ЗДАНИЕ НАД ТОННЕЛЕМ

Как одна постройка в Сочи практически остановила федеральную стройку

СОЧИНСКОЕ РАССЛЕДОВАНИЕ «СОВЕРШЕННО СЕКРЕТНО»

В селе Высоком, затерявшемся между зелёными склонами Адлера и будущей трассой «Обход Адлера», по улице Ивановской, 53Б, стоит непримечательное на первый взгляд двухэтажное здание. Продуктовый магазин, музей ветеранов СВО, место, где жители встречаются, узнают последние новости, покупают хлеб и предметы первой необходимости. Но именно вокруг этого строения развернулась история, в которой слишком много неразберихи.

ПРОЕКТ ФЕДЕРАЛЬНОГО МАСШТАБА

Официально всё выглядит как обычно в подобных случаях. Строится большая дорога – «Обход Адлера», часть будущей трассы Джубга-Сочи. Проект федерального масштаба. Государственная компания «Автодор» – заказчик. Проектировщики, эксперты, подрядчики – всё по классике больших строек. Иногда в таких случаях изымается частная собственность, и тогда её владельцам выплачивается компенсация.

ПЕРВЫЕ ПИСЬМА: ОТ ОБЕЩАННОЙ КОМПЕНСАЦИИ ДО ТРЕБОВАНИЯ СНЕСТИ ЗДАНИЕ

В мае 2025-го собственники здания – Анна Лозгачева и Валентина Чистякова – получили письмо от АО «Региональное управление оценки». В письме просьба предоставить документы, так как будет проводиться оценка суммы компенсации за изъятие здания для государственных нужд, а также оценка компенсации упущенной выгоды собственников здания и их убытков. Процедура прозрачная, законная, обычная. Собственники подготовили документы, направили всё, что просили. Даже представитель «Автодора» в Сочи лично дублирует запрос через мессенджер. Работа кипит, бумаги собираются. Казалось бы, всё идёт своим чередом.

Но вскоре история резко меняет направление. 3 июня приходит другое письмо – уже от АО «Ленметрогипротранс». В нём лаконичное, почти деловое требование: собственники должны сами, за свой счёт, без компенсации, снести здание.

СУДЕБНЫЙ «ЛАБИРИНТ»

В мае 2025 года администрация Сочи подаёт иск о сносе здания. Что стало причиной этого? Как оказалось, ещё в апреле 2025 года Сочинский филиал ГК «Автодор» направил в администрацию Сочи письмо, из которого следовало, что строение по улице Ивановская, 53Б предположительно попадает в зону воздействия строительством тоннеля, который будет построен в рамках реализации проекта «Строительство автомобильной дороги «Обход Адлера».

По мнению Сочинского филиала ГК «Автодор», здание возможно является самовольной постройкой. После этого, как рассказал «Совершенно Секретно» представитель собственников здания, 

«...составив акт проверки о нарушении градостроительного законодательства, не указав, какие именно нормы нарушены при строительстве, администрация Сочи подаёт иск в суд. И просит суд запретить находиться внутри здания и на земельном участке, отключить здание от света, воды и тепла, то есть фактически просит остановить деятельность как собственников здания, так и магазина, работающего в нём».

При этом иск был подан в Адлерский районный суд города Сочи, хотя собственники имеют статус индивидуального предпринимателя. А Закон требует: если собственники индивидуальные предприниматели и здание фактически используется с целью предпринимательской деятельности, спор должен рассматривать арбитражный суд.

«АВТОДОР»: ОФИЦИАЛЬНЫЙ НЕЙТРАЛИТЕТ?

Кроме того, ГК «Автодор» появляется в деле в суде третьим лицом. Но представитель компании не говорит, что здание мешает стройке. Не объясняет, какие права «Автодора» нарушают существование магазина и музея ветеранов. Не демонстрирует ни схем, ни границ строительства, ни экспертиз. Выглядит так, будто компания присутствует в суде… просто потому, что должна там присутствовать. Но тогда какая её роль в этой истории? И почему собственники слышат от представителя филиала – устно, в разговорах, что отсутствие «добровольного сноса» задерживает прохождение экспертизы проектной документации, что сроки «горят», что если люди будут упорствовать, то объект просто «исключат из проекта» и никакой компенсации не будет?

«СОВЕРШЕННО СЕКРЕТНО» СВЯЗАЛОСЬ ПО ТЕЛЕФОНУ С ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ АВТОДОРА

Мы позвонили представителю «Автодора» в Сочи. И вот что мы услышали:

«Участок не находится в изъятии, он не нужен для того, чтобы строить тоннель. Тоннель действительно пройдёт под ним, участок не попал в полосу отвода. Всё, что необходимо изъять в целях строительства тоннеля, мы уже изъяли. И все люди получили компенсацию. По данному объекту есть судебный процесс, и там каждая из сторон имеет возможность все факты излагать. Нас привлекла администрация в качестве третьих лиц в суде. Насколько мне известно, дело сейчас приостановлено. Направлено в экспертизу. Нас этот дом волнует. У него нет проектной документации. «Дом» построен без разрешения на строительство. Мы провели обследование и понимаем, что это здание неустойчиво. Если объект будет признан судом самовольным, то у его собственников не будет оснований претендовать на компенсацию сноса их объекта. То есть он будет признан подлежащим сносу на основании решения суда как самовольная постройка. Ответственность за снос возлагается на лицо, которое незаконно его построило. В данном случае «Автодор» является катализатором этой ситуации. Может быть, если бы не тоннель, то никто бы и не задумывался о том, как это здание было построено. В нём вообще-то находится магазин, а по техническим характеристикам здание достаточно опасно и может упасть на голову тем людям, которые так его защищают. Но в любом случае это будет установлено по результатам экспертизы. Будем надеяться, что экспертиза покажет».

Представитель интересов собственников здания юрист Ирина Фролова удивляется тому, что говорит сотрудница сочинского «Автодора».

«С чего она вообще может утверждать, как здание построено. Там сваи вбиты 11 метров под землю. «Автодору» отправлялась вся документация», - комментирует юрист.

ТАЙНАЯ ОЦЕНКА В 100 МИЛЛИОНОВ: ОТКУДА ПОЯВИЛАСЬ И КУДА ИСЧЕЗЛА

В августе 2025-го, когда суд уже идёт, собственники получают от НИИ АО НИПИИ «Ленметрогипротранс» по электронной почте письмо с информацией о том, что независимая оценка всё же проведена. Тихо, без уведомления, без письма, без официального раскрытия. И что сумма компенсации за их здание составляет, будто бы, более 100 миллионов рублей. Об этом позже напишут в своем обращении на имя Министра транспорта РФ собственники: Анна Лозгачева и Валентина Чистякова.

Что же получается? 

Одни структуры требуют документы «для компенсации». Другие – требуют «снос без компенсации».

Администрация – идёт в суд, но, как говорят юристы, не туда, куда нужно.

«Автодор» – участвует в процессах, но не объясняет, зачем.

А в частных разговорах всё сводится к одному: сколько времени ещё будут сопротивляться собственники?

Сегодня они пишут в инстанции всех уровней, включая федеральные.

«Одно из помещений в нашем здании – 254 квадратных метра – мы отдали под учебные классы СВО, - комментирует Анна Лозгачева. - Здесь также собирают гуманитарную помощь для отправки на фронт. Администрация хочет забрать у нас этот объект в такое непростое для страны время. Претензии администрации нам неясны: на основании чего они хотят убрать значимый объект? Мы не понимаем, как наше здание помешало строительству тоннеля? Может быть, им просто нужна земля наша для каких-то целей».

НАЗНАЧЕНА ЭКСПЕРТИЗА ЗДАНИЯ

В распоряжение редакции оказалась аудиозапись судебного заседания, которое состоялось в Адлерском районном суде города Сочи 24 октября 2025 года под председательством судьи Маргариты Востряковой. Прослушав её, в какой-то момент кажется, что судья, так и не приняв ни одного ходатайства от юристов собственников здания, просто примет решение не в пользу ответчика, несмотря на то что их вопросы, как нам показалось, ставят в тупик представителя администрации Сочи. Но по итогу судья разрешает провести экспертизу здания, чтобы проверить, опасно ли оно и может ли оно существовать.

ТРАНСЛЯЦИЯ СУДЕБНОГО ЗАСЕДАНИЯ

Представитель собственника спорного объекта подает ходатайство:
«Необходимо понимать, какими градостроительными нормами и правилами руководствуется истец при требовании снести незаконную постройку. К каким территориальным зонам относится земельный участок? Просим запросить в администрации муниципального образования документы, подтверждающие территориальную зону земельного участка, а также градостроительные нормы. Иск не мотивирован».

Представитель Автодора:
«Мы считаем, что эти документы не будут способствовать правильному рассмотрению судебного спора. Если отсутствуют какие-то документы и у ответчиков понимание, то наверное ответчики могут просить экспертизу провести».

Судья:
«В ходатайстве отказать».

Представитель собственника спорного объекта подаёт ещё одно ходатайство:
«Просим об исключении третьего лица – «Росавтодора» из числа лиц, участвующих в деле. К иску не приложено доказательств, что решение суда, принятое Адлерским районным судом… каким-то образом затронет права Росавтодора. В иске имеется только письмо от Росавтодор с просьбой провести проверку, в котором указано, что спорный земельный участок и спорные строения предположительно попадают в зону, затрагиваемую строительством транспортной развязки. Законодательство не позволяет делать выводы на предположениях. Администрация безосновательно привлекла Росавтодор».

Судья:
«Согласно законодательству, лиц, участвующих в деле, определяет истец. Суд может только предложить истцу поменять требования или выбрать других ответчиков».

Истец – Администрация:
Отказалась убирать «Росавтодор» из числа третьих лиц.

Представитель собственника спорного объекта истцу:
«Какие конкретно градостроительная нормы и в каких пределах были нарушены?».

Истец – Администрация:
«Нет разрешения на строительство. Согласно письму Департамента архитектуры, разрешительная документация на возведение нежилого здания не выдавалась. Это и есть основная причина признания объекта самовольной постройкой».

Представитель собственника спорного объекта истцу:
«Какой процент застройки сейчас на земельном участке? В иске нет этих данных. Администрация не является техническим специалистом, который проводил акт обследования и вычислял процент застройки. Отступы насколько нарушены? Это просто единственное доказательство по делу… У нас Верховный суд говорит о том, что необязательно решать данный вопрос путем сноса. Можно обязать гражданина привести в соответствие, либо индивидуального предпринимателя, выдать предупреждение, например. Предупреждения были в адрес ответчика?».

Истец – Администрация:
«На вопрос, нарушаются ли права граждан этим объектом, не могу ответить… у меня нет технического образования, исследование не проводилось администрацией».

Представитель собственника спорного объекта истцу:
«Администрация осуществляет контроль по выявлению на своих землях самостроя? С 8 февраля 2022 года, с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество ответчика, администрация в течение трёх лет самостоятельно не осуществляла муниципальный контроль в том районе?».

Истец – Администрация:
«Всем известно, что объектов самовольной постройки в Сочи значительное количество. Видимо, администрация не успела отследить».

Представитель собственника спорного объекта подает повторное ходатайство
«...об отложении судебного заседания для подготовки вопросов для проведения экспертизы. У Администрации – никаких абсолютно доказательств. Они даже не знают, какой процент застройки у нас в настоящее время».

Судья:
«Назначить экспертизу».

Суд назначил экспертизу, на которую сегодня каждый уповает по-своему: как «Автодор», так и собственники.

ЧТО ГОВОРЯТ ЮРИСТЫ СОБСТВЕННИКОВ

Мы пообщались с юристом, представителем собственников здания Ириной Фроловой:

«Что касается самовольной постройки, то Департаментом архитектуры и градостроительства действительно разрешительная документация не выдавалась, но не выдавалась не потому, что собственники повели себя недобросовестно, а потому что не требует у нас закон выдачи разрешительный документации на строительство вспомогательного объекта. То есть говорить о том, что это ложь, нельзя, потому что действительно разрешение не выдавалось. Но, тем не менее, то, как пытается это выставить администрация, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам, в соответствии с которыми здание было построено без разрешения на строительство».

ДИРЕКТОР АВТОДОРА ВЫЗВАЛ ОХРАНУ НА «СОВЕРШЕННО СЕКРЕТНО»

Газета «Совершенно Секретно» направила официальные запросы на имя директора Сочинского филиала «Автодора» Рената Сайфуллина и на имя главы Сочи Андрея Прошунина. И вдобавок наш корреспондент отправился в город «темных ночей» пообщаться с чиновниками и посмотреть на стройку.

В первую очередь, мы пришли в «Автодор», потому что дозвониться до директора по номеру телефона, указанному на сайте, не удалось. Филиал «Автодора» находится на территории Сириуса, и, чтобы войти в здание, пропуск не требуется. Собственно, корреспондент газеты спокойно туда прошёл. Директора Рената Сайфуллина на месте не оказалось, но ему позвонила сотрудница и сообщила, что мы пришли. И даже без громкой связи было слышно недовольство на том конце провода. Честно говоря, мы вообще не поняли, почему такая реакция. Мы как журналисты показываем все стороны, скажем так, конфликта. И думаем, что с профессиональной точки зрения директор сочинского филиала «Автодора», если нечего скрывать, мог с нами пообщаться или же дать возможность это сделать своему заместителю. Но, спустя несколько минут, к зданию прибежала охрана и стало понятно, что общения не получится.

Тем не менее, из наших источников известно, что проект ответа для газеты был подготовлен и находился на согласовании, но в итоге в адрес редакции пришла отписка, причём не в виде официального письма, а просто в виде сообщения:

«Настоящим сообщаем, что сутевая часть вопросов вашего издания касается интересов собственников упомянутых объектов и муниципалитета как собственника земли. Упоминаемый объект находится за полосой отвода обхода Адлера, поэтому вопросы издания должны быть адресованы не Государственной компании «Автодор», а администрации г. Сочи».

Ещё такой интересный факт: через десять минут после того, как мы вышли с территории «Автодора», от Администрации города Сочи в адрес редакции поступил ответ на официальный запрос.

Совпадение? Не думаем.

ИСТОЧНИКИ РАССКАЗАЛИ РЕДАКЦИИ

И тем не менее, нам удалось пообщаться с источником в сочинском филиале «Автодора» (запись разговора имеется в редакции). И вот что нам там рассказали:

«Документация у них (у собственников здания – прим. редакции) есть на ИЖС. А они там сделали коммерческое помещение фактически. Из того, что я вижу по документам, как имущественник, как земельщик, я вижу, что здание было построено, наверное, по-сочински, да, вот так скажем. То есть оно имело проект индивидуального жилого дома, было направлено уведомление о соответствии строительству, был какой-то мегадом, он в проекте так и выглядит, вот как он сейчас выглядит. То есть нельзя сказать, что администрация, которая согласовывала ИЖС, не видела, что она согласовывала. Но получается формально в тот момент, исходя из того, как был оформлен земельный участок, там было можно строить ИЖС, и, наверное, может быть, владелец имеет право строить вот такой странный ИЖС, почему нет?

То есть вот, возможно, в какой-то момент это выглядело формально как что-то нормальное, для строительства ИЖС не нужно было там иметь, видимо, проектную документацию, то есть был какой-то вот период, когда по упрощенной схеме это можно было сделать – получается, люди воспользовались. Потом они поменяли вид разрешенного использования на предпринимательство, а объект на объект вспомогательного назначения. И вот получается, с точки зрения земли, у них как будто бы использование правомерное, а с точки зрения объекта: не может быть объект вспомогательного назначения на участке, на котором нет основного объекта».

Юрист Ирина Фролова, которая представляет интересы собственников здания, уверяет, что представитель «Автодора» не до конца понимает ситуацию.

«Позиция собственников по законности постройки здания неоднократно высказывалась и продолжает высказываться юристами в судебных заседаниях», - комментирует юрист.

СТРАХИ ЖИТЕЛЕЙ СЕЛА ВЫСОКОЕ

Корреспондент «Совершенно Секретно» поехал в село Высокое. Спорное здание, в котором на первом этаже расположен продуктовый магазин, находится как бы под горой у дороги. А за ним через дорогу уже обрыв, и вовсю кипит стройка.

Рядом с магазином впритык – несколько строений. И чуть выше от магазина стоит школа. Почти полдень, и в огромной школе очень много детей, потому что она – единственная в округе. Звонок, и гурьба ребят выбегает гонять мяч на футбольном поле. Дети, чтобы попасть в школу, идут высоко в гору. Или же их привозят на машинах родители. Понятно, что утром и днём там скапливаются огромные пробки на узенькой улочке.

Родители, которые ждут первоклашек, знают, что скоро под школой начнут строить тоннель. Нам рассказали, что какое-то время назад примерно в два часа ночи всех будил очень громкий стук, и люди просто не могли спать. Мамы возле школы рассказали «Совершенно Секретно», что на время проведения бурильных работ детей собираются перевести на удаленное обучение – такие ходят слухи.

«Мы не знаем, как дети будут вообще учиться. И сколько это продлится, - говорит мама первоклашки. - Они собираются отправить детей на удалёнку, вроде как потому, что школа может и «поехать», и провалиться. Чтобы не рисковать. А вы представляете, мы же рядом живём. А если и дома наши сложатся?».

Источник в Автодоре прокомментировал «Совершенно Секретно»:

«Объекты, которые находятся выше портала на горе, там же не только спорное здание, там много ИЖС, там школа – вот они все в зоне влияния строительства тоннеля – в отношении них всех осуществляется мониторинг объектов. Школа очень старая, построена в советское время, в середине 50-х, то ли в 60-х годах. И сразу же были обращения от жителей в том числе, что вот как же так, сейчас вы начнёте строить, там всё рухнет. Вот как раз специализированная проектная организация установила всякие метки и осуществляет мониторинг за объектами, потому что в принципе сейсмика большая, склон активный, он неустойчивый. По идее, сейчас по расчётам со школой всё будет нормально, и она спокойно выстоит и выдержит. Вопросы вызывает только здание магазина».

Вот уж «яблоко раздора» и «камень преткновения» – здание магазина. В селе ходят слухи, якобы к владельцам приходили люди и предлагали им 40 млн рублей, а те отказались. Однако собственники данную информацию категорически отвергают, и говорят, что никто и никогда им ничего не предлагал.

«У НИХ РАССЧИТАНО ПОРЯДКА 100 МИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ НА ВОЗМЕЩЕНИЕ»

В свою очередь, наш источник в сочинском «Автодоре» рассказал нам, что «здание оценено порядка в 100 миллионов (рублей)».

«Мы к ним (к собственникам – прим. редакции) ездили по просьбе проектировщика, - комментирует наш источник, - потому что, когда мы проходили главгосэкспертизу, нам эксперт отказывал во включении суммы возмещения в случае сноса этого объекта. То есть мы не могли в бюджете эти деньги предусмотреть. Мы говорили собственникам, что они могут оказаться в ситуации, когда в бюджет проекта эта сумма просто не будет заложена. То есть в случае, если они вдруг выиграют суд, и придут к нам, то нам будет неоткуда эти деньги взять. Они знают, какая сумма у них рассчитана. И они знают, сколько они получат, если докажут, что здание нормальное. Но эта сумма их все равно не устраивает. Порядка 100 миллионов рублей. Считают, что мало. Мы им говорили, это в любом случае не исключает возможности обращаться в суд и требовать перерасчёт. Мы же не виноваты в том, что они так построили это здание. У нас тоннель под ним. А если здание рухнет на голову людям... Мы в любом случае действуем максимально в рамках закона. И поэтому стараемся ни в какой дурацкой ситуации не оказаться. Понятно, что пока не разберёмся со зданием, мы просто, видимо, не сможем начать строительство».

Собственники здания помнят ту встречу с представителем «Автодора». С их слов, представитель организации просто предложил подписать согласие на снос, на что получил отказ – разговора о компенсации, опять же с их слов, никакого не было (запись этого разговора также имеется в распоряжении редакции).

СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ВЫРОСЛА, СРОКИ УВЕЛИЧИЛИСЬ, А ГЕНДИРЕКТОРА ПОДРЯДЧИКА АРЕСТОВАЛИ

А пока суд да дело, затраты на этот ещё даже не начатый проект тихо увеличились почти в два раза, и сроки строительства тоже сдвинулись. В июне 2024 года директор сочинского филиала ГК «Автодор» Ренат Сайфуллин комментировал СМИ: 

«Рассчитываем получить разрешение на строительство к августу. В то же время все необходимые работы, которые можно осуществлять без специального разрешения, ведутся. В частности, организуем строительную площадку в селе Высоком. Здесь на территории порядка 1,5 га разместят строительный городок, а также склад материалов… Протяженность обхода Адлера составит порядка 10 километров. Его запуск запланирован на 4 квартал 2026 года».

Стоимость обхода протяжённостью около восьми километров оценивалась тогда в 73,5 млрд рублей.

Этой осенью «Автодор» сообщил журналистам, что стоимость «обхода Адлера» теперь составит 127,9 млрд руб.».

Наш источник в сочинском филиале «Автодора» рассказал «Совершенно Секретно», что

«...проект подорожал не из-за того, что туда что-то «напихнуто». Там наоборот. Первое заключение, оно было отрицательным, потому что нас пытались привести к тому, чтобы уменьшить стоимость проекта. Что сейчас в бюджете нет таких денег, чтобы строить такую дорогую дорогу. И задача была как раз выйти, всё пересчитать и зайти заново. Но по факту всё равно подорожало. Тоннель очень сложный: мало того, что у него большая длина – 6 километров, там ещё и две вот эти вот тектонические плиты, которые там как-то друг на друга давят, что требует какого-то мега укрепления, чтобы ну просто в какой-то момент тоннель людям на голову не упал. Мы получили положительное заключение экспертизы, что сейчас мы получим разрешение на строительство. Это даёт нам возможность наконец-то привезти из Китая эти щиты, которые мы ждём. Там время на дорогу, да, потом плюс примерно два месяца на сбор. Он (тоннель – прим. редакции) приходит в морских контейнерах разобранный. Его нужно еще сначала собрать на площадке и сделать пусконаладку. То есть вот временной люфт в 3-4 месяца у нас есть. Естественно, за это время надо решить все вопросы со спорным зданием, чтобы потом, когда щит будет стоять, мы не оказались в этой ситуации, что ему надо пойти, а тут какая-то непонятка».

К слову, подрядчиком при строительстве «Обхода Адлера» выступает ООО «СК «Автодор», генерального директора которого, Рамиля Шайдуллина, 22 октября этого года арестовали и поместили в СИЗО, а 5 декабря арест продлили ещё на 3 месяца. Его обвиняют по ч. 4 ст. 160 УК РФ («Растрата в особо крупном размере»). Сумма, которая фигурирует в деле, – 18 млрд рублей. Именно столько, как считает следствие, было похищено Шайдуллиным и другими фигурантами дела при строительстве скоростной трассы М12.

Интересно, конечно. Но, несмотря на громкий арест, Сочинский филиал «Автодора» продолжает работать с ООО «СК «Автодор», и даже стоимость проекта выросла.

Не будем вдаваться в эти подробности. Тем более, что наше расследование не про это. Оно про людей, которые живут здесь и сейчас, вложили свои деньги, «по-сочински» (как говорят представители «Автодора») построили здание, сдали его в аренду под продуктовый магазин и пункт сбора гуманитарной помощи для отправки бойцам на фронт. И сегодня из-за того, что под этим зданием пройдет тоннель, они могут потерять абсолютно всё. И никто им это не собирается, вероятно, возмещать. И сносить предлагают за свой счёт.

«Их можно, наверное, понять, - комментирует нам источник в Автодоре. - Если вообще выйти из ситуации с «Автодором» и представить, что я просто стандартный местный житель, который там живёт и пользуется услугами магазина. Вот, по идее, их задача доказать сейчас, что несмотря на то, что они строили объект без проектной документации, что они каким-то чудом всё равно построили нормальное здание, что оно выдерживает сейсмику. Ну, как бы вопроса нет. Понимаете? Мы же практически госслужащие: отчитываемся, несём ответственность. Мы тратим бюджетные деньги. Если мы потратим бюджетные деньги на объект, который признан решением суда самовольным, к нам тоже будут вопросы».

История здания в Высоком показывает, что проблема здесь не только в одном строении. Ведь за ним стоят люди, бизнес, гуманитарный штаб и много вложений. Попытка снести всё «по-тихому» перестаёт быть простой технической задачей и превращается в показатель того, как работает система.

Экспертиза покажет, допущено ли нарушение норм при строительстве здания и можно ли его привести в соответствие этим нормам. А вот выдержит ли система проверку на честность – это вопрос куда более важный.