Извини, подвинься: как найти выход из переполненной квартиры
Извини, подвинься: как найти выход из переполненной квартиры Портал «ТОП Тверь» продолжает серию публикаций, посвященных жилищному вопросу. В прошлый раз мы рассматривали ситуацию, когда людям приходится делить однокомнатную квартиру, а сегодня поговорим о еще более любопытном казусе, который поначалу может поставить в тупик. Порой случается так, что у человека появляется очень маленькая доля в собственности – юристам известны случаи, когда участникам споров может принадлежать 1/50 общего имущества, 1/100 и даже 1/500.
Хорошо, если речь идет, к примеру, о большом земельном участке. Но бывает, что предметом разбирательств становится дом, квартира и даже комната. Как быть, если у вашего жилья есть другие собственники, которым по факту принадлежит всего пара квадратных метров? Или, напротив, такой собственник – это вы сами, и вам абсолютно не интересно скидываться на ремонт в общем доме? Фото: Леонид Смирнов/РИА Верхневолжье На эти и другие вопросы отвечает наш постоянный эксперт – тверской юрист Светлана Савинова. И вновь напомним, что все рассматриваемые в рубрике «ДомКрик» ситуации основаны на реальной судебной практике.
Мал мала меньше
Сразу подчеркнем, что в российском законодательстве предусмотрен своего рода защитный механизм, который минимизирует возникновение таких казусов. – Все сделки с отчуждением долей преимущественно проводятся через нотариуса, – поясняет Светлана. – Он обязан полностью проверить законность такой сделки и скорее всего откажет в ее регистрации, если отчуждаемая доля покажется ему малозначительной и появятся сомнения в добросовестности сторон договора. Однако существуют некоторые исключения, где появление таких долей неизбежно. Как раз о подобных случаях мы сегодня и поговорим. В частности, данный казус может возникнуть при наследовании имущества или после приобретения жилья с использованием материнского капитала, когда недвижимость была куплена в ипотеку, а доли перераспределялись уже после ее выплаты. – Здесь нужно сразу оговорить важный момент, – предупреждает наш юрист. – Если ваша доля в общем имуществе не признана судом малозначительной, то вы остаетесь законным совладельцем, у которого помимо прав есть еще и обязанности. И согласно статье 209 ГК РФ вам придется оплачивать услуги ЖКХ, а также участвовать в расходах на ремонт и на поддержание имущества в надлежащем состоянии. Иными словами, при возникновении подобных ситуаций не следует пускать все на самотек. Конечно, если среди сособственников царит согласие и понимание, проблем не возникнет. Однако в реальной жизни такое бывает, скажем так, редко. В итоге остается риск всю свою жизнь участвовать в расходах на квартиру, в которой вы даже не бываете, и на участок в соседнем регионе, который вы в глаза не видели, но при этом являетесь его сособственником. Или же, наоборот, основная доля жилплощади принадлежит вам, а ваши родственники из Торжка участие в расходах нести не желают, но при каждом удобном случае напоминают о своих квадратных метрах в вашей квартире. Фото: Леонид Смирнов/РИА Верхневолжье Теперь подробно рассмотрим две самые распространенные ситуации. И начнем с возникновения малозначительной доли при распределении наследства. Супруги Петровы проживали вместе в однокомнатной квартире, которую они в свое время приватизировали в равных долях – 50/50. После смерти Петровой в наследство вступил ее муж и трое их взрослых детей, проживающих отдельно. И получилось так, что доля умершей поделилась еще на четыре части. В итоге каждому из детей досталось по 1/8, а вдовцу – 5/8 (его собственная доля и ¼ от доли супруги).
По факту пользоваться этой квартирой может только сам Петров – мы понимаем, что раздробить однушку на восемь частей и выделить по одной такой доле каждому из детей невозможно. Соответственно, не представляется реалистичным и их совместное проживание под одной крышей, так как для этого всем сособственникам нужно предоставить подходящие по размерам комнаты. Фото: Максим Школьников/РИА Верхневолжье Чтобы решить этот вопрос, Петров предложил детям выплатить компенсации за их доли, но те не согласились по каким-то личным мотивам – например, они поссорились с отцом и теперь отказывают ему из принципа. При этом пользоваться своими долями они не намерены и преспокойно проживают отдельно. В таком случае Петров может обратиться с иском, чтобы признать их доли малозначительными и в итоге остаться единственным собственником квартиры. Суд при этом будет руководствоваться ч. 4 ст. 252 ГК РФ, где как раз говорится о том, при каких условиях это возможно. Фото: Леонид Смирнов/РИА Верхневолжье Итак, их всего три: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, а сам собственник не имеет существенного интереса в пользовании имуществом. Подробно об этом говорится в абзаце 2 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ (ВАС) №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ». – Прекращение права собственности на долю в общем имуществе на основании этой нормы зависит от наличия совокупности всех трех условий, – поясняет Светлана. – Это означает, что если не выполнено одно из них, отчуждение имущества исключено. Но в нашем случае остальные наследники кроме истца не имеют существенного интереса в использовании своих долей, сами доли малозначительны и реально выделены быть не могут. А в соответствии со статьей 252 ГК РФ при таких обстоятельствах согласие ответчиков не требуется, и суд встанет на сторону истца. Разумеется, его обяжут выплатить каждому из них денежную компенсацию. Для определения суммы будет учитываться рыночная стоимость спорной недвижимости. Вместе и врозь
Перейдем ко второй ситуации, к слову, тоже достаточно распространенной в судебной практике. Молодая семья Сидоровых получила материнский капитал, который, согласно законодательству, распределяется на всех членов семьи. Супруги использовали его для покупки однокомнатной квартиры, в которой и проживали долгое время с двумя детьми. Все четверо были там зарегистрированы, и у каждого члена семьи в итоге получилось по ¼ доли этой жилплощади. Увы, впоследствии Сидоровы развелись, а дети остались с матерью.
В итоге Сидорова обратилась к своему бывшему супругу с исковым заявлением. Она посчитала, что его доля в квартире малозначительна, и проживать он в ней не может. Сидоров с этим не согласен: по его мнению, у него есть интерес в использовании своей одной четвертой, поскольку в спорном помещении проживают его дети, с которыми он планирует поддерживать взаимоотношения. При этом он является членом семьи, не лишен родительских прав, занимается воспитанием детей и их содержанием, а также намерен если не проживать на этих квадратных метрах, то хотя бы иногда там находиться. Также Сидоров пояснил, что иного жилого помещения у него в собственности нет. Он полагает, что никто не может быть лишен единственного жилья произвольно. Фото: Андрей Зубов/РИА Верхневолжье – Здесь суд будет применять те же нормы права, что и в предыдущем случае, – объясняет наш юрист. – Однако эта ситуация иная, так как у ответчика есть заинтересованность в использовании принадлежащей ему доли. Соответственно, суд откажет в удовлетворении требований бывшей жены и не сочтет долю Сидорова малозначительной. Тем самым бывшие супруги зайдут в тупик, и единственным адекватным выходом для них будет попытка договориться. В противном случае Сидоров имеет право потребовать денежную компенсацию за пользование квартирой – в рамках своей ¼ доли.
Добавим, не всегда истцами по данной категории дел выступают собственники, имеющие большую долю, как в описанных нами случаях. Бывает и так, что с требованиями о признании доли малозначительной, выплате компенсации и, как следствие, прекращении права общей долевой собственности в суд обращаются как раз сособственники с малозначительными долями. Фото: Леонид Смирнов/РИА Верхневолжье Их интерес предсказуемо понятен: они не намерены оплачивать услуги ЖКХ и вкладываться в ремонт жилья, которым не планируют пользоваться. В этом случае им так же нужно будет защищать в суде свое право, основываясь на ч. 4 ст. 252 ГК РФ. То есть, как мы уже знаем, потребуется совокупность трех условий: малозначительность долей, невозможность их выдела в натуре и отсутствие интереса собственников в пользовании имуществом.
Помните, что обращение в суд – это не единственный способ решить конфликтную ситуацию. В большинстве случаев всегда можно договориться.
Сергей САВИНОВ