О правовых последствиях неисполнения предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор предусмотрен статьей 429 Гражданского кодекса РФ и является соглашением между продавцом и покупателем, по которому они обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, т.е., основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить сделку, т.е., происходит резервирование права. Заключение предварительного договора при купле-продажи квартиры поможет обезопасить на будущее как покупателя, так и продавца. При нарушении предварительного договора купли-продажи для стороны, нарушившей условия договора, могут наступить различные неблагоприятные последствия. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи. Суд может вынести решение о понуждении уклоняющейся от заключения сделки стороны, к ее заключению, а также установить условия заключения сделки. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. По соглашению сторон, в предварительный договор купли-продажи может быть включено условие о передаче задатка или аванса, которые, как правило, включаются в будущую стоимость квартиры. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Разница между авансом и задатком состоит в том, что аванс в случае отмены основной сделки, возвращается покупателю, а задаток удерживается. Если обязательства по предварительному договору прекращаются до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения, задаток возвращается следующим образом: если покупатель отказался от сделки, задаток остается у продавца в 100 процентном размере (за неисполнение сделки ответственна сторона, давшая задаток, а если продавец передумает продавать квартиру, то покупатель вправе требовать от него возврат задатка в двойном размере (за неисполнение сделки ответственна сторона, получившая задаток). Т.о., задаток, становится своеобразным «штрафом» для стороны, отказавшейся от сделки и подписания основного договора. К форме соглашения об авансе нет специальных требований, как к задатку. Аванс может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Письменно для физических лиц соглашение об авансе заключается в случае, если сумма аванса превышает в 10 раз минимальный размер заработной платы, для юридических лиц - при любой сумме сделки. «Важно помнить: если при заключении договора о задатке не будет соблюдена письменная форма, то суд может признать его авансом. Так как аванс, в отличие от задатка, не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а лишь выполняет платежную функцию, то при отказе от возврата аванса, он может быть признан неосновательным обогащением и взыскан с продавца. Если сумма аванса или задатка будет слишком большой, значительная часть средств покупателем будет передана продавцу вместе с предварительным договором купли-продажи, то в дальнейшем, если стороны обратятся в суд о понуждении сделки, суд может признать такой договор основным. В случае возникновения форс-мажорных (не зависящие от сторон сделки) обстоятельств, предварительный договор может быть аннулирован без последствий для сторон», - комментирует эксперт Ставропольского филиала Президентской академии Ирина Храпач.