Места не столь распространенные. Стоит ли покупать кладовые и машино-места?
На фоне спада в продажах жилья в крупных городах растёт спрос на кладовые (келлеры), которые пришли на смену советским антресолям. В столице, например, интерес к ним вырос на треть.
Интерес проявляют как жители крохотных квартир и студий без балконов, которым попросту некуда убрать зимние вещи, не говоря уже про велосипед, так и те, кто рассматривает келлеры как инвестицию. Стоят они пока не таких уж больших денег, а перспективы сдачи в аренду представляются радужными. Так ли это?
Плюс 21% за год
Несмотря на то, что застройщики прибавили свои усилия по части келлеров, они по-прежнему являются довольно дефицитным продуктом: на одну кладовую на первичном рынке приходится порядка шести квартир. Плюс, как утверждают эксперты, кладовые, как правило, продают бонусом тем, кто приобрёл жильё в новом доме. С человеком со стороны сделки заключают неохотно. Это главная сложность, с которой столкнётся человек, рассматривающий вложения в этот сектор недвижимости.
В то же время совершенно необязательно покупать объект в своём районе или даже в своём городе. Практически все действия с помещением можно проводить дистанционно, в крайнем случае за небольшую комиссию нанять местного риелтора. Что прибавляет оптимизма.
Первый логичный шаг после приобретения келлера (если отсутствует необходимость сложить в него собственные вещи) — сдача его в аренду. «Ставки варьируются, но пока ситуация выглядит так, что объект может окупиться за 10–14 лет», — говорит президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.
Есть и более оригинальный способ монетизации современного чулана. Человека в нём не пропишешь, зато на адрес кладовой можно зарегистрировать юридическое лицо. Вряд ли за это «приземление» получится много запросить, но даже добавка в пару тысяч рублей в месяц будет вполне заметной.
«Что касается последующей продажи, то цены на келлеры растут», — продолжает Шурыгин. В каждом регионе по-разному. Но в Москве, по словам генерального директора компании-застройщика МФК «Дом Дау» Акопа Киракосяна, только за прошлый год кладовые в новостройках подорожали в среднем на 21%. Что ставит их доходность на один уровень с банковскими депозитами, а то и повыше.
Как правильно выбрать
Самое важное во всей этой истории — выбрать подходящий объект. Критериев несколько, добавляет Шурыгин. Во-первых в ЖК должно быть приличное число малогабаритных квартир без лоджий. Это обеспечит гарантированный спрос как в случае с арендой, так и в случае с последующей продажей.
Кроме того, надо обратить внимание на перспективность самого дома. Если он удачно расположен или к нему тянут метро, рядом есть неплохая школа, объекты инфраструктуры, цена квадратного метра там с высокой вероятностью будет быстро расти.
Из минусов — коммунальные платежи. Зато лотерея почти беспроигрышная — даже если ошибиться с выбором ЖК, можно потерять только прибыль.
Вероятность того, что кладовка потеряет в цене, практически отсутствует.
Смотреть ли в сторону парковок
На первый взгляд на фоне дефицита парковочных мест в мегаполисах идея инвестиционной покупки машино-места выглядит привлекательной.
На второй — выясняется, что у такой инвестиции достаточно высокий порог входа в отличие от кладовых. Так, в Москве средняя цена машино-места в паркинге — 3 миллиона рублей, подсчитали в аналитической компании «Метриум».
Впрочем, если постараться, можно найти вариант и за миллион. Самое же дорогое машино-место в прошлом году аналитики отыскали в районе Якиманка — 37,5 миллиона рублей за 27,3 квадратных метра. Более того, стоимость этого объекта даже снизилась — в 2023 году его хотели продать за 50 миллионов. Почему-то не получилось. С машино-местом всё обстоит примерно как с кладовой. Цены на них не падают (Якиманка не в счёт). Можно дождаться подходящего момента и перепродать. А до того сдавать в аренду. Доходность — 15–17% годовых.
«Выбирая объект, обязательно нужно смотреть на соотношение числа машино-мест в жилом комплексе и количества квартир в нём. Если на три квартиры приходится меньше одного машино-места, можно брать: будет дефицит, а значит, и спрос, — советует риелтор Владимир Шмелёв. — Знаю примеры, когда при таких исходных данных цена парковочного места за три года выросла в 3 раза».
Цены на кладовки в новостройках
Стоимость объектов площадью до 3 м2:
Москва — 230 тысяч рублей
Санкт-Петербург — 210 тысяч рублей
Казань — 230 тысяч рублей
Краснодар — 180 тысяч рублей
Пермь — 140 тысяч рублей
Екатеринбург — 130 тысяч рублей