Инсайдер – директор УК: «Дом приходится выводить из аварийности за счет обворовывания других»

Кому невыгоден порядок в ЖКХ, зачем ставят магниты на счетчики и что не так с внуками ветеранов

«Покуда УК с жилищных услуг выдергивает деньги и отдает их энергосбыту, внедрять фактический учет невыгодно: сразу вылезет, что они с этих денег гасят долги перед энергосбытами на протяжении многих лет, а это косяк», — рассказывает экс-директор и учредитель ряда управляющих компаний Казани. Постоянный рост коммунальных тарифов еще больше усугубляет недостачу в жилищных услугах, а обязанность поддерживать старые малоэтажки тайком перекладывается на жильцов новых домов, потому что иного способа просто нет. О том, на каких домах можно больше всего заработать, — в материале «БИЗНЕС Online» из рубрики «Инсайдер».

Наш герой

Наш собеседник на протяжении 15 лет работал в сфере казанского ЖКХ, был как директором, так и учредителем ряда управляющих компаний (УК). Несколько лет назад он вышел из этого бизнеса, чтобы заняться другими проектами.

Выполнить полностью весь текущий ремонт и уборку двора при этой системе невозможно в принципе

• Сфера ЖКХ в разных регионах устроена по-разному. Есть регионы, где самое слабое звено в схеме — это энергосбытовые компании. Там их регулярно банкротят, потому что они недополучают деньги. Просто в этих регионах нет такого правила игры, согласно которому управляющие компании и ТСЖ обязаны заплатить энергосбыту все несобранные с жильцов деньги. В Татарстане это негласное правило игры есть. У нас управляющая компания и ТСЖ периодически копят долг, но ближе к определенным датам — как правило, это Новый год — их заставляют заплатить все. Вне зависимости от того, сколько они сами собрали. Поэтому в Татарстане слабое звено — это УК.
• Из этого следует, что УК должны найти недостающие деньги где-то еще. Потому что такого, чтобы все жильцы заплатили в срок, не бывает никогда. Где они берут средства? Они вынуждены залезать в деньги людей, оплаченные за жилищные услуги. Поэтому выполнить полностью, до копейки, весь текущий ремонт и уборку двора при такой системе невозможно в принципе.
• При этом коммунальные тарифы в последние 20 лет росли намного бо́льшими темпами, чем жилищные. Когда-то, чтобы отдать коммунальщикам недостающие 5%, надо было урвать 5% из жилищных услуг. Потом стало так, что нужно взять 20% из жилищных услуг, чтобы отдать 5% энергосбыту. Какое сейчас соотношение, я не знаю, но вряд ли оно стало меньше, ведь коммунальные услуги только дорожают.
• Соотношение между жилищными и коммунальными тарифами нагнать невозможно. Чтобы выйти на паритет, нужно заморозить коммунальные тарифы, а жилищные — разгонять. Либо надо прекратить практику гасить коммунальные долги из другой услуги. Кто-то не гасит, бьется до последнего: «Отключайте, расстреливайте, я на преступление не пойду, в жилищные услуги не залезу». Сколько собрал, столько отдам. Кто-то ходит по каждой квартире, отключает неплательщиков, пытается дособрать, но это морока — гораздо проще заплатить из жилищных услуг.
• Это базовые вещи, которые нужно расшивать. УК выгоден фактический учет, потому что можно зарабатывать и при фактическом учете. Можно рассчитать стоимость всех услуг и заложить в них определенную законную рентабельность. Но, покуда УК с жилищных услуг выдергивает деньги и отдает их энергосбыту, им невыгодно внедрять фактический учет. Как только они так сделают, сразу вылезет, что они с этих денег гасят долги перед энергосбытами на протяжении многих лет. А это косяк, которым пользуются энергоснабжающие организации. Поэтому наводить порядок там, откуда эти деньги взяты, всем очень неудобно.
• Потому фактического учета в жилищных услугах нет, за исключением единиц УК. Не только учета денег, но даже нормального учета имущества, которое принадлежит жильцам. Это не только качельки, урны и контейнеры, но и лифт, лебедка лифта, электроника, приборы учета, датчики, гидранты. Часть этого стоит больших денег. И когда у тебя нет учета, то подрядная организация будет оптимизировать это все, исходя из своего разумения. Например, в каком-то доме скандальная тетка жалуется на дребезжащий лифт. Надо сделать так, чтобы не дребезжал. А в том доме у нас крутая шведская лебедка, но там никто не жалуется на шум. Значит, в этот дом поставят какую-нибудь хрень, а тетке — крутую лебедку. С точки зрения подрядчика проблема решена. А условная лебедка Otis с одного дома улетела в другой, и жители об этом даже не знают и никогда не узнают. А самое страшное, что об этом может никогда не узнать управляющая компания. Потому что у УК нет процедуры контроля имущества своих жильцов, у них нет штрих-кодов, инвентарных номеров и прочего.

Энергосбытовые компании — это вершина пищевой цепи, все заточено, чтобы деньги концентрировались там

• Экономика тут такая: не очень хорошая на пятиэтажных хрущевках, сильно лучше, если там 9 этажей, и она суперденежная, когда это «корабль». Это дома-«миллионеры», там денег собирается в 3 раза больше, чем тратится. У «свечек» экономика хуже по ряду причин. Там обычно три лифта, это сильно уводит в минус. «Свечки» обычно стоят отдельно, поэтому у них больше дворовой площади на жильца. У них двойные лестничные марши и холлы. Площадь крыши хоть и меньше, но периметры и парапеты больше, поэтому ремонт 1 м крыши выходит дороже. Также у них есть система автоматической противопожарной защиты, которой нет у 10-этажек. В общем, ремонт и уборка в «свечках» выходят дороже. А 2–3-этажные дома всегда потребляют денег больше, чем собирают.
• Нужно понимать, что, кроме перекрестного субсидирования от жилищных услуг к коммунальным, есть еще перекрестное субсидирование от больших домов к маленьким в рамках одной УК. Периодически бывают поползновения от города внедрить систему общего котла: ведь, условно, на Квартале в целом этажность выше, чем в Кировском районе, так давайте деньгами жильцов Ново-Савиновского района решать проблемы жильцов Кировского. С такими идеями периодически приходят весьма уважаемые люди, потому что для них это некий способ решить все проблемы. Например, чтобы не было сугробов у трехэтажных домов. А трехэтажные дома просто таких денег не собирают, чтобы содержать даже дворника. Любой пригон туда трактора — это садака.
• Есть дома, в которые надо вбить миллионов 10, а он эти деньги соберет через 100 лет. УК такие дома приходится забирать и выводить из аварийности, но делается это только путем обворовывания других домов. Мы создаем несчастным более-менее приемлемые условия жизни, чиним крышу, трубы, чтобы перестало течь и вонять, но из-за этого мы что-то недострижем и недоуберем в другом доме.
• Многие УК аффилированы со строителями. Это тоже не особо законно. Они должны либо по конкурсу разыграть и отдать частной компании, либо создать ТСЖ. Но фактически они создают УК и сами ее контролируют. Естественно, они должны поддерживать определенную планку качества, потому что от этого зависят их продажи. У них более-менее газончики, чистенькие подъездики. Но там большие дома и много денег.
• Посмотрите, как росли тарифы на вывоз ТБО с 2005 года, и сравните, как росли тарифы на уборку двора или текущий ремонт. Вы сразу все поймете. Они просто строительство мусоросжигающих заводов впихивают в этот тариф. Строят типа за инвестиционные деньги, а оплачиваться должно с будущих платежей населения. Люди сами себе строят МСЗ и обеспечивают прибыль «Ростеха».
• Говорить о средней рентабельности УК невозможно, потому что ситуации у всех очень разные. Были управляющие компании, которые ничего на этом не заработали, а ушли в минус. Дело не только в том, сколько у нее домов, какая у них этажность и прочее. УК может не контролировать своих подрядчиков, а может контролировать. Многие УК не сильно много зарабатывают на текущей деятельности, а зарабатывают на капитальном ремонте. Т. е. они меньше зарабатывают на текущей деятельности в обмен на то, что им, условно, дадут капремонт на 100 млн, из которых 10 млн будет прибылью УК за сезон.
• По правилам игры я бы отдал подряды на текущие работы нужным людям, и за это мне бы дали кусок капремонта, мой подрядчик бы его делал. Причем этот капремонт в идеале проходил бы вообще в другом районе. За это я не заработал бы на текущих работах. Но есть крупные товарищи, которые зарабатывают на всем, со всех уборок и капремонтов.
• Есть регионы, где слабое звено — это энергосбыты: им платят, сколько собрали, а они уже должны расплатиться с фактическими поставщиками. Там УК вообще не вписались в расчеты с населением за воду и тепло. Коммунальщики напрямую выставляют счета жителям. Но там и энергосбытовые компании менее миллиардеристые, чем в Татарстане. А у нас это вершина пищевой цепи, все заточено, чтобы деньги концентрировались там.

Был неплательщик — директор гимназии, за которого заплатил глава района

• У нас действует презумпция виновности управляющей компании. Когда я читаю обличительную статью о ЖКХ, первым делом думаю, что УК просто прижала какого-то высокопоставленного неплательщика. А такие бывают. У нас был директор гимназии, в которой учились дети одного известного всем чиновника. И он не платил по счетам. А когда мы требовали, подключал ресурсы: нас начинали везде вызывать, все проверять, со всех сторон негатив пошел в нашу сторону. В итоге за него заплатил сам глава района. Так и сказал: «Отстаньте от него, хотите, я за него заплачу?» Я говорю: «Ну платите, если хотите». И он взял и заплатил. Просто директор считал, что он элитарный субъект, высшая каста, а мы, поскольку занимаемся мусором и канализацией, — низшая. У него картина мира так структурирована. И это директор школы.
• Самая крутая категория неплательщиков — это сироты. С ними ты практически не можешь сделать ничего. Детдомовским по достижении совершеннолетия положена квартира. Они привыкли быть на иждивении и так и продолжают жить, не привыкли ни за что платить по жизни. Выселить сироту не выселишь: чтобы так сделать, ему надо предоставить сколько-то метров, что еще дороже выйдет.
• Бывают малообеспеченные многодетные — у них денег нет, они могут не платить годами. Другая проблемная категория жильцов — это внуки ветеранов Великой Отечественной войны. За счет бабушек и дедушек получают себе квартиры, зачастую и так имея несколько. В общении это самые неприятные люди. Дети ветеранов еще куда ни шло, а вот внуки — очень наглые и высокомерные.
• Среди силовиков неплательщики мне не встречались, потому что у них по своей линии был жесткий контроль. Силовики максимум могли оградить свое парковочное место. Тут если одному уступку сделаешь, то порядка уже не будет, потому в этой части случались конфликты. Но такого, чтобы они не платили, я не помню. Достаточно было жалобу написать в сторону министра, у них такой «жим» начинался. Не знаю, как сейчас, но раньше порядка у силовиков было много, многие вещи тогда решались очень круто.
• Одно время была массовая история, когда на счетчик ставили магниты. Он от этого перестает крутить. Жильцы считали, что это нормально. Или просто писали нужные показания, сколько они считают необходимым. Вот хочется им 1 «куб» воды в месяц, и они его пишут каждый месяц. Приходишь к ним снимать показания счетчиков — они тебя в квартиру не пускают. На основании того, что они не пустили в квартиру, ты актируешь и делаешь им перерасчет. А жилец идет в прокуратуру. У прокуроров позиция бывает разная: если у них галочка стоит «привлечь ЖКХ», то они цепляются за любые жалобы жильцов. Физлицо, которое украло «куб» воды, вообще никому не интересно. Надзорные органы предпочитают штрафовать не там, где нарушение, а там, где есть деньги.
• Каких-то рычагов воздействия на жильцов нет. Например, можно измерить счетчик прибором, который измеряет магнитное поле. Если оно есть, значит, недавно на счетчике был мощный магнит. Но попробуй сделай на этом основании какой-то перерасчет — тебя затаскают по судам, потому что нигде такая методика не прописана. Подобная ситуация просто загоняет в тупик, особенно если этим занимается полдома. А такое бывает, где-нибудь в Юдино, например.
• Другая проблема — огораживание лестничных площадок. Это сразу куча составов, это конкретное нарушение, которое очень трудно легализовать. Но у нас был случай, когда подрядчик продавал жильцам разрешения на такие загородки, по 3 тыс. рублей с жильца. Якобы все согласовано с управляющей компанией. 200 таких разрешений продал, это уголовное дело. Мы в итоге решили уладить вопрос по-тихому, уволили его, но жильцы нам еще несколько лет это припоминали. Хотя нигде ни моей подписи, ни печати не было. А потом еще потребовали сделать перерасчет по услуге «уборка подъезда», ведь площадь действительно уменьшилась.