В Сочи и на Дальнем Востоке резко дорожает вторичное жилье
Аналитики Циан подвели итоги мая на вторичном рынке недвижимости России.
В выборку вошли 146 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.
Расчеты ведутся по средним ценам за кв. метр, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
● Средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в мае 2021 года на 1,1% - до 74,6 тысяч рублей (за год - на 18,9%); стоимость квартиры в продаже - на 0,3% - до 4,21 млн рублей.
● В 11 городах России средняя цена кв. метра на вторичном рынке превышает 150 тысяч рублей. Без учета Московского региона самые дорогие квартиры в Сочи - 193,7 тысяч рублей за кв. метр.
● Быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО. Только в 3 городах из 146 (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) в мае средняя цена кв. м на вторичном рынке снизилась.
● Объем предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 100 тысяч за месяц увеличился на 15,2%.
● Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в мае 2021 года составила 78,1 тысяч рублей за кв. метр - на 1,3% выше, чем в апреле, и на 24% выше, чем год назад.
1. На вторичном рынке ценовая стагнация: цены за месяц увеличились на 1,1%.
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года составила 74,5 тысяч рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 73,8 тысяч рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен.
В предыдущих месяцах помесячная динамика была чуть более выраженной: +1,5% в апреле по отношению к марту, +1,6% в марте по отношению к февралю. Всего с начала года рост на 6,3%, по сравнению с маем 2020 года - +18,9% (с 62,7 тысяч рублей).
Средний бюджет предложения на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,21 млн рублей при площади в 56,6 кв. метров. За месяц стоимость увеличилась на 10 тысяч рублей (+0,3%), за год - на 615 тысяч (+17,1%). Средняя площадь за месяц, напротив, немного уменьшилась - на 0,5 кв. метра.
2. В Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО вторичка дорожает быстрее всего.
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,8% - до 260,4 тысяч рублей (за год +15,7%). В городах Московской области с населением от 100 тысяч человек цена квадратного метра в среднем составляет 125,0 тысяч рублей (+1,1% за месяц и +19,0% за год). В январе 2021 года в области было 5 городов с ценами «квадрата» выше 150 тысяч рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. С начала года к этому списку добавились еще 2 города - Люберцы и Мытищи.
В целом по всей России сегодня насчитывается 11 городов со средней ценой кв. метра от 150 тысяч рублей. Помимо перечисленных выше семи подмосковных, в список также входят Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Южно-Сахалинск. Южно-Сахалинск преодолел рубеж только в апреле, Санкт-Петербург - в конце прошлого года, а в Сочи уже год назад средний ценник был более 150 тысяч рублей за квадратный метр. Сочи занимает второе место в рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (193,7 тысяч рублей за кв. метр) после Москвы. На третьем месте - Реутов (183,2 тысяч рублей), а без учета городов Московской области - Санкт-Петербург (161,7 тысяч рублей), далее Южно-Сахалинск (154,8 тысяч рублей) и Владивосток (146,5 тысяч рублей).
За последние 10 лет квартиры в Сочи подорожали в 3 раза. За аналогичный период в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках - в среднем на 70%. Причина стремительного роста в дисбалансе спроса и предложения: по объему ввода многоквартирных домов Сочи замыкает первую сотню российских городов, в то время как спрос на жилье очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе населения на удаленный формат работы).
Для 71 из 146 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость кв. м на вторичном рынке за месяц изменилась в пределах 1%. Только в 3 городах (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) средняя цена снизилась (на 0,4-0,6%), в остальных 143 зафиксирован прирост.
Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год – на 17,1% - до 63,8 тысяч рублей. В Московском регионе темпы роста сопоставимы со среднероссийскими. В годовой динамике вторичка в Московской области дорожает сильнее, чем в регионах.
В городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга стоимость за месяц увеличилась на 0,8%, за год - на 16,5%. Максимальные темпы в Нижнем Новгороде, Омске, Воронеже, Перми. Вторичка в городах с численностью населения от 500 тысяч до миллиона подорожала за месяц на 0,9%, за год - на 17,0%. Наибольшее увеличение за месяц - в Махачкале, Липецке и Ижевске, за год - Томске, Иркутске, Кемерово. Темпы роста в городах 500+ тысяч меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, что говорит о том, что быстрее дорожает «вторичка» в городах с населением 100-500 тысяч человек. Там продавцы еще менее аккуратно относятся к индексации цен. Самые высокие темпы роста за месяц в Сочи (+2,7%), Ноябрьске (2,8%) и городах Дальневосточного ФО - Петропавловск-Камчатский (3%), Чита и Южно-Сахалинск (по 2,5%). На Дальнем Востоке действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует рост цены. За год - в Чите (+36,9%), Нижнекамске (+35,1%), Улан-Удэ (+34,4%).
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Дальневосточном ФО (78,7 тысяч рублей за кв. метр) и в Центральном ФО (77,9 тысяч рублей за кв. метр). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум (и за месяц, и за год) - в Дальневосточном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум - в Приволжском ФО (в месячном выражении) и в Северо-Кавказском ФО (в годовом выражении) - здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья вводится населением, в целом по РФ – 55%).
3. Объем предложения растет.
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тысяч за месяц увеличился на 15,2%, за год - на 27,4%. Наибольший прирост в не самых крупных городах: Прокопьевске (+30,6%), Орске (+30,6%), Петропавловске-Камчатском (+30,4%). В Москве увеличение на 16,0%, в Санкт-Петербурге - на 19,5%.
Ни в одном городе за месяц предложение не сократилось. За год отрицательная динамика в 33 городах, в том числе в крупнейших - Санкт-Петербурге (-7,7%), Краснодаре (-1,3%), Волгограде (-11,2%). Причина в сохраняющейся активности покупателей при примерно таком же объеме вывода предложений продавцами. В начале года отрицательная динамика была практически во всех городах-миллионниках, сейчас же их только 3 за счет увеличения объема нового предложения. Максимум новых объявлений на вторичном рынке в мае - в Москве (6,8 тысяч предложений), далее следуют Санкт-Петербург (по +4,4 тысяч), Новосибирск (+2,7 тысяч), Красноярск (+2,6 тысячяч). В топе также Тюмень, которая не является миллионником (+3,1 тысяч).
Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в мае 2021 года:
4. Стоимость квадратного метра нового предложения увеличилась за месяц на 1,3%.
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В мае 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. метра «новинок» вторичного рынка (объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) составила 78,1 тысяч рублей, в апреле показатель был ниже на 1,3% (77,1 тысяч рублей). В годовой динамике (с мая 2020 года) прирост составил 24,0% (с 63 тысяч рублей).
Резко увеличилась стартовая стоимость в Петропавловске-Камчатском (+15,9% по сравнению с апрелем), в Сочи (+7,5%), Калуге (+6,1%). В разрезе по федеральным округам максимальные изменения в Южном ФО (+3%) на фоне повышенного интереса к квартирам в курортных городах и в Дальневосточном ФО (+2,6%) из-за действия дальневосточной ипотеки. В Северо-Кавказском ФО стартовые цены снизились на 0,1%.
Изменение стартовой стоимости на вторичном рынке в мае 2021 года относительно апреля 2021 года:
«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. До этого помесячная динамика была чуть более выраженной. Продавцы аккуратнее индексируют цены после рекордного роста в прошлом году, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Активность покупателей и продавцов в летний период традиционно снижается. В ближайшее время на рынке сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц. Ожидать высоких показателей спроса также не приходится. Помимо снижающейся летом активности причинами являются планируемое повышение ставок по ипотечным кредитам и эффект высокой базы (цены находятся на максимуме). Фактором стабилизации стоимости остается рост объема предложения».