Ковидная перезагрузка

0 55

17 декабря 2020, 11:23

Мероприятие в этом году проходило в онлайн-формате, что, впрочем, не сказалось на содержательности выступлений. Начать эксперты решили с торговой недвижимости, про которую в прошлые годы зачастую и говорить было нечего. Прирост новых площадей находился последние несколько лет на уровне погрешности, а уровень вакансии и ставки оставались стабильными. Но пандемия вывела торговые центры в топ-новостей.

«Год оказался крайне непростым и для операторов, и для собственников. Надеюсь, он не повторится», — отметил Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге. Торговые центры вместе с гостиницами стабильно фигурируют в списке наиболее пострадавших отраслей, поскольку из-за ограничений в Петербурге они практически не работали четыре месяца. «Есть и хорошие новости. Этот год объединил арендаторов и собственников, управляющие компании. Они оказались в одной лодке в условиях шторма и, к счастью, им удалось достичь соглашения после изнурительных переговоров, в которых никто не выиграл. Да, у всех огромные потери, но это позволило сохранить состав арендаторов, заполняемость пострадала минимально», — считает г-н Косарев. Впрочем, в будущем объекты неизбежно ждёт ротация. «Международные бренды сократят свое присутствие, речь не об уходе из России, а об уменьшении количества магазинов на 5-30%. Однако другие сети будут расширяться», — утверждает Анна Никандрова, партнер Colliers International

При этом консультанты считают, что работа торговых центров никак не влияет на развитие эпидемии. Colliers International сопоставила показатели шопинг-индекса компании Watcom с динамикой заболеваемости. Получилось, что закрытие и открытие торговых центров не сказывается на ковидной статистике. «ТЦ не являются источником опасности, нет необходимости их закрывать, нужно просто работать со всеми необходимыми мерами предосторожности», — уверен Андрей Косарев.

За год уровень вакантности в ТЦ вырос незначительно и сейчас составляет 5% в среднем по рынку, а в наиболее качественных объектах — 2,4%. В числе актуальных трендов г-н Косарев называет возросшую взаимосвязь между собственниками и арендаторами, фокус на безопасности посетителей и развитие дисконт-форматов. Из-за коронавируса некоторые тенденции прошлых лет усилились (рост онлайн-торговли, омниканальность, диджитализация и автоматизация бизнес-процессов), а другие, напротив, теперь не столь очевидны. Так, говорить об увеличении доли предприятий общественного питания и развитии ТЦ как проектов life-style сейчас не приходится.

Зато на повестке устаревание торговых центров. «Рынок Петербурга является одним из самых возрастных в России. Количество «молодых» торговых центров довольно невелико», — поясняет Андрей Косарев. Так, уже к 2023 году доля торговых центров не старше 10 лет составит всего около 400 000 кв. м. При этом доля «возрастных» объектов превысит 85% рынка (около 2,5 млн кв. м).

«Думаю, сейчас собственникам будет крайне сложно привлекать финансирование на реконцепцию, это достаточно затратно. Только когда объекты полностью выберут рыночный потенциал, морально и физически устареют, станут неконкурентоспособными, только тогда у их владельцев появится неизбежная необходимость заняться реконцепцией и поставить ТЦ на капитальный ремонт», - уточнил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Стрит-ритейл не дождался туристов

На стрит-ритейл помимо прямых ограничений на работу серьезно повлияло отсутствие туристов — особенно в центре города. «Стрит-ритейл — наиболее динамичный сегмент рынка, он очень быстро реагирует на любые изменения», — поясняет Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE (Maris | Part of the CBRE Affiliate Network). Тренд на увеличение объема вакантных площадей в основных торговых коридорах города обозначился ещё в прошлом году, рынок оказался перегрет после ЧМ-2018. «В этом году пустующих помещений стало ещё больше. Прежде всего, в зонах, ориентированных на туризм (центральная часть Невского проспекта, Большая Конюшенная улица), и отчасти на 6-й и 7-й линиях Васильевского острова, где трафик создают студенты и сотрудники научных учреждений», — сообщил Борис Мошенский.

Если в 2019-м в основных торговых коридорах закрытий было на 13% больше, чем открытий, по итогам 2020-го разрыв составит уже 21% (228 против 180). А это уже выглядит критичным. Тем не менее рынок восстановится достаточно быстро, уверен Борис Мошенский: «Стрит-ритейл всегда останется одним из самых востребованным продуктов, вне зависимости от пандемии или локдауна. В долгосрочной перспективе Петербург будет развиваться как европейский туристический центр, а стрит-ритейл является важнейшей составляющей индустрии гостеприимства».

Офисы превращаются…

А вот на офисный рынок пандемия окажет серьезное долгосрочное влияние, уверен Николай Пашков. «Изменения в восприятии, использовании офисных пространств, о которых начали говорить эксперты и участники рынка с началом пандемии и удалённой работы, будут внедряться постепенно, но приведут к тектоническим сдвигам», — заявил он.

Пока что коронакризис влияет на перенос сроков строительства бизнес-центров. Тем не менее, ввод офисов по итогам года всё равно окажется на 55% больше, чем в 2019-м. В 2021-м ожидается спад на 22% по отношению к 2020-му, но все равно прирост предложения окажется выше, чем в 2019-м. Чистое поглощение в этом году составит лишь 2000 кв.м. «С одной стороны, это тревожный симптом, с другой, он показывает, что на рынке сохраняется баланс. Кроме этого, формируется отложенный спрос», — комментирует Николай Пашков.

По итогам 2020-го Knight Frank St. Petersburg прогнозирует рост вакантных площадей в классе А на 3,5 п.п. — до 6,5%, в классе В — на 3 п.п., до 8,7%. При уровне вакансии до 10% рынок остаётся рынком арендодателя, и ситуация со ставками это подтверждает. Арендаторы, которые в 2020-м запрашивали скидки, либо получили отказ, либо добились лишь незначительного дисконта. «Пока собственники уверены, что вместо одного выбывшего клиента они найдут другого», — считает Николай Пашков. В 2021 году вакансия в бизнес-центрах класса В продолжит расти из-за ввода новых объектов, в классе А останется примерно на том же уровне.

По прогнозам Knight Frank St. Petersburg, снижение ставок в классе А по итогам года составит 3,6%, в классе В ожидается повышение на 6%. На следующий год прогнозируется рост, пусть и незначительный.

Одним из трендов года стало развитие сетей коворкингов, которое продолжится и в 2021-м. По прогнозу, объём таких площадей увеличится в будущем году на 24% (47 000 кв.м против 38 000 кв. м), а количество объектов — на 9% (58 вместо 53). «Если изначально коворкинги позиционировались как рабочие места для фрилансеров, то сейчас они переориентируются на корпоративных клиентов и зачастую превращаются из места свободного посещения в сервисные офисы. Мы ещё увидим сделки с крупными компаниями, и не одну», — прогнозирует Николай Пашков. Тренды, которые учитываются при проектировании таких объектов, окажут большое влияние на концепцию офисных зданий, уверен он. Речь идет о сокращении закреплённых рабочих мест, изменении соотношения между площадью рабочих мест, переговорных, зон отдыха и совместной работы и пр. «Есть серьёзные опасения, что бизнес арендаторов будет трансформироваться в сторону удалённой работы, хотдескинга и т.д. Это запустит и трансформацию офисов: физически их может требоваться заметно меньше, чем сейчас, причём другого качества», — добавляет Андрей Косарев. Коворкинги в Петербурге во многом развиваются по московскому сценарию. «В столице рост рынка гибких пространств, скорее всего, продолжится. За 2020-й он увеличился на 30%», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Склады на заказ

Складской рынок, как и офисный, меняется на глобальном уровне, полагает Борис Мошенский. Важную роль в этом процессе играет рост интернет-торговли и новые требования к дистрибьюторам. «В последние годы бурно развивался формат фулфилмент-центров, основная цель которых состояла в минимизации времени хранения товаров на складе. В этом году из-за ограничений, вводимых во всех странах, когда закрывались границы и останавливались производства, товарные остатки стали стремительно уменьшаться. Сейчас от дистрибьюторов требуют, чтобы они соответствовали объёму единомоментного спроса, а это вынуждает их увеличивать складские помещения», — рассказал Борис Мошенский. Ещё один тренд — трансформация логистических цепочек, чтобы минимизировать зависимость международных товарных поставок от материкового Китая.

На петербургском рынке консультанты отмечают стабильные темпы нового строительства и по схеме BTS, и в сегменте спекулятивных складов — плюс 35% к 2019 году (250 000 кв. м против 180 000 кв.м). Объём BTS удвоился — 120 000 кв. м против 60 000 «квадратов». Количество спекулятивных площадей тоже выросло, хотя и незначительно: до 130 000 кв. м против 120 000 кв.м. «И это с учётом заморозки проектов суммарно примерно на 170 000 кв.м», — уточняте

Борис Мошенский. Крупнейшие объекты, введенные в 2020 году: склад компании «Лента» площадью 69 000 кв.м в Тосненском районе, объект «Марвел логистика» (около 62 000 кв.м на Софийской улице) и «Осиновая роща» на Горском шоссе (57 000 кв.м).

Третий год подряд уровень вакансии остаётся на рекордно низких отметках — 2% (год назад было 3%). «Сохраняется острейший дефицит качественных складских объектов, что стимулирует спрос на вторичном рынке. Вкладываться в строительство сегодня готовы немногие компании. Даже с учётом более низкого спроса, чем в 2019-м, итоги 2020-го превосходят все ожидания. Арендные ставки растут во всех сегментах: расценки на сухие склады увеличились на 4% (до 480-570 руб./кв.м в месяц), на холодильники, морозильники и мультитемпературные склады — на 20% (до 1100-1400 руб./кв.м). И вакансия там держится на минимальных значениях, — говорит Борис Мошенский. — Сроки арендных договоров увеличиваются с целью хеджирования рисков».

Апартаменты под угрозой?

Коронавирус оказал влияние и на рынок апартаментов, прежде всего сервисных, ориентированных на туристов. Однако апарт-отели сумели переориентироваться на долгосрочное проживание и сохранили привлекательность как для инвесторов, так и для девелоперов. «Конечно, теперь все очень настороженно относятся к запуску новых проектов. Учитывая вербальные интервенции со стороны чиновников, можно предполагать, что будут сложности с согласованиями. Надеюсь, профессиональному сообществу удастся отстоять сегмент, по крайней мере, сервисных апартаментов», — заявил Андрей Косарев.

За год на рынок вышли несколько новых проектов, включая комплекс cOASIS VERTICAL от компании Becar на улице Орджоникидзе (один из отелей в его составе будет работать под брендом Ramada) и VALO у метро «Бухарестская» (где один из корпусов получил бренд Mercure).

1 из 1

Инвестиции без пиков

Объём инвестиционных сделок, закрытых в 2020 году, сократился на 42%, если сравнивать с 2019-м, и составил 56,6 млрд рублей. «Нужно понимать особенности петербургского рынка. У нас очень немного качественных объектов, небольшой объём предложения. Часто весь рынок делают одна-две крупные сделки. Так было в прошлом году, когда сменили собственников «Галерея» и «Невский центр». В 2020-м таких сделок не случилось, поэтому и суммарный показатель заметно ниже», — поясняет Николай Пашков. «Мы наблюдали повышенный интерес к покупке складской недвижимости, причем даже со стороны тех инвесторов, которые раньше склады не рассматривали. Правда, сделка пока была только одна (логопарк «Троицкий»). Рынок складской недвижимости показал себя с лучшей стороны — тихая гавань среди других сегментов коммерческой недвижимости», — уточняет Борис Мошенский.

Сильно вырос спрос на участки под жилой девелопмент. Год оказался для строителей успешным, продажи выросли во всех сегментах. Теперь компании активно формируют свои адресные программы, скупая землю. В 2021-м спрос на неё сохранится на том же уровне, либо несущественно снизится, прогнозирует Николай Пашков. Параллельно вырастет активность инвесторов, приобретающих объекты коммерческой недвижимости.

В тренде на этой неделе

«Псков» готовится вступить в борьбу за Кубок Северо-Запада

24 мая, 22:22

Неизвестные на черном авто похитили 18-летнюю девушку из ТЦ в Петербурге

22 мая, 13:03

Поиск города

Ковидная перезагрузка

В Ленобласти спасли утят. Они провалились в дренажный колодец

Читайте также

«Псков» готовится вступить в борьбу за Кубок Северо-Запада

Петербуржцам рассказали о самых красивых водопадах Ленобласти

Неизвестные на черном авто похитили 18-летнюю девушку из ТЦ в Петербурге

В тренде на этой неделе

«Псков» готовится вступить в борьбу за Кубок Северо-Запада

Неизвестные на черном авто похитили 18-летнюю девушку из ТЦ в Петербурге

В ангаре под Кингисеппом сгорели Ford и деревянные ворота, под Тосно пламя испепелило Daewoo

Неизвестные на черном авто похитили 18-летнюю девушку из ТЦ в Петербурге

Спасатели Ленобласти приняли участие в соревнованиях по легкой атлетике

Родные бьют тревогу: девушку из Ленобласти затолкали в машину и увезли в сторону Москвы

В Тосненском районе от удара иномарки машина дорожников сбила пешехода

Жители Ленобласти обратились к губернатору на прямую телефонную линию

От Гатчинского концлагеря до Невского пятачка: в Ленобласти прошел автопробег в честь Победы

В Ленобласти прошла акция «Неделя без турникетов»

На трассе М-11 в ДТП пострадали шесть человек

Гром и молния: апрельская гроза в Петербурге и области впечатлила яркими моментами

Лоб в лоб столкнулись две машины в Ленобласти: 84-летний мужчина скончался

Подростков Ленобласти выведут на «Орбиту добра».

Александр Дрозденко поручил создать в Ленобласти перечень преференций для муниципальных округов

Частные объявления в Тосно

Среди петербургских музыкантов СМИ чаще всего упоминают Розенбаума и Шклярского

«Все это время я ждала, чтоб ты попросил прощения! Испугался?» Ольга Бузова упрекнула Даву в трусости после их расставания в шоу «Сокровища императора» на ТНТ

Московский джазовый оркестр Игоря Бутмана выступит на площадке у Великой Китайской стены

«Я без нее не могу жить»: Николай Цискаридзе назвал имя любимой женщины

В Нижегородской филармонии впервые проходит Международный музыкальный фестиваль «Денис Мацуев представляет: Диалог поколений»

Dagospia: Синнер и Калинская вместе поужинали в ресторане в Париже

Рыбакина рассказала о болезни перед стартом на «Ролан Гаррос»

Касаткина опустилась на 13-ю строчку в рейтинге WTA, Рахимова поднялась на 18

Последний танец Надаля и юбка Сюзанн Ленглен: 6 важных фактов о «Ролан Гаррос»-2024

Full list of cafes and restaurants where kids can eat free or cheap this half term – including Asda and Sizzling Pubs

Tesla under investigation over Fremont factory toxic emissions, and faces lawsuit over alleged health harms

Move over Harry Kane and Jude Bellingham the real England champ is a 15 yr old SUBBUTEO star

Johnny Nelson Reveals His Wide Fury-Usyk Scorecard: “Don’t Be Fooled”