соблюдать чистоту, собирать хорошие отзывы и наработать постоянную клиентскую базу, даже фактор сезонности не сильно отразится на вашем доходе.
— В последние полтора года цены на аренду сильно росли. Квартиры снимали те, кому нужно было другое жилье, но не хватало денег на ипотеку. Как думаете, есть вероятность того, что арендные ставки все-таки пойдут вниз?
— Для долгосрочной аренды важна ситуация на рынке продажи и ипотеки. Если ЦБ РФ продолжит снижение ключевой ставки, оживится ипотечное кредитование, то люди снова будут покупать квартиры для жизни в кредит, чтобы платить за своё. Произойдёт отток арендаторов. И в этом случае можно ожидать, что цены на длительную аренду скорректируются вниз.