В поисках баланса: жилищный рынок перестраивается под новые реалии

Так, за январь-август 2024 года ввод многоквартирных домов застройщиками в России составил 21,6 млн кв. м, что на 23,3%, или на 6,6 млн кв. м меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. Согласно исследованию компании «Метриум», на столичном рынке предложение новых квартир в готовых новостройках за год снизилось на 15,2%. И сейчас меньше всего доля таких вариантов в Новой Москве, территория которой наиболее перспективна для развития. Сократился и метраж нового жилья. Как подсчитали аналитики платформы bnMAP.pro, суммарная площадь строящихся квартир в выведенных на рынок новостройках сократилась на 17,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Прежде всего это касается 10 городов-миллионников с традиционно большим объемом строительства (Волгоград, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, и Уфа). Максимальное снижение отмечено в Краснодаре, где сокращение суммарной площади квартир в новых проектах составило 55,2%, до 91 тыс. кв. м (203 тыс. кв. м в июле-августе 2023 года).

В настоящее время застройщики продолжают снижать активность и не торопятся с новыми проектами. В частности, в Московской области число квартир и апартаментов в новостройках на этапе котлована с начала года уменьшилось на 9% (с 8 100 до 7 370 вариантов к настоящему времени).

Эти тренды уже вызвали обеспокоенность в Минстрое. «Прошу регионы следить за ключевыми показателями жилищного строительства в рамках федерального проекта «Жилье» и не допускать сдвигов сроков ввода объектов», — заявил недавно заместитель главы Минстроя Никита Стасишин.

Эксперты связывают происходящее на жилищном рынке с окончанием действия прежней программы льготной ипотеки и с «запретительным» воздействием на рынок высокой ключевой ставки Центробанка. Впрочем, как заявили недавно по результатам анализа рынка в Счетной палате РФ, льготные ипотечные программы выполнили свою задачу. «В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и «ДОМ.РФ» — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин. Вместе с тем, в ведомстве также признали, что риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются.

Но хотя эти риски несут угрозу достижению целей нацпроекта «Жилье и городская среда», который предполагает строительство с 2029 года по всей России 120 млн кв. м ежегодно, все-таки пока они в основном носят отложенный характер. По оценке Никиты Стасишина, сокращение ввода жилья в России может наметиться не ранее чем в 2026-2027 годах. «Сейчас у рынка есть задел на 2024-2025 годы», — считает замминистра.

Но стоит признать, что опосредованно тенденции на рынке жилья и, в частности, невысокая доступность «полнометражных» квартир влияют и на демографическую ситуацию. Как напоминает профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков, за минувшие десять лет средняя площадь квартиры в новостройках сократилась на 20%. Но застройщикам было выгодно строить жилье небольшой метражности, так как на него сохранялся повышенный спрос и оно обладало высокой ликвидностью. В то же время, такая ситуация противоречила цели — к 2030 году обеспечить каждого россиянина не менее чем 33 квадратными метрами жилья. «Проживая в квартире площадью 22 кв. м и выплачивая за нее ипотеку, молодая семья вряд ли готова к рождению двух или трех детей, что усугубляет и без того тревожную демографическую ситуацию в стране», — считает эксперт и предполагает, что запрет микроквартир может стать достаточно популярной мерой в регионах.

Негативным воздействием перекосов жилищного рынка на демографию озаботились и депутаты Госдумы, которые недавно предложили выплачивать 1 млн рублей на ипотеку в регионах с низкой рождаемостью.

Эксперты отмечают, что низкая доступность жилья в России — отнюдь не изолированный феномен, и подобная ситуация характерна для многих стран. На это, в частности, обращают внимание авторы доклада, подготовленного к намеченному на ноябрь заседанию стран «двадцатки» (G20), на котором жилищная тематика впервые заявлена в числе основных проблем для обсуждения. Согласно содержащимся в нем выводам, в 2030 году около 40% населения Земли не будут иметь собственной жилплощади из-за грядущего глобального кризиса продаж городских квартир.

Как отмечает заведующий кафедрой экономики города и муниципального управления НИУ ВШЭ Александр Пузанов, истоки данной проблемы сопряжены с имеющимися во многих странах дисбалансами в экономике и демографии, порожденными урбанизацией и ее последствиями. Соответственно, смягчить жилищный кризис поможет устранение имеющихся дисбалансов, для чего потребуется менять структуру рынка жилья, которому следует повернуться лицом к экономической реальности. И поэтому застройщики должны предлагать квартиры и дома, которые, во-первых, будут по карману нуждающимся, а во-вторых, будут находиться там, где наблюдается наибольший приток рабочей силы.

При этом реализация предложений о запрете малогабаритного жилья вряд ли будет иметь позитивный эффект. Да и в целом попытки заставить девелоперов строить доступное жилье административно-командными методами обречены на провал, о чем свидетельствует опыт Китая, где имеются целые жилищные массивы, не заселенные из-за отсутствия платежеспособного спроса.

«Изменить модель поведения застройщиков можно только рыночными методами», — заключил Александр Пузанов.

Александр ПУЗАНОВ, заведующий кафедрой экономики города и муниципального управления НИУ ВШЭ: