Кошмар на рынке недвижимости Крыма: где разрыв цен между первичкой и вторичкой угрожает финансовой стабильности?
Разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья растёт. По данным ЦБ, в апреле–июне этого года в среднем по России он достиг 60%. При этом средняя цена одного квадратного метра в новостройках составила 205 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке она дошла до 128 тыс. рублей, сообщают «Известия».
Источник: «Известия»
В некоторых регионах разница в цене оказалась ещё больше. Например, в Центральной России разрыв достиг 80% — стоимость метра в новостройках превысила 294 тыс. рублей, а на вторичке составила 164 тыс. На северо-западе России разница на уровне 57%. Меньше же всего разрыв был на Северном Кавказе (12%).
Центральный банк неоднократно указывал, что значительная разница в стоимости квартир несёт риски для россиян. Один из главных рисков — это финансовые потери для тех, кто купил жильё в новостройке по ипотеке. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, ему придется продавать квартиру по рыночной цене, которая на вторичном рынке будет значительно ниже. В результате человек может потерять вложенные средства и даже остаться должен банку, уточнили «Известиям» в ЦБ.
Активный рост цен на первичном рынке начался с 2020 года, когда была запущена массовая льготная ипотека под 7%. Как отметила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, это искусственно стимулировало спрос. Всего за три года разрыв между ценами на новостройки и вторичку вырос с 10% до 40%. Уже тогда председатель ЦБ Эльвира Набиуллина назвала такую разницу «кричащим дисбалансом».
Сейчас основным двигателем рынка стала семейная ипотека. По словам Екатерины Щурихиной, из-за растущей разницы цен всё меньше россиян могут позволить себе приобрести новое жильё.
С 1 апреля этого года семейную ипотеку расширили на вторичный рынок. Однако льготный кредит для покупки квартиры в старом доме могут оформить только жители городов с низким уровнем строительства, где либо вовсе не возводят многоквартирные здания, либо их число не превышает двух. При этом программа не распространяется на сельские поселения. Таких мест по России не слишком много. В июле в этот список вошли 884 города по всей стране.
Кроме того, первичное жильё сейчас дорожает из-за высоких цен на строительство, уточнил экономист Андрей Бархота. Растёт не только стоимость материалов, но и затраты на зарплаты рабочим, ведь на рынке труда дефицит из-за рекордно низкой безработицы (около 2,2%).
В то же время цены на вторичку стагнируют, ведь спрос на квартиры в этих домах не подогревается госпрограммами, а ставки по ипотеке находятся на заградительном уровне около 26–30%, отметил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Кроме того, продавцы вторичного жилья не сильно завышают стоимость, чтобы поскорее выйти на сделку. Причём многие из них готовы даже предоставить скидку в 5–10%, что тоже влияет на динамику цен.
Почему разрыв цен на новое и старое жильё опасен для экономики
«Высокий разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках — это серьёзный дисбаланс, способный ухудшить финансовую стабильность», — подчеркнул Андрей Бархота.
В то же время разрыв цен на жильё в новостройках и старых домах значительно отличается в разных городах. Так, например, в Москве разница в стоимости квадратного метра составляет всего 8% (407 тыс. к 377 тыс.), в Санкт-Петербурге — лишь 4% (278 тыс. к 267 тыс.), следует из данных ЦБ.
А в некоторых областях ситуация обратная. Так, в Краснодарском крае вторичка стоит даже дороже первички на 14%. Этот показатель зависит от спроса на новостройки. А их продажи в ряде регионов рухнули вдвое, писали «Известия». Сильнее всего рынок сократился в Краснодаре, Красноярске и Самаре.
Высокий разрыв в стоимости жилья Банк России считает признаком «пузыря» на рынке недвижимости, который может подорвать финансовую стабильность, заключил Андрей Бархота. По мнению регулятора, решить проблему можно только через длительное охлаждение кредитного сегмента. Однако с падением рыночных ставок, ожидаемым к концу года, покупатели начнут активнее переходить на вторичку, что может усугубить уже проблемы девелоперов.
Альтернативное мнение
«Известия кошмарят рынок страшными цифрами, которые далеки от реальности», - так отреагировал на новость телеграмм-канал REBURG
«Ещё 2 года назад ЦБ РФ пугали всех разрывом цен между первичным и вторичным рынком в 40%. Разница за последние годы действительно выросла под влиянием льготных программ. Но тогда мы объясняли почему огромные цифры не корректны. С тех пор ничего не поменялось. Основная проблема – разная территориальная выборка. Доля Москвы и пригорода на первичном рынке ЦФО очень высокая. А вторичный рынок сформирован всеми населенными пунктами федерального округа. Отсюда такая разница в средних по этой большой территории: 205,1 тыс. рублей за 1 кв. м на первичном рынке и 128 тыс. рублей на вторичном», - считают эксперты телеграмм-канала REBURG.
Как обстоят дела с ценами в Крыму?
По данным аналитического портала недвижимости RealtyMag, на фоне общероссийских тенденций, Крым представляет собой интересный случай, где цены на первичное и вторичное жильё развиваются по своему уникальному сценарию.
Севастополь: цены на новостройки ниже вторички на 1,3%
В Севастополе ситуация выглядит совершенно необычно для российского рынка: цены на новостройки здесь даже ниже, чем на вторичку. Средняя цена за квадратный метр в новостройках составляет 175 848 рублей, в то время как на вторичном рынке она достигает 178 163 рубля. Это редкость, и такое явление обусловлено несколькими факторами.
Севастополь продолжает активно развиваться, и спрос на новое жильё растёт, однако в городе активно строятся новые дома, что приводит к увеличению предложения и, как следствие, снижению цен на новостройки. В то время как на вторичном рынке покупатели зачастую сталкиваются с ограниченным выбором, что способствует повышению цен на уже построенные квартиры.
Таким образом, несмотря на общую тенденцию повышения цен на новостройки по всей России, в Севастополе складывается уникальная ситуация, когда покупка новостройки становится даже выгоднее, чем вторичной квартиры.
Симферополь: разрыв цен — 41%
Ситуация в Симферополе кардинально противоположная. Здесь разница между ценами на первичное и вторичное жильё составляет 41%! Средняя стоимость квадратного метра в новостройках города — 222 840 рублей, в то время как на вторичном рынке цена значительно ниже — 157 662 рубля. Разница в цене на 65 178 рублей на квадратный метр может сильно удивить тех, кто решит приобрести новое жильё в Симферополе, не подготовив себя к таким затратам.
Почему такая ситуация? Всё просто: Симферополь — это административный центр Крыма, и земельных участков для массового строительства новых многоквартирных домов здесь катастрофически не хватает. В сочетании с ограниченным предложением новостроек и растущим спросом, это приводит к значительному удорожанию квадратных метров в новых домах.
Ялта: курортная недвижимость дороже
Не менее интересной является ситуация в Ялте. Это курортный город, где всегда был высокий спрос на жильё, и цена на недвижимость здесь традиционно высока. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 225 303 рубля, а в новостройках — 282 180 рублей. Разница составляет 25,2%.
Высокие цены на первичное жильё в Ялте объясняются несколькими факторами: во-первых, дефицитом свободных участков для строительства новых многоквартирных домов, а во-вторых, увеличением интереса со стороны инвесторов и туристов, что подталкивает цены вверх. В таких условиях даже старые квартиры на вторичном рынке не могут быть куплены по дешёвым ценам, а новостройки становятся ещё дороже.
Почему это опасно?
Если разрыв в ценах на новостройки и вторичку растёт, это создаёт риски для покупателей, особенно для тех, кто покупает квартиру с использованием ипотеки. Как отмечают эксперты, если заёмщик не сможет выплачивать кредит, и ему придётся продавать квартиру по рыночной цене, он может столкнуться с серьёзными финансовыми потерями, так как на вторичном рынке цены на жильё будут гораздо ниже, чем на первичном.
Кроме того, если в некоторых регионах разница между ценами на первичку и вторичку уже достигла катастрофического масштаба, это начинает напоминать «пузырь» на рынке недвижимости. И если рынок не охладится вовремя, этот пузырь может лопнуть, что приведёт к ещё более значительному падению цен на жильё.
Что нас ждёт в будущем?
Если тенденции на рынке продолжат сохраняться, то разрыв в ценах между новостройками и вторичными квартирами в Крыму может продолжить расти. В особенности это касается Симферополя и Ялты, где спрос на новостройки остаётся стабильно высоким.
Однако в Севастополе, наоборот, стоит ожидать некоторое снижение цен на новостройки, так как рынок уже достиг своего пика по предложению.
Эксперты также утверждают, что важным фактором, влияющим на динамику цен, остаются государственные программы субсидирования ипотеки, такие как льготная ипотека и семейная ипотека, которые стимулируют спрос на новые квартиры. Но если ставки по ипотечным кредитам останутся высокими, а льготные программы будут сокращаться или ужесточаться, покупатели могут начать всё чаще выбирать вторичное жильё.
Материалы по теме:
«Их на рынке становится меньше». За сколько можно купить комнату в Севастополе и Симферополе?
«Лучше покупать квартиру вчера, а не сегодня». О трансформациях на ипотечном рынке Севастополя