Торговая недвижимость, часть I: жилые точки коммерческого притяжения
Игроки столичного торгового сегмента все активнее интересуются помещениями в составе жилых комплексов. И чем состоятельнее местные жители, чем меньше вокруг ЖК крупных ТЦ, тем жарче этот интерес
Рост спроса арендаторов и покупателей торговых площадей на районные ТЦ и коммерческие помещения в составе жилых комплексов аналитики называют одним из наиболее заметных столичных трендов 2024 года. В частности, «новые точки внимания рынка — торговые кварталы в комплексах бизнес- и премиум-класса, которые за счет аудитории потенциальных покупателей или локации притягивают арендаторов. Причем на силу этого притяжения влияют самые разные вещи, например появление пруда в периметре проекта «Садовые кварталы»: открыли пруд — арендаторы побежали, ставки выросли», рассказывает директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина.
При этом сам рынок торговых помещений в составе ЖК Москвы эксперт называет очень непростым. «Некоторые из девелоперов не рассчитывали, что площади будут востребованы теми или иными арендаторами, особенно со сложными, специфическими техтребованиями, поэтому построили парковку внизу, не сделали нужную ресторанам вентиляцию и так далее. И на такой спрос, наверное, тоже мало кто рассчитывал: скажем, в комплексе Lucky сейчас всего три помещения вакантны, в «Садовых кварталах» — тоже два-три. Поэтому соседние с такими проектами улицы и переулочки, особенно там, где есть пешеходная тропа от ЖК, тоже стали популярными у торгового сегмента. Конечно, привязка к локации играет огромную роль: мы же с вами понимаем, что такое Пресня или Хамовники, каких там можно ждать покупателей и почему на эти районы повышенный спрос», — поясняет Ирина Козина.
Кстати, УК «Сампа» поделилась недавно любопытным исследованием*, результаты которого позволили специалистам компании утверждать: в Москве развитие жилой застройки все меньше коррелирует с «рисунком» торговой инфраструктуры.
«С 2021 года по настоящее время московские застройщики сдали более 17 млн квадратных метров жилья (без ТиНАО, проектов реконструкции и домов, возводимых муниципальными компаниями). Наибольший вклад в этот показатель внесли районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Западное Дегунино. В каждой из перечисленных локаций введено 500+ тысяч квадратных метров квартир и апартаментов. Планку в 400 тысяч преодолели районы Останкинский, Пресненский, Хорошевский, Рязанский и Люблино. От 300 тысяч до 400 тысяч квадратов на счету Лефортова, Кунцева, Дмитровского и Головинского районов. Кроме того, еще в 11 районах сдано по 200-300 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Совокупная площадь квартир и апартаментов в 650 строящихся корпусах оценивается в 10,5 млн квадратов. Большинство мест в первой двадцатке принадлежат перечисленным выше локациям. К ним присоединились районы Можайский, Молжаниновский, Южное Бутово, Метрогородок, Бутырский, Хамовники, Дорогомилово, Замоскворечье и Печатники», — делятся подробностями эксперты.
В УК «Сампа» составили топ-25 муниципальных образований «старой» Москвы, в границах которых сосредоточено больше всего сданных и строящихся объектов недвижимости. А затем для каждого из них была установлена степень обеспеченности торговой инфраструктурой (отношение жилой площади в ЖК к арендной площади в ТЦ). Как правило, на территории района функционирует от одного до четырех торговых центров, вмещающих более 3 тысяч квадратных метров GLA (арендопригодной площади). Исключения — Даниловский район, где открыто восемь ТЦ, а также Метрогородок и Молжаниновский район, где качественных торговых центров нет вообще (хотя на самой границе с Молжаниновским районом стоит ТРЦ «Мега Химки»).
Согласно выводам исследования, среди всех участников топ-25 оптимальным балансом отличается Хорошевский район: здесь на квадратный метр торговой недвижимости введено 1,4 квадрата жилья и еще 0,9 квадрата жилья находится на различных стадиях строительства. В районе Дорогомилово соответствующие показатели — 0,5 и 3,5 квадратного метра, в районах Люблино и Щукино — по 4,7 квадрата нового жилья на квадрат торговой площади. Эксперты называют нормальным показатель в 5-8 квадратных метров жилой недвижимости на квадратный метр GLA, который характерен для районов Южнопортовый, Пресненский, Нижегородский, Лефортово, Рязанский, Солнцево, Даниловский, Кунцево, Головинский и Южное Бутово.
Однако, как гласят аналитические данные, у таких муниципальных образований, как Москворечье-Сабурово и Можайский район, пропорция поднимается выше отметки 1 к 10, у Раменок и Останкинского района выходит за 1 к 20, а в районах Покровское-Стрешнево, Западное Дегунино, Очаково-Матвеевское и Бутырский речь идет уже о 30-40-кратном перевесе. «Максимум зафиксирован в районе Хорошево-Мневники. На протяжении последних нескольких лет он является одним из крупнейших очагов застройки и стабильно входит в топ-5 самых востребованных локаций. При этом район располагает мизерными ресурсами в плане торговой инфраструктуры. Несколько выправить дисбаланс сможет дебют ТЦ «Место встречи Патриот», анонсированный на конец 2024 года. С вводом проекта районный показатель GLA почти удвоится. Но в основном формирование локального каркаса торговой недвижимости зависит от усилий девелоперов, работающих с жилыми комплексами», — считают в УК «Сампа».
Вместе с тем нельзя не отметить, что ряд территорий, густо насыщенных торговой инфраструктурой, находятся на периферии девелоперского внимания. Это, например, районы Марьино и Кузьминки на юго-востоке Москвы. Треть всех ТЦ Западного административного округа распределены по районам Крылатское, Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского, которые также принадлежат к числу аутсайдеров нынешнего жилищного строительства.
Чтобы определить, насколько вырастет нагрузка на действующую торговую инфраструктуру в местах активной застройки, необходимо ввести еще один параметр, считают эксперты. Он вычисляется как результат деления потенциальной численности жителей в новостройках на стандартный объем ежедневного трафика по всем ТЦ района. Ниже всего этот коэффициент в Дорогомилове — 0,06. Далее на значительном удалении — районы Пресненский (0,15), Щукино (0,24), Хорошевский (0,25) и Кунцево (0,29).
На отметке 0,5 или рядом с ней находятся Люблино, Москворечье-Сабурово, Южное Бутово, Южнопортовый, Даниловский, Головинский районы. Во всех этих локациях торговая инфраструктура должна относительно беспроблемно справиться с притоком новой покупательской аудитории. К единице приближаются показатели Лефортова, Раменок, Западного Дегунина, Можайского и Рязанского районов. Еще сильнее будет ощущаться давление в Солнцеве, Покровском-Стрешневе и Останкинском и Нижегородском районах. В Бутырском районе к 2028 году новоселов будет вдвое больше, чем сейчас способны принять ТЦ на его территории (правда, если учитывать ТК «Савеловский», пропорция опустится до 0,66), в Очакове-Матвеевском — почти втрое, а в Хорошеве-Мневниках — без малого впятеро.
«Сегодня мы наблюдаем серьезную трансформацию рынка торговой недвижимости, которая во многом обусловлена освоением новых территорий, предполагающих квартальную застройку на месте бывших промзон. Это «целина» с точки зрения социальной и другой инфраструктуры. Понятно, что торговая недвижимость там будет в формате стрит-ретейл и небольших ТЦ (до 7-8 тысяч квадратных метров GLA). Эти форматы наиболее понятны для застройщика, однако полностью заместить отсутствие классических торговых центров все равно не получится», — убеждена коммерческий директор УК «Сампа» Мария Дорохова.
По ее мнению, во-первых, для помещений на первых этажах новостроек обычно характерна небольшая нарезка — по 50-100 квадратов, это самый ходовой продукт. Но арендаторам, которым нужны помещения по 500-1000 квадратных метров, трудно найти что-то подходящее. Во-вторых, клиентская аудитория стрит-ретейла довольно ограничена по своему функционалу. Для размещения парка развлечений, полноформатных магазинов одежды и обуви, большого ресторана или мебельного магазина не обойтись без полноценного ТРЦ. И третье: шопинг внутри жилого комплекса — сугубо функциональный, он ориентирован на покупку необходимых вещей и продуктов. А посещение хорошего ТРЦ может придать этому процессу развлекательную и эмоциональную составляющую, что тоже играет очень важную роль.
Ну вот, это для общего развития. А теперь вернемся к началу — к тому очевидному для всех аналитиков факту, что коммерческие помещения в составе ЖК начинают играть все более заметную роль на рынке торговой недвижимости Москвы. Кто проявляет наибольший интерес к таким помещениям? Что пошло не так, если их арендаторы начали меняться слишком часто? Можно ли избежать такого сценария и что именно надо для этого сделать? Все эти вопросы звучали в рамках деловой программы форума коммерческой недвижимости MALLPIC 4.0, состоявшегося в ноябре в Сочи. BFM.ru решил продолжить детальный разговор с игроками рынка.
* Есть в распоряжении Business FM