«Ипотечного зачатия не произойдет, а цены продолжат расти». Как будет развиваться рынок жилья Севастополя в 2025 году?

Эксперты ищут пути-выходы из ситуации, при которой существующие программа массовой жилищной ипотеки больше не по карману большинства россиянам.

В начале февраля текущего года на площадке «Национальной Службы Новостей» состоялась пресс-конференция «Ипотечное зачатие. Как изменится рынок недвижимости в 2025 году».

[image=/uploads/_pages/157303/6d3a48a28e9e93329fbbd2ee4e4b89b1.png finam-kakizmenitsja-rynok.png][/image]

Как изменится рынок недвижимости в 2025 году. Источник: «Финам».

Константин Апрелев, почетный член Российской гильдии риелторов, отметил, что в прошлом году количество ипотеки сократилось в полтора раза, почти на 40%. Рынок лишился чуть меньше половины ипотечных займов всего за полгода отказа от льготной безадресной ипотеки.

При этом, по словам эксперта, банкам вернули до 3% за выдачу льготных ипотек и до 3,5% - за выдачу ИЖС. Без этой меры проседание банков было бы более существенным.

Изменение коснулось и рынка новостроек, на нем доля ипотеки тоже снизилась. При этом ввод ИЖС вырос на 10%. По мнению Апрелева, спрос становится гибким и стимулирующим покупку отдельного жилья.

Особенно остро в таких условиях ставится вопрос, как поддержать рынок недвижимости.

Светлана Разворотнева, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, подчеркнула, что законопроект об «ипотечном зачатии» в Госдуме не появлялся. По ее словам, предоставление льготного кредита под обещание родить детей - высокорискованная идея, по Конституции нельзя заставить кого-то рожать с помощью финансового давления.

Айгуль Юсупова, застройщик, управляющий партнер девелоперской компании, считает, что дополнительное давление на семью, в особенности на женщину, недопустимо. При этом Минфин уже заявил, что скорее всего такой законопроект не будет принят. По мнению Юсуповой, эта инициатива требует серьезной доработки.

Айгуль Юсупова привела статистику, согласно которой в январе 2025-го объем ипотечных сделок рухнул на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, по суммам - на 68%. Всего 25% сделок пришлось на льготную семейную ипотеку, 8% - на наличный расчет, а 64% - на программу рассрочки.

В этих условиях, по мнению экспертов, государству необходимо поддерживать рынок ИЖС, а также делать ставку на аренду и лизинг жилья - самое продуктивное направление для решения жилищного вопроса. Лизинг предоставляет семье возможность впоследствии выкупить арендуемое жилье.

Что же тогда будет с квартирами в новостройках, если ипотечные программы недоступны, а жильё продолжает строиться?

По прогнозу Айгуль Юсуповой, цены на жилье в 2025 году продолжат расти хотя бы в пределах инфляции. Так, в 2024 году они выросли на 11,5%. По ее словам, это происходит, потому что застройщики не могут позволить себе снижать цены, поскольку себестоимость строительства недвижимости продолжает расти. Эксперт советует приобретать жилье сейчас, если есть возможность, а не ждать снижения цен, которого не произойдет.

Константин Апрелев, напротив, считает, что цены на квадратные метры в новостройках продолжат снижаться, вплоть до 15%, поскольку спрос на рынке снижается и уходит на более доступный вторичный рынок.

Светлана Петрова, финансовый советник, кандидат экономических наук, рекомендует исходить из своей ситуации. Вести записи всех доходов и расходов, чтобы понять, впишется ли покупка квартиры даже, например, в рассрочку, в семейный бюджет. При этом можно закладывать рост стоимости на 10% через год.

От этих прогнозов голова идёт кругом. Где брать деньги на покупку жилья жителям Севастополя, ведь оно должно строиться в первую очередь, исходя из их потребностей?

Однако, для рынка совершенно неважно, кто в конце концов станет приобретателем квартиры, так как это обычный товар, который может купить житель любого российского региона и не только.

В прошлом году информационный источник «Коммерсантъ» писал о том, что В Крыму и Севастополе 55% жилья приобретали жители других регионов.

На долю жителей Москвы и Подмосковья пришлось 10% проданной недвижимости на полуострове, на долю жителей Краснодарского края — 6%, следует из данных исследования Сбера.

Согласно аналитическим данным, в 2023 году среднестатистический портрет покупателя недвижимости с ипотекой выглядел так: 41-летняя замужняя женщина с двумя детьми, ежемесячный доход — 74 тыс. руб. с первоначальным взносом от 30 до 50% и кредитной поддержкой банка в размере около 3,8 млн руб.

«Спрос россиян на недвижимость в Крыму и Севастополе продолжает расти. Это обусловлено как активным развитием инфраструктуры полуострова, так и увеличением предложения на рынке недвижимости», - объяснил управляющий Головным отделением Сбербанка в Крыму Андрей Подсвиров.

Смена тренда

Стоимость первичного жилья во многих городах была выше, чем вторичного. В свете событий 2024 года на рынке недвижимости произошли существенные изменения. Во втором полугодии 2024 года спрос частично перераспределился — из новостроек на «вторичку», и частично снизился — заметнее всего в загородной недвижимости.

В целом по России разрыв цен между первичным и вторичным жильем в России в среднем достиг 55% в 2024 году, подсчитал ЦБ РФ.

Эксперты предполагают, что тенденция перетекания спроса из сегмента новостроек во вторичный будет развиваться, и в дальнейшем процесс продолжится. Этот фактор будет влиять на рост активности вторичного сегмента, тогда как квартиры в новостройках будут востребованы меньше.

Что ж, любая версия имеет право на жизнь, пока не доказано обратного.

В Севастополе динамика стоимости первичного и вторичного жилья весь 2024 года развивалась по классическим канонам – «первичка» весь год была дороже «вторички».

Год назад, в феврале стоимость «квадрата» первичного жилья составляла 151 931 руб., а в настоящий момент оно стоит -190 000 руб. за кв. м с тенденцией к росту. «Вторичка» по средним ставкам год назад стоила 152 144 руб, а в настоящий момент её цена - 169 373 руб. за кв. м с тенденцией к охлаждению (+ 0,03%).

Таким образом, год назад цены на первичное и вторичное жильё, судя по динамике аналитических данных системы недвижимости «RealtyMag», были почти равнозначны.

Вторичный «квадрат» за год подорожал на 10,17%, а первичный на 20,04%.

Разница по стоимости жилья между первичным и вторичным «квадратом» в настоящий момент составляет 10,86%.

Если рассматривать стоимость севастопольских квартир в целом за объект, то, например, однокомнатная квартира в среднем на вторичном рынке продаётся за 6, 5 млн руб., а на первичном - за 9,2 млн руб., - разница существенная. Двухкомнатная на вторичном рынке в среднем оценивается в 8,2 млн руб., на первичном – 12,7 млн руб. У трёхкомнатных такая динамика: «первичка» - 11,9 млн руб., «вторичка» - 10,4 млн руб.

Скорее всего, рост цен на новостройки будет и дальше расти, в особенности на квартиры небольшого формата. На вторичном рынке они пока будут топтаться на месте, изредка взбадривая рынок околонулевой динамикой колебания цен вверх или вниз по шкале. В любом случае, никакие благие на намерения в виде инициативы «ипотеки зачатия» на спрос и предложение рынка жилья Севастополя не повлияют.

Материалы по теме:

Рынок первичной недвижимости находится в состоянии затоваренности, но Крым — редкое исключение

Февральские окна: в Симферополе «вторичка» растёт в цене по всем категориям жилья

Севастопольская «вторичка»: в ближайшее время могут подешеветь на 5-7% только неликвидные объекты