В чьей собственности находятся подвалы севастопольских домов?

В Севастополе жильцы многоквартирного дома № 17 на улице Большой Морской уже несколько лет пытаются отстоять подвал собственного дома. Как рассказала ForPost председатель совета многоквартирного дома Наталья Ганяйло, подвал больше не является общедомовым имуществом, о чём люди узнали случайно только спустя 14 лет — когда в 2018 году арендатор помещения пришёл обустраиваться на новом месте. При этом даже в 2019 году жильцы неоднократно получали ответ от управляющей компании «Центр», что подвальные помещения являются общедомовой собственностью (копия есть у ForPost). Начав разбираться, горожане выяснили, что в архиве города сохранилось свидетельство 2004 года, когда встроенные нежилые помещения многоквартирного дома уже являлись коммунальной собственностью и принадлежали территориальной громаде в лице горсовета. Однако, убеждены жильцы, передача подвальных помещений городу была незаконной, поскольку к тому моменту они успели приватизировать свои квартиры. «На момент изъятия подвалов у нас была стопроцентная приватизация <...> Даже если бы была приватизирована только одна квартира в доме, права изымать подвал не было, потому что при приватизации квартиры автоматически в долевую собственность входит всё общедомовое имущество», — настаивает Наталья Ганяйло. Когда именно имущество жильцов успело «уплыть» в госсобственность, жильцам выяснить не удалось — в городском архиве и БТИ им официально сообщили, что не располагают актом приёма-передачи подвала с баланса СССР на баланс УССР. Да и в целом хоть какую-то техническую документацию помещений, документа о вводе их в эксплуатацию жильцам найти не удалось. «Их нет, они отсутствуют», — констатировала Ганяйло. Уже в российский период истории Севастополя, в 2015 году, распоряжением тогдашнего губернатора Сергея Меняйло подвал был включён в реестр собственности города и передан департаменту по имущественным и земельным отношениям (копия документа есть у ForPost). А в 2018 году город передал помещения площадью 112,5 кв. м в безвозмездное пользование региональной общественной организации «Городской совет садоводов, огородников, дачников Севастополя». Как подчеркнул при передаче бывший тогда главой ведомства Рустэм Зайнуллин, социально ориентированные организации имеют законное право на государственную имущественную поддержку. Однако жильцы не согласны с тем, что через их подъезды — а это единственный доступ в подвал — будут постоянно ходить незнакомые люди, а общественники не могут воспользоваться помещением, потому что жильцы блокируют им доступ. В итоге общественники жалуются на действия жильцов в правоохранительные структуры, а жильцы, со своей стороны, настаивают на своём праве не пускать в подъезд третьих лиц. «Почему мы должны заходить в подъезд и каждый раз остерегаться? По СНИПам и законодательству Российской Федерации должны быть изолированы жилые входные группы от нежилых», — аргументирует позицию жильцов Наталья Ганяйло. По её словам, жильцы постоянно используют подвалы (соседние с ушедшими к садоводам) в качестве склада для личных вещей, также там проходят общедомовые коммуникации, к которым нужен постоянный доступ. Однако, если в подвале обоснуется общественная организация, доступ жильцам в подвал будет затруднён, переживают люди. «У нас здесь счётчики, аварийная труба, нам сюда постоянно нужен доступ, мы постоянно пользуемся им. Какой смысл изымать у законных собственников общедомовое имущество, чтобы передать безвозмездно какой-то организации. Лишили просто людей сараев», — возмущается женщина. При этом, утверждает председатель совета многоквартирного дома, все эти годы жильцы продолжали вносить управляющей компании «Центр» плату за электроснабжение мест общего пользования — в том числе подвала. Новый арендатор, по их словам, этого не делает, объясняя тем, что не может пользоваться помещением из-за препятствования жильцов. Суд решил Решить проблему жильцы попытались и в правовом поле. В 2020 году они обратились в Ленинский райсуд с требованием признать недействительным и расторгнуть договор между департаментом по имущественным и земельным отношениям и городским советом садоводов, огородников, дачников о передаче им в безвозмездное пользование подвала. Однако суд решил, что договор не нарушает действующее законодательство, и требования жильцов не удовлетворил. Кроме того, как следует из ответа жильцам вице-губернатора Алексея Парикина (копия есть у ForPost), судом установлено, что право собственности города на подвальные помещения было зарегистрировано в соответствии с действовавшим тогда законодательством, а выводы истцов о том, что подвалы являются общедомовым имуществом, «основаны на неверном толковании материально-правовых норм и ничем не подтверждены». Подать апелляцию на решение суда, по словам Натальи Ганяйло, горожане не смогли из-за начавшейся пандемии. Позже из-за случайного стечения обстоятельств (представитель истца опоздал на заседание) суд отказал истцам в продлении сроков подачи апелляции. Будут ли другие жильцы дома продолжать отстаивать в суде своё право на подвалы, пока неизвестно — по словам Натальи Ганяйло, жильцы утратили надежду на успешный исход своей борьбы. Настаивает председатель дома и на необходимости проверить законность регистрации подвального помещения в качестве коммунальной собственности в 2004 году. «Согласно пункту 2 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, на уменьшение общедомового имущества должно быть стопроцентное согласие жильцов. Его тогда не было», — утверждает Наталья Ганяйло. Общая проблема История борьбы жильцов дома № 17 на улице Большой Морской за свой подвал не единственная. Переданные когда-то городу, а затем арендованные или проданные подвалы люди пытаются вернуть себе по всему Севастополю. «Это проблема практически в каждом доме. Те подъезды, которые находятся сейчас в частной собственности, они все изымались так же, как и наш. Сейчас в них магазины, закусочные, где-то они стоят пустуют, потому что люди, как и мы, не пускают через свой подъезд в подвал никого. И это всё идет с 2004 года», — утверждает Наталья Ганяйло. Сейчас, по словам женщины, жильцы намерены обращаться в департамент общественной безопасности, чтобы им в условиях вынужденного соседства с общественной организацией обеспечили безопасный вход в квартиры. «Нужно понимать, что мы здесь живём, это дом для нас, а не каких-то общественных организаций», — подытожила Наталья Ганяйло. У жильцов права нет Похоже, устали от долгой и утомительной борьбы не только обитатели многоквартирного дома. В беседе с ForPost председатель ОО «Городской совет садоводов, огородников, дачников Севастополя» Анатолий Шуваткин признался, что общения с представителями прессы он ожидал два с половиной года — с момента безвозмездной передачи помещения организации и начала конфронтации с жильцами. Представитель садоводов рассказал, что их организация просила городские власти выделить им помещения с 2012 года. До того, как им передали подвал на Большой Морской, 17, собираться членам приходилось в актовых залах разных городских учреждений. После получения собственного помещения на Большой Морской общественники заключили договоры с ДИЗО и управляющей компанией «Центр», но воспользоваться помещением так и не смогли — из-за судебных разбирательств с жильцами, которые требовали признать договор на передачу помещения недействительным. «Суд отказал им, поскольку не было оснований для этого. Договор сделан был на основании всех имеющихся документов», — подчеркнул Шуваткин. Что касается претензий жильцов к тому, что общественники будут ходить в помещение через подъезд, то они безосновательны, считает общественник, поскольку от входа в подъезд до спуска в подвал расстояние буквально в полметра и назвать это хождением по подъезду сложно. «По подъезду не нужно никуда идти, открывается подъезд — и сразу же полметра и идёт спуск в подвал. Да, проход получается через подъезд, но его использование минимальное», — подчеркнул Шуваткин. Как утверждает общественник, в приложении к договору с управляющей компанией «Центр» указано, что переданное садоводам помещение площадью 112,5 кв. м не входит в общедомовое имущество. По этой причине Анатолий Шуваткин сомневается в том, что у жильцов в принципе есть единоличное право на подвальные помещения и подъезд. Согласно правовой практике Российской Федерации такое право в некоторых случаях действительно есть, но не в этом, утверждает садовод. «Покажите права жильцов на подъезд и подвал — их нет на сегодняшний день, потому что это помещение было специализированное, представляло собой бомбоубежище или помещение для МЧС <…> В этом случае у жильцов права на него нет», — убеждён он. По словам общественника, нет у жильцов и повода опасаться близкого соседства и постоянного шума от новых соседей — между квартирами людей и подвалом целый этаж изоляции с магазинами и прочими нежилыми помещениями. К тому же сборы членов организации в подвале — без окон и вентиляции — садоводы проводить не планируют, это запрещено федеральным законодательством. В поисках выхода из сложившейся бытовой ситуации одним из вариантов решения предлагалось прорубить отдельный вход в подвал со стороны двора. По словам Шуваткина, он готов был бы пойти на этот компромисс, но делать какую-либо перепланировку им запрещает выданное в 2018 году охранное обязательство — многоквартирный дом является объектом культурного наследия (о чём, по его словам, садоводы узнали после передачи им помещения). «Если Севнаследие даст возможность, мы можем сделать отдельный вход со стороны двора. Но на это нужно ещё и согласие всех жильцов, то есть снова вопрос упирается в людей», — пояснил садовод. Вместе с тем Анатолий Шуваткин настаивает на неотъемлемости права доступа членам организации в подъезд и подвал, руководствуясь российской нормативно-правовой базой — в частности федеральным законом № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», региональным законом № 106-ЗС и приказом Минкульта РФ № 1887. «Никто не имеет права ограничивать нам доступ», — заключил Шуваткин. А вот почему жильцы, которых, по их словам, подвала лишили ещё в 2004 году, только сейчас решили отстаивать на него свои права, садоводам непонятно. «До появления нас в 2018 году они ничего не делали. Мы, садоводы, и то кое-чего добились, выбив у администрации города <помещение> и защищая свои интересы», — отметил Шуваткин. Что скажет комиссия? В департаменте по имущественным и земельным отношениям ForPost подтвердили, что подвальные помещения в доме были признаны собственностью города ещё при Украине, после 2014 года это право за городом сохранилось — и помещения были переданы департаменту. Сейчас вопрос в отношении встроенных нежилых помещений подвала, общей площадью 112,5 кв. м, уточнили в ведомстве, находится на рассмотрении в комиссии по выявлению объектов государственной собственности города, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. «Заключение комиссии о соответствии данного объекта критериям, предъявляемым к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, будет являться основанием для признания объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя, общим долевым имуществом многоквартирного дома в судебном порядке», — пояснили в департаменте. Как повлияет на решение комиссии вынесенное ранее решение Ленинского суда, неизвестно, отметили в ведомстве. Что касается права прохождения арендаторов подвальных помещений через подъезд, то в департаменте уточнили, что город является собственником помещения в МКД, а значит, те, кому отдано право аренды, имеют равные со всеми остальными жильцами права. Чтобы подобных ситуаций в городе не повторялось, отметили в ДИЗО, горожане всегда могут уточнить статус и принадлежность своих подвальных помещений непосредственно в департаменте, а также в Севреестре или в управляющей компании. Нужно договариваться Позицию ДИЗО о праве доступа в подъезд членов общественной организации поддержал и экс-руководитель УК «Центр» Юрий Терницкий. По его словам, если подвал находится в собственности города и единственный доступ к нему — через подъезд, то члены общественной организации имеют полное право проходить через него в предоставленное им помещение. Поскольку видоизменять конструкцию объекта культурного наследия нельзя, добавил Терницкий, жильцам и общественникам придётся все-таки договариваться между собой. «Теперь нужно только находить компромисс, другого пути нет. Возможно, жильцам не очень удобно, чтобы через подъезд ходили общественники; может быть, с учётом того, что они проиграли в суде, это их немного раздражает, но тем не менее это реалия, и она законная», — констатировал он. По словам бывшего директора управляющей компании, подвал всегда был коммунальной собственностью, а не собственностью жильцов. «При мне не было такого, чтобы подвал был в собственности жильцов, он всегда был в аренде — и при Украине, и при России. Изъятия <у жильцов> не было», — отметил Юрий Терницкий. При этом, добавил он, в ходе приватизации ряд собственников могли получить права в том числе на нежилые помещения — тогда это должно быть указано в свидетельствах о приватизации. «Если такого нет в праве собственности, то, естественно, им <нежилое помещение> не принадлежит. Это уже манипуляции правами», — считает Юрий Терницкий. По его мнению, собственники могли бы вернуть себе часть здания, которую они считают своей собственностью, через суд — такая практика существует, но если одно отрицательное судебное решение уже есть, то шансов у следующих исков немного. «Закон и справедливость — это разные вещи, но, тем не менее, это реальность, и она такая», — констатировал Терницкий. Справедливости ради отметим, что если в украинские годы закон и позволял приватизировать подвалы, то в реальности это мало кому удавалось. Полина Ласькова Фото автора