«Метражи»: Кадастровые работы в вопросах и ответах

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове. Новый выпуск провел генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко, а гостями студии стали руководитель Управления Росреестра по Псковской области Олеся Ребеко и и. о. директора филиала ППК «Роскадастр» по Псковской области Елена Милягина. Они обсудили широкий круг вопросов, связанных с проведением кадастровых работ. Что такое комплексные кадастровые работы, для чего проводятся и чем выгодны гражданам; как исправить реестровые ошибки, что такое ограничение прав на землю и как не лишиться квартиры из-за перепланировки и избежать проблем с продажей? На эти вопросы можно найти ответы в новом выпуске «Метражей». Роман Максименко: Предыдущие две программы мы рассказывали о флиппинге - это новое понятие, когда мы приводим квартиры, объекты недвижимости в достойный вид и зарабатываем на этом. Это некие инвестиционные стратегии. А вот о том, как именно проводить эти улучшения, как регистрируется недвижимость, что можно перепланировать в квартире или объекте недвижимости, а что нельзя - мы поговорим сегодня с руководителем Управления Росреестра по Псковской области Ребеко Олесей Евгеньевной и исполняющей обязанности директора ППК «Роскадастр» по Псковской области Милягиной Еленой Владимировной. Мы сегодня поговорим о том, как вообще проводятся кадастровые работы, почему раньше была Кадастровая палата, а сейчас Роскадастр, что изменилось, как предоставляются сведения. Сейчас мы поговорим обо всех этих вопросах, перепланировках, обо всех этих нюансах, законодательстве, чтобы люди, которые планируют все эти действия, были юридически подкованы и всегда могли найти в нашей программе ответы на свои вопросы. Елена Владимировна, комплексные кадастровые работы - что это такое? Елена Милягина: Комплексные кадастровые работы проводятся по федеральному закону №44 и по закону о кадастровой деятельности №221 в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах одного кадастрового квартала. В рамках проведения комплексных кадастровый работ проводится уточнение границ земельных участков, исправление ошибок и определение местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках. Причем это проводится в отношении целого квартала. Грубо говоря, в квартале может быть несколько населенных пунктов или один населенный пункт, поэтому целиком охватывают все объекты. Роман Максименко: Заказчиком является государство? Елена Милягина: Заказчиком является государство в лице органа местного самоуправления. Роман Максименко: То есть государство заказывает эти кадастровой работы с целью упорядочения границ? Елена Милягина: Наполнения достоверными сведениями границ, снижения споров. Роман Максименко: Как давно начата эта работа? Елена Милягина: Я думаю, Олеся Евгеньевна тут точнее вам расскажет, потому что, с одной стороны, участвует и в рабочей группе, и в организации этих работ. Олеся Ребеко: На территории Псковской области впервые комплексные кадастровые работы проводились в 2018 году. В прошлом году тоже проводились комплексные кадастровые работы. В текущем году они проводятся и планируются еще и на следующий год. Если говорить о заказчике, то в позапрошлом году были внесены изменения в 221-й федеральный закон и появилась возможность с марта 2021 года заказывать проведение комплексных кадастровых работ, в том числе и гражданами. Это называется проведение комплексных кадастровых работ за счет внебюджетных средств. На территории Псковской области в прошлом году уже был положительный опыт проведения таких работ. Понятно, что не любой гражданин может заказать комплексные кадастровые работы. Речь идет все-таки об определенных территориях. Как правило, это садоводческие товарищества, гаражное общество, гаражные кооперативы. Для более крупных регионов это актуально еще для территорий коттеджных поселков, которые имеют свои проекты планировки территории, имеют свои управляющие компании. Роман Максименко: Крупные агломерации, которые заинтересованы в правильном оформлении документов? Олеся Ребеко: Больше Московская область все-таки, Ленинградская, Краснодарский край. На территории Псковской области таких поселков, которые могли бы быть заказчиками таких комплексных кадастровых работ, нет. В прошлом году работы, которые проводились - это были территории садоводческих обществ. Когда садоводы-товарищи договорились на общем собрании и приняли решение о необходимости проведения в отношении территорий их садоводства именно комплексных кадастровых работ. Преимущества комплексных кадастровых работ давно уже всем стали понятны. В первую очередь, это экономия денежных средств, потому что если в среднем стоимость межевого технического плана, то есть проведение обычных кадастровых работ, где-то от 7 до 10 тысяч рублей, то в рамках комплексных кадастровая стоимость такого объекта - это 700-800 рублей. Роман Максименко: В разы дешевле получается! Олеся Ребеко: Да. Чем еще хороши комплексные кадастровые работы, как уже правильно сказала Елена Владимировна, они проводятся на территории либо одного кадастрового квартала, либо на территории нескольких смежных кадастровых кварталов и охватывают все объекты недвижимости, расположенные на этой территории. Это и земельные участки, и объекты недвижимости, которые на них расположены, за исключением линейных. И проводится сразу несколько видов работ. Это, в первую очередь, установление границ, это привязка объектов недвижимости к земельным участкам. Определяются координаты на местности объектов и привязываются к земельному участку. Это образование новых земельных участков в соответствии с документами территориального планирования, которые планируются по проекту планировки территории к будущему образованию. Это устранение реестровых ошибок, а также снятие с учета несуществующих объектов недвижимости, которые стоят на кадастровом учете. Роман Максименко: Может быть, сгорело что-то, разрушилось, да? Оно стоит на кадастровом учете, а фактически, когда выходишь, этого нет. Олеся Ребеко: Да, если отсутствует правообладатель, то есть возможность еще такие объекты снять с учета. Роман Максименко: Вы начали говорить, что когда заказчиком является государство, то комплексные кадастровые работы отторговываются по федеральному закону №44. Правильно я понимаю? Олеся Ребеко: Да, конечно. Как и любой договор, который заключается органом власти, органом местного самоуправления, они регулируются федеральным законом №44. Соответственно, проводится аукцион. Роман Максименко: Цена аукциона идет вниз? Олеся Ребеко: Конечно, конкурентная процедура. Роман Максименко: Как базовая цена определяется? Олеся Ребеко: Нормативная цена комплексных кадастровых работ, та, которая минимальная, начинается с подготовки всей конкурсной документации основывается на стоимости комплексных кадастровых работ за один объект за предшествующий период. Роман Максименко: Какие же перспективы у нашей области? Когда не останется «белых пятен» на карте? Олеся Ребеко: В этом году у нас планируется проведение комплексных кадастровых работ на сумму чуть более трех миллионов рублей. На сегодняшний день уже заключено 8 муниципальных контрактов на выполнение комплексных кадастровых работ. Планируем проведение работ в этом году в отношении почти 4 700 объектов, в которых можно будет уточнить координаты, исправить реестровые ошибки и определить их. Также еще у нас ожидается заключение еще одного муниципального контракта на образовавшеюся экономию по результатам двух этапов конкурсов, которые были в этом году проведены. Что касается отсутствия полностью «белых пятен», мы все должны понимать, что комплексные кадастровые работы проводятся по определенным критериям. Не любой кадастровый квартал можно взять в комплексные кадастровые работы. Если отсутствуют документы по планировке территории, то такие кварталы не попадают под проведение комплексных кадастровых работ. Поэтому надеяться на то, что все будет выполнено в рамках комплексных кадастровых работ, нельзя. Мы всегда говорим об этом. В первую очередь, собственник, правообладатель объекта недвижимости должен позаботиться о том, чтобы характеристики его объекта были достоверно и актуально внесены ЕГРН. Роман Максименко: Хорошо, вот давайте мы как раз это и обсудим, по поводу предоставления сведений. Как и где максимально удобно и быстро получить гражданам, юридическим и физическим лицам сведения из Единого государственного реестра недвижимости? Елена Милягина: По предоставлению сведений - это полномочия Роскадастра. У нас существует более 15 видов выписок, которые можно получить об объекте недвижимости, о субъекте права, об ограничениях прав. В зависимости от целей, которые преследует правообладатель, он может выбрать определенный тип выписки. Что касается установленных границ, то для этого заказывается выписка об объекте недвижимости.Только она содержит сведения о координатах. Для граждан это называется расширенная выписка. Там содержится графика, координатное описание. Чтобы понять, что ваши границы установлены или не установлены, в особых отметках есть определенная фраза: «Граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». У вас границ не будет на публичной кадастровой карте и они не определены в соответствии с законом. Может возникнуть спор с соседями. Роман Максименко: У кого забор на метр ближе, на метр дальше, да? Елена Милягина: Да. Что касается предоставления сведений, Росреестр постоянно совершенствует свои сервисы. Существует на сегодняшний день много возможностей обратиться, в зависимости от того, какой способ удобен гражданину, потому что необходимо обеспечить качество и доступность услуг для разных слоев и населения и условий мобильности. Поэтому один из способов получения сведений - это предоставление выписок на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр. Можно направить запрос почтовым отправлением. Но здесь нужно иметь в виду, что если вы спрашиваете сведения ограниченного доступа - это определенные сведения, например, выписка о правах отдельного лица, то в таком запросе должна быть подпись: «Удостоверено нотариально». Кроме того, можно воспользоваться официальными сайтами Росреестр, Роскадастр, где тоже заказываются выписки. Роман Максименко: Но там не показывают правообладателя? Елена Милягина: Показывают правообладателя правообладателю. Роман Максименко: Тому, кто запрашивает - показывают себя? Елена Милягина: Да, с 1 марта прошлого года у нас ограничение по персональным данным, чтобы защитить правообладателя. Кроме того, существует у нас еще возможность получения справочной информации в режиме онлайн об объекте недвижимости. Грубо говоря, если вы не знаете своего кадастрового номера, по адресу вы можете найти, воспользовавшись этим сервисом. И с недавнего времени реализована возможность получения сведений через госуслуги. Для этого необходимо иметь авторизованную учетную запись на Госуслугах. В рамках эксперимента с прошлого года у нас реализована экспресс-выписка. Найти ее тоже очень просто. Макс-бот, который реализован на Госуслугах: вы ставите онлайн-выписку, он вам сразу же предлагает выбрать принадлежащие вам объекты. И эта выписка формируется, удостоверенная подписью Минцифры и Росреестра. Ее уже тоже принимает банк, кредитные организации. Роман Максименко: Как быть тем категориям граждан, в основном это пожилые люди, кто не имеет регистрации на Госуслугах, кто не очень разбирается в современных технологиях? Как в этом случае вы посоветуете получать необходимые документы? Потому что к нам в риэлторскую компанию приходят люди, мы говорим: «Дайте, пожалуйста, выписку, мы не можем вашу выписку посмотреть». Они говорят: «Вот у меня есть выписка». Мы смотрим, а она месяцев семь - восемь назад, когда-то там получена в МФЦ. Мы говорим: «Подождите, подождите, дайте актуальную». Они говорят: «А как нам ее? Снова в МФЦ ехать?». Мы объясняем: «Так вот, две кнопки на Госуслугах нажмите», а они говорят: «Мы не можем, у нас и Госуслуг-то нет». Вот как в этом случае поступать людям? Елена Милягина: Через сайт Росреестра заказывать либо через многофункциональный центр или выездное обслуживание Роскадастра. Роман Максименко: Через сайт Росреестра нужно регистрироваться? Елена Милягина: Есть определенные выписки, которые можно запросить, не имея усиленной квалифицированной электронной подписи. Роман Максименко: По сути, без электронных сервисов никуда? Елена Милягина: Сейчас да, если хотим оперативно получить информацию, все равно должен быть защищен доступ. Это и персональные сведения, это сведения правообладателя, это сведения об объекте недвижимости. Мы приходим в многофункциональный центр, все-таки он тоже удостоверяет личность лица, которое обратилось, или лица, которое получает сведения, он несет ответственность - правообладателю или не правообладателю предоставляется выписка. Роман Максименко: Конечно, это как раз я и хотел отметить. Это самое важное. У нас настолько быстро происходит сейчас регистрация, что еще вчерашняя выписка может быть неактуальна. Там уже сменился правообладатель или появились ограничения, какой-то штраф «прилетел». То есть нужна супер актуальная выписка, прямо вот «свежая, свежая, с пылу, с жару». А ее, наверное, самое быстрое - на Госуслугах получить? Елена Милягина: Да Роман Максименко: Мы говорим про скорость: через госуслуги в моменте, а через МФЦ...? Елена Милягина: через МФЦ срок установлен три рабочих дня. Но фактически, если все соблюдены требования: если вы знаете сведения о кадастровой номере, вот почему рекомендуется воспользоваться сервисом «Справочная информация об объекте онлайн», поскольку у нас получается сопоставление сведений в системе по кадастровому номеру. Если он идентифицировал объект, если речь идет о субъекте права, то там необходимо, чтобы были указаны сведения о СНИЛСе, то в принципе, выписка уходит на автоматическую обработку, если нет никаких противоречий, нет представленных документов, если он однозначно определил правообладателя и буквально, подав в МФЦ, пройдя все процедуры, там еще требуется оплата. Хотела обратить внимание, что оплата за электронную выписку - в разы дешевле, потому что бумажная работа МФЦ идет дополнительно, бумага заложена в затраты. Выписка и в МФЦ приходит в моменте. По оплате бывают сложности: отработка самого платежа идет, тут нужно обратить внимание граждан обязательно, что МФЦ выдает уникальный идентификатор начисления, УИН так называемую. Оплату нужно обязательно проводить по УИН, чтобы не возникла проблема, когда ваша выписка зависла, потому что проходит квитирование платежа управлением федерального казначейства. Роман Максименко: Сложные термины. Людям тяжело это будет понять. Елена Милягина: Оплата проходит автоматически, то есть он сопоставляет оплату по УИН и УИН, который внесен в систему по запросу. Если он совпал, оплата проходит - платеж сквитировался, и выписка отрабатывается автоматически. Роман Максименко: Отлично, с этим разобрались. Теперь давайте поговорим про реестровые ошибки. Что это такое? Как исправить? Олеся Ребеко: Реестровая ошибка - это ошибка, которая перенесена в наш реестр из другого документа. Ее основное отличие от технической ошибки - это не опечатка, не описка, а то, что содержится в ЕГРН и также содержится и в том документе, на основании которого эти сведения были внесены. То есть ошибся не регистратор, не регистрирующий орган, а кто-то до него. Как правило, такие ошибки бывают в межевых технических планах, картопланах территорий или в актах обследования. Тогда они были допущены кадастровым инженером или в иных документах, которые поступили, в том числе и в порядке межведомственного электронного взаимодействия. Тогда эти ошибки допускаются лицами или органами, которые составили или подготовили такой документ. Реестровую ошибку можно исправить как в досудебном порядке, в административном, мы его так называем, так и в судебном. В досудебном порядке исправляются ошибки, если они не причиняют вред и не нарушают интересы других лиц или самого же правообладателя этого объекта, или тех лиц, которые полагались на те записи, которые содержатся в едином государственном реестре недвижимости. Исправляется она государственным регистратором на основании его вынесенного решения по документам, которые свидетельствуют о наличии ошибки в ранее представленном документе. Если ошибка была в межевом плане, чтобы исправить реестровую ошибку, нужно представить новый план, который обосновывает и устраняет эту ошибку. Если ошибка была в документе, который был подготовлен госорганом, то необходимо обратиться в госорган за исправлением такого документа. Предоставляется заявление в общем порядке с приложением межевого плана, в котором указывается, что будет произведен учет изменений в связи с исправлением реестровой ошибки. Обосновывается и указывается, в каком месте ошибка. Если мы говорим о межевом плане - это большая часть ошибок, которые сейчас есть - это ошибки в координатах земельных участков. Соответственно, необходимо согласование со смежниками, со смежными земельными участками. Роман Максименко: Кадастровый инженер помогает все сделать? Олеся Ребеко: Да, конечно. Также в административном порядке, то есть в досудебном, ошибка может быть исправлена и по решению самого регистратора либо в рамках учетно-регистрационных действий по какому-либо заявлению выявляется ошибка в смежном, например, земельном участке, либо при рассмотрении обращения граждан. То есть граждане обращаются, говорят: «У нас с соседом возник некий спор по границе земельного участка. Мы предполагаем, что в реестре есть ошибка в его координатах». Тогда эта ошибка может быть исправлена по решению регистратора. ППК «Роскадастр» получает письмо-поручение от регистратора для того, чтобы определить, имеет ли место быть реестровая ошибка, и просит определить координаты. По результату, если все-таки ошибка выявляется, она может быть исправлена. При этом полученные измерения и координаты, предложенные ППК «Роскадастр», направляются правообладателями земельных участков, и если от них не поступает возражений, соответственно, эта ошибка исправляется самостоятельно органам регистрации, либо если поступает в течение этого срока заявление о том, что согласны с предложенными координатами, то срок рассмотрения этой реестровой ошибки сокращается, и ошибка может быть исправлена ранее срока. В случае, если поступают возражения, тогда усматривается спор о праве. Тогда такая ошибка может быть исправлена исключительно в судебном порядке. Роман Максименко: Все понятно, Смотрите, у нас следующий очень важный вопрос, который часто к нам поступает. Можно ли лишиться квартиры из-за перепланировки? Что вообще изменилось с 1 апреля? Олеся Ребеко: Да, действительно, еще в декабре прошлого года был принят разработанный при участии Росреестра федеральной закон, которым была усовершенствована процедура перепланировки помещений. Вступил он в силу 1 апреля, и в предшествии 1 апреля куча средств массовой информации и разные комментарии в социальных сетях говорили о том, что да, ужесточается вопрос с перепланировками, все очень плохо. Будет новая куча документов, с помощью которых, возможно, можно будет только это все узаконить. Поэтому Росреестр разъяснил новый закон о перепланировках. Информация доступна и в наших информационных карточках. Мы их размещали на страницах своих социальных сетей, на официальном сайте. Все это дело размещено. В первую очередь, изменения, которые вступили в силу с 1 апреля, не затрагивают совершенно никак порядок получения согласования перепланировки помещений многоквартирных домов. Единственное, уточнилась сама формулировка, что такое «перепланировка помещения». Она была уточнена. На сегодняшний день мы говорим о том, что перепланировка помещений в многоквартирном доме - это изменение границ и/или площади такого помещения, и/или образование новых помещений, или изменение его внутренней перепланировки, в результате которой могут быть изменены границы площади смежных помещений. И эта перепланировка влечет за собой в обязательном порядке внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об этом помещении. Роман Максименко: Теперь с вот этого «сухого языка» закона на простые и понятные вещи. Если мы снимаем оконные блоки на кухне, утепляем балкон и делаем проход - это можно? Олеся Ребеко: Это реконструкция многоквартирного дома. Нельзя, вообще нельзя. Роман Максименко: Дальше, если мы, например, между туалетом и ванной расширяем проем, выносим перегородки - это можно? Олеся Ребеко: Это перепланировка, которую сделать можно в законном порядке. Роман Максименко: Если мы в хрущевке ломаем кладовку и делаем там шкаф-купе - это можно? Олеся Ребеко: Это перепланировка, которую можно сделать. Роман Максименко: Это основные вещи сейчас для зрителей и слушателей проговариваю, которые очень понятны. Если мы хотим расширить кухню, знаете, бывают такие кладовые «тещина комната» рядом с кухней, она как гардероб не нужна, но вот хотят расширить кухню - это можно? Олеся Ребеко: Можно любую перепланировку сделать, если она будет согласована и соответствует требованиям. Перепланировка возможна в жилом помещении при учете соблюдения тех требований, которые к нему предъявляет орган, разрешающий эту перепланировку. Второй момент. Если раньше не было четко определено, когда же завершилась эта перепланировка, когда считается квартира перепланированной, то сегодня в законе четко сказано, что квартиры считаются перепланированы после внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Третий, самый принципиальный момент, это технический план по результатам перепланировки, когда вы ее завершили, вы его подготовили до того, как обратились в орган, чтобы они подтвердили завершение вашей перепланировки. И сам орган, посмотрев в техническом плане, что вы сделали, принимает решение о том, что да, перепланировку окончена, направляет в Росреестр эти документы, гражданину к нам уже идти не нужно. Роман Максименко: Понятно. Давайте еще разочек крупными мазками. Шаг первый: захотел сделать что-то из того, что я назвал. Что делает гражданин? Олеся Ребеко: Обращается в орган местного самоуправления. Роман Максименко: Обратился. Дальше? Олеся Ребеко: Согласование. Роман Максименко: Шаг второй - согласовал. Дальше? Олеся Ребеко: Получил согласование, начал перепланировку проводить. Роман Максименко: Совершил перепланировку, нанял подрядную организацию. Либо сам, своими силами сделал. Дальше? Олеся Ребеко: Вызвал кадастрового инженера. Тот зафиксировал в новых границах измененную перепланировку, отнес это в этот орган. Те посмотрели, говорят: «Все хорошо, ты сделал так, как мы тебе разрешили. Отлично. Жди выписку, которую мы тебе отправим». Роман Максименко: Они сами подают в Росреестр и уже формируются выписки. Разобрались. Давайте еще немножко, два шага назад. Мы еще вернемся буквально на секунду к перепланировке. Ответим на один тоже важный вопрос. Это как раз про уточнение границ. Это все-таки обязанность или необходимость? Вот нужно это делать или по желанию уточнять границы земельных участков, например? Олеся Ребеко: Это необходимость, но не обязанность. Объясню, почему не обязанность. Обязанность - это когда за неисполнение предусмотрена ответственность. Сейчас ответственность не предусмотрена за это. Тем не менее, в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения. Земельный участок - это все-таки определенная территория. В соответствии с требованиями действующего законодательства. То есть, если мы говорим о том, что является предметом любого договора (купли-продажи, аренда, дарения, неважно). А для того, чтобы четко понимать, где находится этот земельный участок, его координаты должны были быть определены в той системе координат, которая действует на территории и в соответствии с действующим законодательством. Роман Максименко: Возвращаясь к теме перепланировки, вопрос такой у людей часто возникает: «Вот я, допустим, сделал перепланировку, что-то не узаконил. Кто проверит, кто меня поймает? Я в свою квартиру никого не пущу. Я сделал и сделал». Или это только при продаже? Олеся Ребеко: При продаже возникнет такая ситуация, особенно если это связано с привлечением ипотеки. С проверками никто не ходит по квартирам, никто не проверяет. Проверяются исключительно только те работы, которые являются реконструкцией. Когда вы говорили по поводу балконов - это реконструкция многоквартирного дома - это совершенно другая процедура, которая не определена Жилищным кодексом. Это Градостроительный кодекс, и там затрагиваются конструктивные элементы многоквартирного дома, общее имущество всех собственников помещений в многоквартирном доме. Это серьезные вещи. Если вы внутри своей квартиры проводите перепланировку, то надзорного органа, который будет за вами надзирать, естественно, нет. Роман Максименко: Естественно, нужно действовать в рамках закона и согласовывать эти вещи с соответствующими инстанциями. И вот, завершая нашу передачу, как раз хотел бы призвать всех, кто планирует перепланировку, кто планирует уточнять границы земельных участков, кто планирует, допустим, выносить границы участка в натуру, нужно обращаться к специалистам, к кадастровым инженерам, профессионалам рынка недвижимости. И, соответственно, тогда у вас не будет ни проблем с законом, никаких споров, которые потом приведут вас в суды. У всех все будет замечательно. И напоминаю о том, что есть ресурсы и Роскадастра, и Росреестра, на которые можно всегда обратиться. И наверняка «горячая линия» тоже есть. Елена Милягина: Я дополню: то, что касается кадастровых работ, опять же, еще один новый сервис введен в эксплуатацию Росреестром - это электронная платформа «Кадастровых работы». То есть тоже, имея электронную авторизованную учетную запись на Госуслугах, можно зайти, выбрать кадастрового инженера, заключить договор в электронной форме и провести кадастровые работы. Добавим, официальный сайт Росреестра , официальный ресурс Роскадастра. Социальные сети: Росреестр, Роскадастр Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.