Аналогов нет. Программа реновации в Москве будет продлена и после 2032 года
Программе реновации в Москве исполнилось 8 лет. За это время переехали или находятся в стадии переезда уже 220 тысяч москвичей из 1,3 тысячи старых пятиэтажек. Как строятся дома и что ждёт программу в будущем, в эксклюзивном разговоре aif.ru рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы, входящего в Комплекс градостроительной политики и строительства, Владислав Овчинский.
Два года на новый дом
Яна Смирнова, aif.ru: сколько домов построено за 8 лет существования программы реновации?
Владислав Овчинский: программа реновации жилищного фонда в Москве — колоссальный по своим объемам и масштабу градостроительный проект. В 2017 году город начал программу переселения жителей из ветхого жилья в современные и просторные квартиры. В программу вошли 5 176 старых домов, в которых проживает в общей сложности около 1 миллиона человек.
За восемь лет в рамках программы построено более 400 новых жилых комплексов, а 390 новостроек уже передали под заселение. Переехали или еще находятся в процессе переселения более 220 тысяч человек. Всего на данный момент демонтировано свыше 600 старых домов. Для реализации программы реновации уже ввели в эксплуатацию 6,2 миллиона квадратных метров жилья. Это позволит расселить свыше 1,3 тысячи старых домов. Ведутся проектирование и строительство около 10,5 миллиона квадратных метров жилья.
Мэр Москвы Сергей Собянин поручил работать над ускорением программы, а также объявил, что она будет продолжена и после 2032 года. Все больше людей хотят стать ее участниками в будущем, мы получаем соответствующие вопросы регулярно. Понимаю, что 8 лет назад такой масштабный проект воспринимался с некоторым скепсисом. Но сейчас, видя, как программа развивается, как люди переезжают в новые квартиры и улучшают качество своей жизни, все сомнения растворились. Люди чувствуют поддержку, она подкреплена гарантиями города.
Должен отметить, что уже сегодня мы реализуем программу реновации с прицелом на то, что она будет продолжена после 2032 года, готовим заделы по участкам развития и просчитываем градостроительные планы.
— Сколько в среднем сейчас занимает строительство одного дома по реновации — от момента, когда на площадку заходит первая строительная техника, до въезда первых жильцов?
— Это зависит от проекта. Современные технологии монолитного строительства, префаб-технологии, внедрение технологий информационного моделирования позволяют быстро построить дом и сократить некоторые этапы в разы. Применение таких технологий положительно сказывается как на сроках, так и на бюджете стройки. Сегодня среднее время возведения нового дома от начала строительства до ввода в эксплуатацию составляет около 2 лет. Применение новых технологий позволяет сократить сроки строительства на 30–50%.
— В связи с ростом цен на стройматериалы меняются ли проекты и нормативы? Не сложнее ли стало соблюдать стандарт качества?
Мы предъявляем строгие требования к соблюдению качества строительства, следим за этим процессом на всех этапах. Самый строгий проверяющий в нашей работе — это житель, который получает квартиру. А москвичи — требовательные клиенты.
Что касается рынка строительных материалов или сырья, то здесь также стоит отметить, что программа максимально защищена от колебаний. При строительстве мы используем почти 100 процентов отечественных материалов. Благодаря этому процесс производства, закупки, логистики и монтажа — максимально управляемый. Поэтому, если нам и приходится менять проекты или стандарты, то только из-за актуального запроса жителей.
К примеру, у нас очень большое внимание уделяется безбарьерной среде. Вы не найдете ступеней или значимых перепадов высоты на пути из двора до лифта дома. Кроме того, в рамках программы закреплен собственный стандарт качества внутренней отделки, который мы постоянно пересматриваем на предмет появления новых материалов и технологий. Эта же работа ведется и нашими партнерами девелоперами, которые постоянно разрабатывают и внедряют самые современные технологии в сфере строительства.
— Все дома, которые строятся по реновации, — монолитные? Можете простыми словами объяснить, что это значит и в чем плюсы?
— Все верно. Монолитное строительство сегодня считается одним из самых надежных и современных. Его отличает скорость возведения, а также возможность реализовать различные архитектурные решения и обеспечить высокое качество соединений. Последний параметр очень важен, так как мы строим уникальные здания по индивидуальным проектам.
При данном способе используются бетон и арматура — все несущие конструкции бетонируются непосредственно на строительной площадке при помощи опалубки. Для затвердения бетона в конструкциях искусственно поддерживаются оптимальные температура и влажность, а также обеспечивается гидроизоляция, поэтому дома возводятся в любое время года без потери скорости и качества строительства.
Опалубка задает форму будущего здания. С ее помощью можно построить дом любой этажности по проекту любой сложности. Когда процесс монолитных работ закончен, объект уже принимает узнаваемые очертания, и строители переходят к возведению внутренних перегородок здания и фасадным работам.
Столица новых технологий
— Мэр всегда подчеркивает, что дома по реновации возводят с помощью современных строительных технологий. А что это за технологии? Что особенно впечатляющее?
— На самом деле не только дома по реновации, но и все объекты в городе сегодня реализуются на высоком уровне технического развития — с этапа проектирования до момента выдачи ключей.
Сегодня «цифра» служит отличным подспорьем — от принятия градостроительных решений до ввода в эксплуатацию. Такие сервисы, как «Квартирография» и «Цифровой нормоконтроль», снижают затраты, ускоряют и контролируют ход работ, помогают избежать ошибок.
В Москве работает Центр искусственного интеллекта в градостроительстве — он исследует потребности участников строительного процесса и жителей города, а также разрабатывает, тестирует и внедряет передовые решения, включая ИИ-модели для различных задач. Одна из успешных разработок — сервис «Квартирография». Это автоматизированное создание оптимальных планировочных решений для многоквартирных домов. Сервис учитывает параметры земельного участка, нормативные ограничения, максимальную этажность, количество и вариативность планировок, площадь квартир, уровень солнечного освещения помещений и другие параметры. Благодаря «Квартирографии» удается повысить эффективность использования наземной части здания на 45 процентов и эргономичность планировки на 35 процентов. Это значит, что при одинаковой этажности и площади дома будущие жители получают более просторные и удобные квартиры.
Также мы разработали сервис по проверке проектной документации «Цифровой нормоконтроль». Он позволяет быстро проверить большой объем документации на соответствие нормативным требованиям. По сравнению с традиционными методами, среднее время проверки и исправления ошибок сокращается вдвое, а точность повышается на 80 процентов.
— В блоге мэра читали: сейчас дома по реновации строятся по префаб-технологии, и это на 30-50% сокращает сроки строительства. Можете простыми словами рассказать об этой технологии? Это вроде конструктора, когда на месте дом собирается из готовых «деталей»? А что насчет долговечности такой постройки, швов, слышимости? Почему так не делали раньше? Строят ли так коммерческую недвижимость?
— Такая технология одинаково хорошо подходит как для жилой застройки, так и нежилой. В Москве с применением префаб-технологий, или технологий фабричного изготовления домокомплектов, уже реализован ряд объектов, в том числе жилые комплексы по программе реновации. Механика строительства сводится к двум этапам. На первом мы производим необходимые элементы на производстве, фактически в лабораторных условиях. Это позволяет сокращать сроки и добиваться хороших показателей по качеству. На втором этапе изготовленные ранее элементы монтируются уже непосредственно на площадке. Их набор и размеры могут быть различными, вплоть до целых комнатных или квартирных модулей. Сейчас в программе реновации чаще всего мы используем фасадные модули, инженерные блоки, лифтовые шахты и сантехнические кабины.
Как вы верно подметили, главным преимуществом префаб-технологий стало сокращение сроков строительства до 50% без потери качества готового продукта.
Вопрос долговечности и качества монтажа — один из принципиальных для программы реновации. Срок эксплуатации таких жилых комплексов достигает 100 и более лет. Нужно понимать, что технический прогресс отразился не только на производстве префаб-элементов. Сегодня планировочными решениями занимаются высокоточные программы, контроль осуществляется с помощью искусственного интеллекта, применяются современные технологии монтажа. Этот набор сводит возможность ошибки или просчета к минимуму. Если в панельном доме 70 лет назад фасадная часть была фактически голой бетонной плитой с деревянным оконным блоком, то сегодня это многослойная панель с утеплением, с наружным экстерьерным решением, энергосберегающим двухкамерным оконным блоком и продуманными закладными для монтажа, исключающими шумо-, вибро- и влагопроникновение.
Все материалы — свои
— Вы сказали, что строительство домов по реновации осуществляется почти на 100% из отечественных материалов. Знаем, что производятся они не только в Москве, но приезжают сюда из более 15 регионов столицы. Что это за регионы?
— Мы выбираем оптимальных для нужд реновации поставщиков по всей стране. Так, стеклопакеты производятся во Владимире, Тольятти, Нижнем Новгороде и Оренбургской области. Газобетонные блоки изготавливают на заводах Калужской и Ярославской областей. Кабели электроэнергии поставляются в столицу из Псковской области, а оптические кабели — из Республики Мордовия. Керамогранитные плиты привозят из Челябинской области, а керамическую плитку — из Республики Татарстан.
Лифты для новостроек производятся в столице. Между Московским фондом реновации жилой застройки и двумя лифтостроительными заводами заключены офсетные контракты. В их рамках Щербинский лифтостроительный и Карачаровский механический заводы обязуются в течение трех лет создать или модернизировать специализированное производство на территории Москвы.
Использование региональных отечественных материалов стимулирует развитие производств. Строительство по программе реновации регламентируется серьезной нормативно-правовой базой, благодаря чему используются исключительно передовые материалы и технологии, чтобы обеспечить соответствие требуемым стандартам строительства и отделки. Это стимулирует развитие региональных производственных мощностей, внедрение новых технологий для обеспечения конкурентоспособности и появление квалифицированных кадров как в Москве, так и в городах-поставщиках.
— Какова логика при выборе площадок для реновации и определения их последовательности? Иногда кажется: снесли дом, построили рядом новый, а еще два рядом, ожидающих переселения, стоят и ждут. Почему не удобнее зачистить сразу двор или несколько дворов и там развернуть строительство?
— В рамках программы реновации реализуется принцип волнового переселения. Для строительства новостройки подбирается участок в том же районе, где расположены дома-участники. Их жители переезжают в новый жилой комплекс, а сами дома демонтируют. На месте расселенных старых зданий вскоре появляется площадка для нового проекта. Благодаря этому принципу жители не меняют район проживания и сохраняют привычный бытовой уклад.
Новостройки же аккуратно и гармонично интегрируются в существующую застройку. Вместе с обновлением жилого фонда появляются и новые общественные места, детские и спортивные площадки, бытовая и коммерческая инфраструктура. При проектировании новых домов также учитываются доступность инфраструктуры района для жителей, удобство перемещения, связь с будущими объектами строительства, включая образовательные, медицинские и другие объекты. Благодаря программе реновации мы, в том числе, реализуем концепцию 15-минутного города, когда все необходимое для комфортной жизни находится в пределах пешей или велосипедной прогулки.
— Первые дома, построенные по программе, уже несколько лет заселены, там живут люди. Появляются ли у них какие-то вопросы, проблемы, недочеты, которые нужно устранить? Как показали себя первые постройки по реновации?
— Программа реновации реализуется в Москве уже восемь лет и сейчас демонстрирует неплохие результаты. Переселение в первую новостройку на 5-й Парковой улице, 62Б стартовало в 2018 году. А сейчас с начала программы в новые квартиры переехали или находятся в процессе переселения более 220 тысяч жителей Москвы.
Обратная связь от жителей играет ключевую роль в развитии программы реновации. В ее рамках происходит активное взаимодействие с целевой аудиторией: для новоселов работают Центры информирования по переселению, Единый контактный центр, горячая линия Фонда реновации. Новоселы могут обратиться по любому каналу, и им будет оказана вся необходимая поддержка в кратчайшие сроки.
Хочу подчеркнуть, что подавляющее большинство жителей старых зданий высоко оценивает качество современного жилья. В новостройках есть просторные общедомовые помещения для колясок, велосипедов, отдельные помещения для консьержа. Входные группы имеют витражное остекление, в некоторых проектах предусмотрен выход на две стороны: на двор и улицу. В современных ЖК обустраивают подземные паркинги, во дворах устанавливаются детские и спортивные площадки, благоустраивают зеленые зоны. Все это создает принципиально новый высокий уровень качества жизни.
Важную роль в эксплуатации играют и системы пожарной безопасности. В домах установлены пожарные гидранты, автоматизированные сигнальные системы, системы дымоудаления для эвакуационных путей, огнестойкие двери и другое оборудование. Исследования показывают, что, по сравнению со старым жильем, новостройки потребляют вдвое меньше энергии. Сокращение энергопотребления в рамках программы реновации равноценно снижению углеродного следа на 32 миллиона тонн углекислого газа за 30 лет.
Самый красивый дом
— Дом по реновации на ул. Говорова в этом году получил премию мэра за архитектурное решение. Насколько мы понимаем, все дома по реновации строятся по индивидуальным проектам. Это не усложняет процесс строительства?
— Да, дома по реновации регулярно становятся призерами различных архитектурных конкурсов и премий. Пару дней назад мэр Москвы Сергей Собянин вручил награды победителям премии «Лучший реализованный проект в области строительства». В конкурсе есть отдельная номинация для объектов реновации, ежегодно в нее подается целый ряд построенных домов. Отдельно отмечаем строителей, принимающих активное участие в реализации программы.
Отвечая на ваш вопрос, также важно отметить, что мы не оперируем терминами «сложно» или «просто». Мы руководствуемся запросом жителей. Очевидно, что нарисовать один дом с типовым набором квартир и строить его на любом клочке земли было бы проще, но кому и зачем это нужно. Действительная необходимость сегодня состоит в том, чтобы дать жителям современное жилье, отвечающее актуальным запросам. Сегодня этот запрос куда шире, чем просто иметь отдельную квартиру. Кроме того, новый дом решает не только задачу жителей города, но и самого города по созданию комфортной среды. Ключевая задача, поставленная мэром Москвы Сергеем Собяниным, — создать новую среду, новую ткань города, которая позволяет сохранить то, что было сделано до нас, и создавать новые архитектурные и строительные шедевры. Очень важно, чтобы мы не создавали объекты, за которые нам потом будет стыдно. Поэтому вариант «проще» тут не подходит.
Каждый дом программы реновации построен по индивидуальному проекту. В нем может быть несколько секций, корпусов, разное количество этажей и тот набор квартир и планировок, который позволяет предоставить каждому участнику программы равнозначное жилье.
Архитекторы и строители находят оптимальные решения, учитывающие особенности каждого участка, и потребности будущих жильцов. Например, при проектировании дома на участке с неровным рельефом возводится стилобат или дополнительный этаж, выравнивающий поверхность. Оценивается и окружающая застройка, чтобы новый дом гармонично вписался в существующую городскую среду. Территория также благоустраивается по индивидуальному ландшафтному дизайну, а на первых этажах новостроек появляется инфраструктура — новые точки притяжения для жителей районов. Индивидуальный подход к проектированию — это инвестиция в будущее нашего города, которая полностью себя оправдывает.
— Конструктивные особенности новых домов позволяют жить там с комфортом и инвалидам, и родителям с детьми. Не всегда задумываешься о том, как от, казалось бы, мелочей зависит повседневный бытовой комфорт. Широкие двери — чтобы проехала коляска, отсутствие ступенек, полы входной группы, подъезда, лифтов на одном уровне. Может быть, есть еще небольшие, но крайне важные для комфорта мелочи?
— Важно проявлять высокий уровень эмпатии и включенность в вопросы жителей. Оптимальная ширина коридоров и эвакуационных путей, ровный пол без перепадов и ступеней, специальное оборудование в квартирах для тех, кто передвигается на кресле-коляске, тактильная плитка — это не базовый уровень комфорта, а нормы свода правил и стандартов, по которым строятся дома по реновации. Мы уделяем особое внимание каждой детали, чтобы обеспечить удобство проживания для всех категорий граждан.
Подъезды проектируются с просторными вестибюлями, выходами на две стороны дома, входными группами на одном уровне с улицей без ступеней и порогов. Для комфорта родителей с колясками, детей с велосипедами и самокатами предусмотрено специальное вместительное помещение для хранения.
На внутренней придомовой территории обеспечена безопасная среда благодаря принципу «двор без машин». Пешеходные дорожки имеют специальную противоскользящую поверхность, а у входов в подъезды установлена тактильная навигационная плитка для людей с ограниченными возможностями здоровья. В квартирах на окнах установлены регулируемые блокираторы, называемые «детскими замками», и москитные сетки. Застройщиком учтены эти мелочи.
Комплексный подход к созданию доступной среды с учетом каждой мелочи, которая добавляет удобства и уюта, позволяет создавать по-настоящему комфортные условия для проживания всех категорий граждан, в том числе людей с ограниченными возможностями здоровья.
— Расскажите о качестве отделки в домах по реновации. На вашей практике часто ли жильцы, въезжая, переделывают ремонт? Достаточное ли количество розеток в новых квартирах? Как оцениваете качество отделочных материалов, стеклопакетов, сантехники?
— У нас во всех комнатах устанавливаются белые розетки в достаточном количестве, а также выключатели утопленного типа. Жильцы заезжают в квартиру с чистовой отделкой. Она выполняется по единому стандарту, утвержденному постановлением Правительства Москвы, и предполагает использование только качественных и современных материалов. Стены в комнатах оклеены обоями светлых тонов под покраску, это дает возможность при необходимости быстро и недорого их перекрасить. В сантехнических блоках и на кухне уложена плитка, полы в прихожей часто выполнены с использованием керамогранита, а в комнатах рабочие кладут ламинат. Поверхность потолков выравнивается и окрашивается белыми латексными акриловыми красками с устройством потолочного плинтуса или устанавливаются натяжные потолки.
Вся внутренняя отделка выполняется из сертифицированных материалов, она позволяет жильцам сразу переезжать, не тратя время на дополнительный ремонт. Нейтральная отделка в светлых оттенках позволяет переделать интерьер на усмотрение новоселов. Самое популярное решение — покраска обоев. Все остальное жильцы, как правило, оставляют.
— Какой жизненный цикл заложен в домах по реновации? Когда им потребуется капремонт?
— Срок эксплуатации жилых комплексов — более 100 лет. Но, как и другим многоквартирным домам, новостройкам по реновации спустя какое-то время необходим капитальный ремонт коммуникаций и инженерных систем. Для каждого элемента и системы жизнеобеспечения дома — свои сроки эксплуатации. Любой технике и строению необходим должный уход, так они прослужат дольше.