Новые правила благоустройства обернулись новыми задачами для самарских управляющих компаний
Участники заседания комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ обсудили новые задачи управляющих организаций по содержанию придомовых и прилегающих территорий многоквартирных домов.
Вопрос приобрел актуальность в связи с принятием «Правил благоустройства территории городского округа Самара и территорий внутригородских районов городского округа Самара»: документ утвержден решением Думы г.о. Самара от 08.08.2019 № 444.
В соответствии с новыми Правилами, «физические лица и юридические лица независимо от их организационно-правовых форм, индивидуальные предприниматели обязаны обеспечивать своевременную и качественную очистку и уборку принадлежащих им на праве собственности или ином вещном праве земельных участков и прилегающих территорий». В целях закрепления территории для содержания и благоустройства границы прилегающих территорий устанавливаются либо путем определения в метрах расстояния от здания (строения, сооружения, земельного участка или ограждения), либо путем определения границ прилегающей территории соглашением, заключаемым с администрацией внутригородского района.
«Границы прилегающей территории определяются в периметре, образуемом путем отступа в метрах от здания, строения, сооружения, земельного участка или ограждения, — прописано в Правилах благоустройства. — Для многоквартирных жилых домов (в случае если земельный участок сформирован в соответствии с положениями действующего законодательства, сведения о местоположении его границ внесены в Единый государственный реестр недвижимости) — 25 м от границ земельного участка».
Работы по содержанию и благоустройству на прилегающих территориях многоквартирных домов, согласно документу, должны осуществлять собственники помещений либо лицо, ими уполномоченное: управляющая организация.
«Сам подход к содержанию прилегающих территорий не нов, по сути, он применялся на протяжении последнего десятилетия, — отметил заместитель руководителя Департамента городского хозяйства и экологии Администрации городского округа Самара Дмитрий Гребенников. — Но если ранее содержание прилегающих территорий осуществлялось только на основании соглашений, то теперь на фоне принятия Закона Самарской области от 13.06.2018 № 48-ГД „О порядке определения границ прилегающих территорий для целей благоустройства в Самарской области“ наряду с соглашением принципиально установлены метры. Со своей стороны мы будем добиваться заключения соглашений. Кроме того, весной этого года были внесены поправки в Закон Самарской области от 01.11. 2007 № 115-ГД „Об административных правонарушениях на территории Самарской области“, благодаря чему появилась возможность применять штрафные санкции».
Так, в соответствии со статьей 4.28 указанного регионального Закона, штраф для юридических лиц за неисполнение обязанности по участию в содержании прилегающих территорий составит от 30 тыс. до 50 тыс. рублей. Второе аналогичное нарушение обойдется управляющей организации уже в 100 тыс. рублей.
«Основной вопрос в связи с принятием новых Правил благоустройства со стороны управляющих организаций: где взять деньги на все эти мероприятия? Ни один житель не скажет: „Да, я готов дополнительно оплачивать работы по содержанию и благоустройству прилегающей территории“, — подчеркнул заместитель директора по правовым вопросам управляющей компании ООО „Визит-М“ Андрей Брусницын. — В строке „содержание“ сейчас есть пункт, касающийся уборки придомовой территории, но придомовая территория определяется в один метр. А как теперь, в свете принятия новых Правил благоустройства, определить, сколько стоит обслуживание, например, одного квадратного метра газона? Может быть, если посчитать все дополнительные расходы, то окажется, что это вообще непосильная ноша для управляющих компаний?»
Члены профильной комиссии Общественной палаты не разделили пессимизма представителей УК.
«По факту и сегодня обслуживание дворов заложено в калькуляции ставки содержания у многих управляющих организаций», — заметил председатель комиссии Виктор Часовских.
«Вопросов множество. Да, у нас есть дворники. Но, например, чтобы спилить дерево, нужно получить порубочный билет и посадить новое. Дворник этого не сделает. А нагрузка по ремонту квартальных проездов? Теперь в уборочную площадь нам включают и детские площадки, причем без решения общего собрания о том, что жильцы принимают эту площадку в собственность», — отметил исполнительный директор АО «ПЖРТ Промышленного района» Андрей Гаврилов.
«Получается, что мы оказываем услуги жителям, собираем плату с жителей, а убирать должны муниципальную землю», — выразила общее мнение коллег руководитель управляющей компании ООО «Ключ» Ольга Долгова.
«Действительно, в силу прямого указания Федерального закона управляющие организации должны тратить деньги на содержание территорий, которые, по сути, не имеют к ним никакого отношения, — признал заместитель руководителя Главного управления правового обеспечения аппарата Самарской Губернской Думы Роман Ляопаров. — Такое противоречие имеется, но надо искать механизм».
«Есть три категории земельных участков, с которыми вынуждены работать управляющие организации, — пояснил Роман Ляопаров. — Во-первых, это ситуации, когда земельные участки являются общим имуществом собственников помещений в МКД в полном смысле слова, поставлены на кадастровый учет. Вся экономика в этом случае понятна. Вторая категория — земельные участки, которые названы федеральным законодательством «придомовой территорией» (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). Это некая территория, которая исторически убирается управляющей компанией, исходя из каких-то сложившихся параметров землепользования. С 2015 года коренным образом изменилась судебная практика, и суды стали обязывать управляющие компании убирать эти не имеющие границ территории по факту сложившегося землепользования. Третья очень интересная категория, которая еще больше запутывает юридическую и экономическую ситуацию, — это так называемые «прилегающие территории». Понятие «прилегающей территории» есть в Градостроительном кодексе РФ: это территории общего пользования. Поэтому все разговоры о том, чтобы передать эти территории кому-то на праве собственности или аренды, совершенно безосновательны. В силу статьи 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» собственники помещений обязаны участвовать в благоустройстве прилегающей территории. Механизм содержания прилегающих территорий закреплен в Законе Самарской области от 13.06.2018 № 48-ГД. Проблема в том, что в действующих Правилах благоустройства г.о. Самара по тем домам, в отношении которых земля не сформирована и участок под домом не образован, конкретики нет. Этот пробел уже существенным образом влияет на практику управляющих компаний и административных комиссий, с точки зрения того, как именно привлекать к административной ответственности по статье 4.28 Закона Самарской области от 01.11.2007 № 115-ГД. При разработке Закона 48-ГД мы исходили из того, что, если земля под МКД не сформирована, то считать нужно не от границы земельного участка (юридически его просто нет), а от стены дома«.
Надо отметить, что это положение вступает в определенное противоречие с федеральным законодательством, но пока и суды, и прокуратура молчат.
«Если в обзоре судебной практики за 2018 год Верховный Суд РФ прямо сказал, что муниципалитеты не имеют права нарезать территории императивно в виде конкретных метров от конкретных объектов, то уже летом этого года было принято решение ВС РФ, где закрепляется совершенно иная точка зрения. Учитывая то, что это решение было принято позднее, видимо, оно отражает последние тенденции», — рассказал Роман Ляопаров.
Стоит также отметить и еще одну законодательную новеллу. Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закрепил два варианта образования земельных участков под МКД: либо собственники помещений сами обращаются в орган местного самоуправления с просьбой сформировать землю под их МКД, либо земля под МКД может быть сформирована посредством проведения так называемых комплексных кадастровых работ.
Таким образом, обязанность по формированию земельного участка под МКД возлагается на органы публичной власти. Такая практика уже была в г.о. Тольятти, где на данные цели выделялись средства городского бюджета. Самаре также нужно начинать эту работу в условиях хронической нехватки бюджетных средств.
«В целом нам нужна обратная связь от управляющих компаний, чтобы понять, как они видят экономики процесса, с тем, чтобы и плата гражданам не повышалась, и административные органы в лице Госжилинспеции и административных комиссий не имели претензий к работе УК», — заключил Роман Ляопаров.
«Вопрос о том, кто вообще будет контролировать работу управляющих организаций по содержанию прилегающих территорий, очень важен, — считает Виктор Часовских. — Не получится ли так, что ГЖИ и административные комиссии будут ходить друг за другом и выписывать УК штрафы? У управляющих компаний должно быть четкое понимание: кто может прийти и за что наказать. Может быть, есть смысл этим структурам уже сейчас встретиться и разграничить функции?»
«Мы просто вынуждены это сделать, чтобы не нарушать закон и избежать избыточного контроля, — согласился главный консультант правового управления Государственной жилищной инспекции Самарской области Алексей Давиденко. — Все очень долго ждали принятия в Самаре новых Правил благоустройства. Правила нужны априори, поскольку призваны обеспечить комфортное проживание граждан на территории городского округа. Но почти полтора года не было механизма реализации, Правила, по сути, не работали, у административных комиссий были связаны руки. Теперь Правила есть, и их нужно реализовывать. При этом не стоит вносить сумятицу в головы граждан и говорить о дополнительной плате. В первую очередь, нужно посмотреть, сколько сегодня уже тратят УК на содержание придомовой территории из ставки содержания. И тут опять стоит обратиться к администрации города с предложением „расшить“ муниципальную ставку и дать тем самым некий ценовой ориентир. Пока это не будет сделано, все будет „дорого и непонятно“. Не соглашусь, что сейчас в ставку заложено только содержание отмостков. Когда поступит информация от муниципалитета, у УК будет с чем выходить к гражданам, чтобы вести разговор о том, хватит ли этих денег на содержание всей прилегающей территории».
«Основная же проблема в том, что сегодня Правила благоустройства не позволяют определить прилегающую территорию по тем домам, где земельный участок не образован, — продолжил Алексей Давиденко. — А таких домов в Самаре — 99%. Не ясно, что будет контролировать административная комиссия. Должны быть какие-то пояснения для участников рынка. Должен быть соблюден баланс интересов».
По мнению заместителя председателя комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ Игоря Косилова, до тех пор, пока не буду внесены все уточнения, разрешены очевидные вопросы и определены границы ответственности, стоит говорить о неком моратории на применение штрафных санкций по отношению к управляющим организациям.
Однако, — возразил Алексей Давиденко, — добросовестные УК и не надо контролировать, они итак выполнят всю необходимую работу в рамках обслуживаемой территории: «Наша работа больше направлена на те УК, которых не бывает за этим столом, которые вообще не вступают ни в какие диалоги. А нарабатывать правоприменительную практику надо уже сейчас».
«Но все-таки главное — не наказать управляющую компанию, а устранить недостатки в ее работе, — подчеркнул Виктор Часовских. — Первое, что мы сделаем по итогам этого заседания — обратимся к депутатам Думы г.о. Самара: должны быть созданы равные условия для домов, у которых земельный участок сформирован, и МКД, у которых земля не оформлена. Департаменту городского хозяйства и экологии Администрации г.о. Самара мы рекомендуем выступить той площадкой, на которой будет произведено разграничение полномочий ГЖИ и административных комиссий. Кроме того, мы рекомендуем Администрации города предусмотреть в бюджете средства на проведение межевания и формирование земельных участков под МКД. Недавно созданному Клубу директоров УК Самарской области мы предложим, чтобы юротделы этих компаний также выразили мнение по поводу возможных поправок в нормативные документы. А Общественная палата области, — думаю, совместно с Общественной палатой г.о. Самара, — со своей стороны, будет продолжать мониторинг ситуации».