Юристы высказались о законности изъятия отреставрированных особняков
Насколько правомерно досрочное расторжение долгосрочных договоров аренды исторических особняков, которое проводит АО «Дом.РФ» в качестве агента Росимущества? Мы выяснили у юристов, пишет «ЦИАН».
Напомним, компании получили в долгосрочную аренду по льготной ставке исторические особняки — объекты культурного наследия с условием реставрации зданий за свой счет. Арендаторы это условие выполнили.
Теперь госкомпания АО «Дом.РФ» подала в суд на арендаторов дома Майкова в Москве, жилого дома усадьбы Самсонович в Улан-Удэ, исторического здания «Славянский базар» в Томске и других, требуя досрочно покинуть арендуемые здания. Кто в этой ситуации прав?
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
— В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. То есть переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет расторжения договора аренды или внесения в него изменений, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (статья 617 Гражданского кодекса РФ).
По моему мнению, поскольку в отношении «изъятых» памятников «Дом.РФ», наделенный функциями агента РФ, выполняет роль распорядителя по законодательству о приватизации госимущества, то предсказуемо желание «Дом.РФ» повысить привлекательность реализуемого имущества, сняв существующие обременения в виде аренды.
Николай Андрианов, партнер юридической фирмы «Трубор»:
— В этой ситуации досрочное расторжение договоров аренды государственного имущества инициируется в целях, определенных статьей 1 Закона № 161-ФЗ, — для содействия развитию жилищного строительства, формированию рынка доступного жилья и иному развитию территорий. Следовательно, договор аренды может быть расторгнут, только если суд установит, что изъятие имущества у арендатора действительно необходимо для развития территории. В противном случае требование о досрочном расторжении договора должно быть квалифицировано как злоупотребление правом, а в его удовлетворении — отказано (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).
Поскольку при развитии территории необходимо соблюдать требования сохранения объектов культурного наследия (пункт 10 статьи 2 Градостроительного кодекса), изъятие у арендатора объекта, отреставрированного и используемого им с учетом таких требований, под предлогом развития территории выглядит, по меньшей мере, странным.
Екатерина Канаева, ведущий юрист юридической компании «Приоритет»:
— Статья 4 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, которые возникли после введения их в действие. Договор аренды дома Майкова был заключен в 2003 году, а Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» был принят 24 июля 2008 года.
Действие закона распространяется на отношения, которые возникли до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Полагаю, действия по прекращению договора долгосрочной аренды не соответствуют закону.
Никита Филиппов, заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России:
— Закон «Об объектах культурного наследия» устанавливает в отношении каждого охраняемого объекта соответствующие зоны охраны. В зависимости от вида зоны в ней ограничивается хозяйственная деятельность, в том числе строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений.
В определенных случаях эти ограничения могут препятствовать целям закона «О содействии развитию жилищного строительства», но приоритет будут иметь именно нормы закона «Об объектах культурного наследия».
Анна Савкунова, юрист Dentons:
— Часть 4 стать 15 закона № 161-ФЗ сформулирована неоднозначно. В частности, не определено, обязана ли госкорпорация «Дом.РФ» обращаться в суд с требованием о расторжении договора. Существуют аргументы как за диспозитивное (допускающее выбор), так и императивное (требующее безусловного подчинения) толкование указанной нормы.
ФОРМАЛЬНО, ЕСЛИ «ДОМ.РФ» НЕ ОБРАТИТСЯ В СУД И СТОРОНЫ НЕ ПРИДУТ К СОГЛАШЕНИЮ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА, ДОГОВОР АРЕНДЫ СОХРАНИТ СВОЕ ДЕЙСТВИЕ.
В этом случае по Гражданскому кодексу РФ при переходе права собственности на имущество, обремененное арендой (если договор аренды зарегистрирован), договор аренды продолжит действовать, в том числе и в части условий, срока и размера арендной платы.
Сергей Сергеев, Московская коллегия адвокатов «Арбат»:
— С точки зрения гражданского законодательства действия «Дом.РФ» правомерны. Но в статье 450 Гражданского кодекса РФ есть часть 4: «сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно».
То, насколько добросовестно действуют стороны, проверяет суд. Не исключено, что он сочтет, что собственник злоупотребляет своим правом и откажет в расторжении договора аренды раньше предусмотренного срока.
Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group:
— На практике накопился огромный комплекс проблем, возникающих при передаче объектов культурного наследия для реставрации частным инвесторам, даже за непродолжительный период времени существования этого концепта. Он осложняется пробелами в действующем законодательстве.
Большая часть подобных проблем может быть устранена заинтересованными лицами при проверке сделки до заключения договора, решение других полностью зависит от выбора надлежащего инструмента защиты.
НО ПОКА НАДЛЕЖАЩАЯ ПРАВОВАЯ ПРОРАБОТКА СДЕЛКИ НЕ ВОЙДЕТ В ПРИВЫЧКУ РОССИЙСКОГО БИЗНЕСА НА УРОВНЕ БЕЗУСЛОВНОГО РЕФЛЕКСА, МЫ СНОВА И СНОВА БУДЕМ ВСТРЕЧАТЬ ПРИМЕРЫ ТАКИХ «ПРИВИВОК ЗАКОНОМ».