Эксперты прогнозируют рост цен и новые тренды на рынке жилья Казани в 2026-м
Одной из главных проблем рынка в 2026 году могут стать рассрочки
После непростого 2024 года, когда рынок недвижимости столкнулся с заградительными ипотечными ставками, отменой льготных программ и ужесточением условий кредитования, 2025-й постепенно стабилизировал ситуацию, отмечают эксперты. Процентные ставки по ипотеке стали медленно снижаться, и рынок начал входить в более привычное русло.
Средневзвешенная ставка по ипотеке в декабре минувшего года, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), составляла 21,2% годовых. В начале 2025 года кредиты обходились значительно дороже – в среднем 29,3% на вторичном рынке и 28,9% на первичном.
Ключевая ставка регулятора в декабре опустилась до 16% после пяти последовательных снижений в течение года. Эксперты не исключают дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, однако предупреждают: если ставки сохранятся на этом уровне, рынок может столкнуться с новыми трудностями.
По словам члена Гильдии риелторов РТ, руководителя агентства «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, одной из главных проблем для рынка в 2026 году могут стать программы рассрочек, которые подходят к завершению.
Эксперты не исключают дальнейшего смягчения ДКП, но предупреждают: если ставки сохранятся на этом уровне, рынок может столкнуться с новыми трудностями
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Рассрочка от застройщика – это способ оплаты квартиры частями напрямую девелоперу. В отличие от ипотеки здесь не участвует банк: застройщик не выдает кредит, но по закону может разбить стоимость жилья на несколько этапов платежей.
«Дольщики должны будут рассчитаться либо полностью, либо перейти на рыночную ипотеку. Если ставка по рефинансированию не снизится до уровня, позволяющего оформить ипотеку не выше 16%, это приведет к массовым невозвратам, и такие квартиры снова появятся на рынке», – отметила она.
«Будущее первички зависит от решений ЦБ и условий кредитования»
Рынок новостроек Казани, по мнению экспертов, завершил 2025 год с относительно стабильной динамикой. По данным «Яндекс Недвижимости», в декабре медианная стоимость квадратного метра составила 257 тыс. рублей. Это на 2,5% выше уровня ноября.
По данным совместного исследования сервиса с «Пульсом Продаж Новостроек», за 11 месяцев казанцы заключили около 8,1 тыс. договоров долевого участия – почти на уровне прошлого года. При этом значительная часть сделок проходила в условиях более мягких параметров ипотечного кредитования и более низкого уровня ключевой ставки, что также оказывало влияние на активность покупателей. Таким наблюдением с «Татар-информом» поделился коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Рынок новостроек Казани завершил 2025 год с относительно стабильной динамикой
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Он отметил, что активность покупателей в 2026 году будет зависеть в том числе от условий ипотечных программ и активности застройщиков в акционных предложениях и бонусах.
«Возможные изменения медианных цен, скорее всего, будут связаны со структурой предложения – например, с выходом на рынок более дорогих проектов или сокращением доли бюджетных лотов», – подчеркнул Белокуров.
По мнению замдиректора по работе с партнерами «Флэт» Елены Гнедковой, многое будет определять политика Центрального банка и скорость снижения ключевой ставки. Эксперт выразила надежду, что показатель в перспективе снизится до 15%, а в лучшем случае – до 12%.
«Что касается цен, то они продолжат свой умеренный рост. Это будет происходить в том числе на фоне инфляции, сниженного количества стартов новых проектов в 2025 году, который выдался довольно непростым для всех участников рынка», – подытожила эксперт.
«Рост спроса на вторичку начнется во втором квартале 2026 года»
На вторичном рынке Казани динамика также остается сдержанной. В декабре 2025 года медианная стоимость квадратного метра составила 195 тыс. рублей, что на 2% выше уровня ноября. Среднемесячный рост в течение года составил не более 1%. По словам Евгения Белокурова, эти показатели отражают стабильность цен и умеренную активность покупателей.
В декабре 2025 года медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Казани составила 195 тыс. рублей
Фото: © Рамиль Гали / «Татар-информ»
«В 2026 году вторичный рынок, вероятнее всего, продолжит развиваться в схожей логике: спрос будет поддерживаться покупателями, ориентированными на готовое жилье, а ценовая динамика по-прежнему будет зависеть от макроэкономической ситуации и условий ипотечного кредитования. В целом 2026 год для рынка недвижимости Казани может пройти без резких изменений спроса и цен, с сохранением внимания покупателей к качеству предложения и условиям покупки», – подчеркнул он.
По прогнозам руководителя отдела продаж «Флэт» Фарселя Иматова, первый квартал 2026 года станет периодом повышенного интереса к первичной недвижимости. Это связано с изменениями в программе семейной ипотеки, вступающими в силу с февраля 2026 года, которые делают ее более адресной.
А вот уже со второго квартала эксперты ожидают заметный рост спроса на вторичное жилье. Сегодня «вторичка» часто предлагает более привлекательные цены по сравнению с новостройками, а также возможность быстрого заселения без многолетнего ожидания сдачи дома.
Помимо этого, ставки по вкладам (около 14%) постепенно теряют привлекательность для инвесторов, добавил эксперт. Они начали поиск альтернативных инвестиций.
«Важно помнить, что это лишь предположения. Рынок недвижимости – динамичная система, и на покупательскую способность, а также на стоимость жилья влияет множество экономических, внешних и социальных факторов», – подытожил Иматов.
Анастасия Гизатова: «Максимальный интерес сосредоточен на вторичном жилье возрастом до 5–7 лет. Однако приобрести такие квартиры с использованием льготных программ невозможно»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Льготная ипотека стала основным драйвером спроса»
В условиях высоких рыночных ставок льготная ипотека в 2025 году стала одним из главных инструментов поддержания спроса на рынке жилья. Именно ее наличие или отсутствие во многом определяет, в каком сегменте совершаются сделки и какие объекты выбирают покупатели.
По словам Анастасии Гизатовой, максимальный интерес сегодня сосредоточен на вторичном жилье возрастом до 5–7 лет. Однако приобрести такие квартиры с использованием льготных программ невозможно. В результате спрос перераспределяется в пользу первичного рынка.
«Спрос по льготным программам сегодня сосредотачивается на первичном жилье. При этом мы покупаем не просто квадратные метры, а своего рода комбо-продукт – квартиру вместе с условиями продажи», – отметила Гизатова.
Эксперт пояснила, что стоимость жилья в новостройках во многом формируется с учетом способа покупки: один и тот же объект при покупке за наличные и с использованием льготной ипотеки может существенно отличаться в цене. Таким образом, рост стоимости жилья связан не только с себестоимостью строительства, но и с механизмами финансирования сделки.
«Завершение прежних условий программы семейной ипотеки 1 февраля 2026 года настолько подстегнуло спрос, что к некоторым застройщикам по квартирам, которые попадают в пул предпочтений, – это жилье до 8-10 млн рублей – просто не пробиться. Их штурмуют как раз семьи, которые могут рассчитывать на эти льготные условия», – отметила собеседница «Татар-информа».
В августе прошлого года Рустам Минниханов объявил о старте новой программы социальной ипотеки для семей участников СВО
Фото с сайта Раиса Татарстана
Напомним также, что в Татарстане в этом году стартовала новая программа социальной ипотеки для семей участников СВО. О ее запуске Раис республики Рустам Минниханов заявил в августе во время празднования 30-летия Госжилфонда и 10-летия жилого района «Салават Купере». Программа позволит семьям участников специальной военной операции получить квартиры по соципотеке под 7% годовых в приоритетном порядке
Значимость семейной ипотеки неоднократно подтверждали и на федеральном уровне. Президент России Владимир Путин во время «Итогов года» 19 декабря заявил о необходимости дальнейшей доработки программы. Глава государства подчеркнул, что доступное жилье остается важным элементом поддержки семей и демографической политики.
«Рынок ИЖС возвращается к своим истокам»
Рынок ИЖС в Татарстане сегодня выглядит неоднозначно. Индивидуальное строительство по-прежнему формирует более 70% всего нового жилья, однако на продажах все заметнее сказывается ограниченная доступность ипотеки. Таким мнением в разговоре с «Татар-информом» поделилась гендиректор компании «Строитель Вуман», вице-президент Ассоциация предприятий малого и среднего бизнеса РТ Ландыш Шарифуллина.
Макростатистика, по ее словам, выглядит оптимистично: ожидаемый рост ИЖС в 2026 году оценивается в 20% и выше. Это отражает устойчивый запрос на загородную жизнь и собственный дом. При этом повышение НДС и рост цен на материалы уже закладываются в проекты и добавят 15–20% к себестоимости строительства.
Ландыш Шарифуллина: «Собственные дома в ближайшие годы станут прерогативой обеспеченного класса»
Фото предоставлено Л. Шарифуллиной
«С другой стороны, наша казанская реальность сегодня – это лучший «стресс-тест» для любых оптимистичных прогнозов. И здесь я должна сказать жестко: данные по продажам, которые вижу я и мои коллеги «в поле», не просто отличаются от радужных графиков – они сигнализируют о системном кризисе доступности. Утверждение, что «95% пробных объектов остались без продажи» – это не преувеличение, а констатация факта в отдельных сегментах», – подчеркнула Шарифуллина.
Рынок ждет глубокая сегментация и элитизация, считает эксперт.
«Мой тезис о том, что собственные дома в ближайшие годы станут прерогативой обеспеченного класса, подтверждается всей логикой развития событий: затраты взлетят (НДС, инфляция на материалы, дорогая логистика). Ипотека останется дорогой даже на фоне возможного небольшого снижения ставки Центробанка. Спрос будет только там, где есть реальные деньги», – подчеркнула она.
Для застройщиков это означает переход к новой модели: отказ от демпинга, работа с платежеспособной аудиторией, развитие комплексного продукта с инфраструктурой, энергоэффективностью и сервисом, а также строгий контроль себестоимости и логистики.
«2026 год станет годом отсева и переформатирования рынка. Государство через налоговые механизмы и высокую ставку фактически «охлаждает» перегревшийся массовый сегмент. Выиграют в этой гонке не самые большие, а самые умные, эффективные и клиентоориентированные компании, которые смогут предложить премиальный продукт по обоснованной цене. Рынок ИЖС возвращается к своим истокам: это история про качество, надежность и индивидуальный подход, а не про конвейерное тиражирование «коробок», – резюмировала Шарифуллина.
Эксперты сходятся во мнении, что 2026 год станет годом укрепления сегмента ИЖС
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Не надо ждать и выбирать – дешевле ИЖС не станет»
По мнению Анастасии Гизатовой, ИЖС – один из самых стабильных сегментов рынка, менее зависимый от крупных проектов и доступный для покупателей с разным уровнем дохода. Многие коттеджные поселки предлагают участки в рассрочку или с минимальными первоначальными взносами, что позволяет решать жилищные задачи поэтапно, без привлечения банковских продуктов.
«ИЖС будет устойчивым на фоне роста строительных материалов, НДС и прочих факторов, что неизбежно сказывается на стоимости квадратного метра. И вот тут-то я многим рекомендовала быстрее, кто планирует приобретать жилые дома, – не ждать и не выбирать, дешевле ИЖС не будет», – отметила эксперт.
Руководитель направления ИЖС компании «Флэт» Денис Хохлов также подчеркнул, что спрос на ИЖС в Татарстане стабилен. Ограничения, связанные с льготными ипотечными программами и переходом застройщиков на эскроу-счета, сильно на ситуацию не влияют. Многие компании, которые устояли на рынке в непростое время заградительных ставок, адаптировались к новым условиям и продолжают предлагать стабильные проекты.
«Стратегическую роль в 2026 году будут играть льготные условия по ипотеке. Некоторое время назад отменили господдержку и, соответственно, у нас определенный пласт желающих клиентов просто не могут на сегодняшний день купить загородный дом на льготных условиях. Да, осталась семейная ипотека, но, возможно, в феврале условия будут меняться. Соответственно, все будет зависеть от государства, насколько будут поддерживаться семьи с детьми», – подытожил Хохлов.
Эксперты сходятся во мнении, что 2026 год станет годом укрепления сегмента ИЖС. Рынок будет ориентирован на платежеспособных клиентов, готовых инвестировать в качественные дома и инфраструктуру.