Экспертное сомнение: Минстрой намерен ужесточить приемку новых квартир
Минстрой планирует ужесточить процедуру приемки новой квартиры. Специалистов, выявляющих недочеты в отделке построенного жилья, обяжут получать профильное образование. За 2024 год застройщики выплатили недовольным потребителям 100 млрд рублей, подсчитали в Ассоциации юристов. В Роспотребнадзоре уверены: сначала нужно решить вопрос с качеством жилья, а уже потом разбираться с «потребительским экстремизмом».
Как Минстрой предлагает бороться с «потребительским экстремизмом»
Специалисты, которые проводят строительно-техническую экспертизу при приемке квартир в новостройках, должны иметь профильное образование, уверены в Минстрое. Об этом заявил директор правового департамента ведомства Олег Сперанский на Петербургском международном юридическом форуме, который прошел с 19 по 21 мая. Требования к таким специалистам, на каком этапе находится проработка этой идеи, а также о каких поправках и в какой закон идет речь, он не уточнил. В министерстве «Известиям» не предоставили дополнительных комментариев.
Цель такого преобразования — оградить бизнес от так называемого потребительского экстремизма, когда организованные группы юристов судятся с компаниями для того, чтобы получить прибыль, а не защитить нарушенные права потребителей, отметил Олег Сперанский. Такие специалисты получают доверенности от собственников жилья на представление их интересов.
По его словам, на практике такие псевдоюристы подают иски в суд, манипулируя заключениями специалистов-приемщиков. Как это работает: приемщики оценивают новую квартиру, фиксируют замечания к ней, далее их передают застройщику, который устраняет высказанные недочеты. После чего люди подписывают финальный акт на квартиру, в котором стороны соглашаются, что претензий к жилью больше нет.
Далее покупатели въезжают в квартиру, живут в ней и параллельно подают иск в суд на некачественно оказанные услуги ходе исправления замечаний, оспаривая акт приемки квартиры, который они подписали. Люди ссылаются на то, что они не могли профессионально оценить, как именно застройщик исправил замечания после их устранения. Суды становятся на сторону более слабой стороны, то есть потребителя, назначают экспертизу, в ходе которой специалисты могут выявить незначительные недоработки со стороны девелопера.
В конечном итоге это становится основанием для того, чтобы застройщик выплатил материальную компенсацию потребителю. Масштабы бедствия для застройщиков в этом случае действительно серьезные, отметил Олег Сперанский.
— По экспертным оценкам, 60% договоров долевого участия в столичном регионе подают иски в суды, причем в регионах эта доля меньше и не превышает 10%, потому что деньги не те, — отметил чиновник, имея в виду стоимость квартиры и потенциально возможные суммы компенсации от застройщика, которые увязаны с ценой недвижимости.
Он подчеркнул: главная проблем в такой ситуации в том, что в РФ мало правовых механизмов, которые позволяют сторонам договориться таким образом, что позволит в дальнейшем этот факт соглашения отстаивать, а не оспаривать.
Сейчас приемщики квартир не должны иметь никаких документов, которые следует представить девелоперам перед оценкой квартиры. Такой специалист не проходит экзаменов, которые позволяют подтвердить его первичные навыки для оценки квартир.
— Сегодня приемщиком может стать любой человек, даже без высшего образования, пройдя курс повышения квалификации. Обычно этой подработкой занимаются юристы, а не лица, имеющие строительное образование, — сказал «Известиям» независимый эксперт в сфере ЖКХ Павел Склянчук.
В перспективе расходы на «потребительский экстремизм» девелоперы могут заложить в цену строящихся квартир, полагает глава Ассоциации юристов РФ Владимир Груздев. По оценкам организации, в 2024 году на штрафы, неустойки, пени и другие виды компенсаций псевдопотребителям застройщики потратили 100 млрд рублей.
Он подчеркнул, что нужно начинать активную борьбу с «потребительским экстремизмом», например, необходимо сформировать черный список юристов, которые помогают организованным группам граждан (как правило, они объединяются) зарабатывать средства на своих нарушенных правах. Обычно их сопровождают в судах одни и те же юркомпании.
Два вида отделки для квартир
По словам гендиректора девелопера «Рост» Ильи Гаврилова, сложившаяся ситуация уже привела к тому, что столичные девелоперы сократили долю квартир с отделкой, такие объекты становятся им невыгодными. Это происходит в том числе из-за «потребительского экстремизма», уточнил эксперт. Если в 2021 году застройщики представили на рынок 80% квартир с отделкой, то в 2024-м — уже 37%, в 2025-м эта доля продолжит сокращаться и, по прогнозам компании, составит 27%.
По его словам, решить возникшую проблему можно таким образом: сделать для потребителей несколько видов отделок квартир, которые будут отличаться по материалам, объему работ и допустимым отклонениям и, конечно, по цене. Так, к примеру, можно выделить базовую отделку и высококачественную. Первый вид будет ориентирован на тех людей, которые ищут доступное жилье, пояснил эксперт.
— В этом формате девелоперы будут использовать материалы экономкласса, также здесь будут допустимы незначительные дефекты, например, мелкие царапины на поверхностях или минимальные отклонения в геометрии элементов, которые при этом никак не влияют на безопасность и функциональность объектов. Если человек согласится на такой подход, это будет значить, что небольшой скол на двери не станет основанием для дальнейшей претензии, — отметил он.
Второй вид — высококачественная отделка для тех, кто готов платить за безупречность, добавил эксперт. Главная идея такого подхода — создать правовое поле, где баланса интересов можно достигнуть не через судебные тяжбы, а на этапе заключения договора.
В сфере услуг по помощи в приемке квартиры в новостройке должны работать опытные профессионалы, объективно оценивающие выполненные строительные работы, сказали «Известиям» в компания «Ситипроф», которая специализируется на приемке и анализе новых объектов.
— Хотя профильное образование не всегда является залогом высококлассного специалиста, например, если у человека изначально гуманитарная база, но технический и аналитический склад ума, ему ничто не помешает получить опыт работы в строительной сфере и выполнять свою работу в качестве инженера, пройдя курсы повышения квалификации или получив дополнительное образование, — отметили там.
При этом в компании подчеркнули, что бороться с «потребительским экстремизмом», безусловно, нужно и важно. Но стоит это делать, например, при помощи повышения качества строительства.
Если провести анализ, то основной объем взысканий с девелоперов идет по конкретным застройщикам, которые игнорируют стандарты качества и необходимость устранения недостатков, не ведут диалог с дольщиком, пояснили в «Ситипроф». Там отметили, что в целом такой системной проблемы у всех компаний нет.
Почему Роспотребнадзор и общественники против термина «потребительский экстремизм»
Роспотребнадзор отстаивает интересы потребителя и считает недопустимым использование термина «экстремист» по отношению к нему, сказали «Известиям» в службе.
— Если человек восстанавливает свои нарушенные права в рамках регулирования о защите прав потребителей, то это нельзя расценивать как злоупотребление, учитывая в том числе высокую долю удовлетворенных судом исковых требований в пользу потребителей, — уверены в ведомстве. — Что касается порядка приемки квартиры, то нужно прежде всего решить вопрос передачи качественной квартиры, которая соответствует установленным обязательным требованиям и договору, подписанному с потребителем.
Против использования словосочетания «потребительский экстремизм» выступает и Союз потребителей РФ, уточнил «Известиям» его председатель Алексей Койтов. Такая резко негативная эмоциональная окраска создает ощущение, что это явление существует и к нему причастны чуть ли не все потребители, которые заявили свои законные требования.
— Бизнес хочет сформировать (и у него это получается) общественное мнение о том, что случаи злоупотреблений и недобросовестного поведения потребителей сейчас встречаются массово. А далее использовать это в качестве обоснования того, что изменить законодательство в пользу компаний. Но общественники и профильные госорганы настаивают: недопустимо снижать правовую защищенность покупателей, — отметил он.
Инициативу Минстроя о критериях в компетенции строительных экспертов в союзе поддержали, «поскольку рынок таких услуг имеет большой изъян именно в этой части». Сомнительно, что строительно-техническую экспертизу может проводить человек без профильного образования или курсов повышения квалификации, добавил Алексей Койтов. В случае нарушения человека следует отстранять от занимаемой позиции, что будет стимулировать специалистов проходить нужное обучение.
Эксперт также напомнил, что в 2024–2025 годах власти уже ввели ряд послаблений для девелоперов, которые должны были их существенно поддержать. Речь идет о поправках в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (214-ФЗ). В итоге, например, штрафы за нарушения для них снизили в 10 раз плюс сократили гарантийный срок на квартиру с пяти лет до трех, а на отделку — до года. Все возмещения по дефектам отделки, окон, дверей, сантехники и другого оборудования ограничены 3% от стоимости договора долевого участия, хотя раньше не было никаких рамок.