Рынок жилья Петербурга штормит перед штилем: цены опять растут

Покупатели квартир постепенно перемещаются в Ленобласть. Рынок недвижимости Петербурга заканчивает год снижением продаж и ростом цен. За ноябрь квадратный метр нового жилья в Северной столице, по данным портала «Мир квартир», подорожал на 2,1% — больше, чем в Москве (1,7%) и в России в целом (2%). Прибавка к стоимости «квадрата» за год составила 5,5%, а цена условной средней квартиры в городе на Неве приблизилась к 13,6 млн рублей. К тому же стоит обратить внимание на уменьшение предложений по относительно дешевым новостройкам комфорт-класса. «Немалую роль в этой ситуации играет инфляция и растущая стоимость строительства, которая не дает застройщикам демпинговать. Но главное, они предвкушают традиционно высокий сезон — конец года и предновогодний ажиотаж. Через месяц мы увидим, оправдались ли их ожидания. Полагаю, снижения цен если и стоит ждать, то в январе», — полагает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Между тем, по данным сервиса DataFlat.ru, за ноябрь 2024 года в Петербурге застройщики заключили 2920 сделок — на 292 меньше, чем в октябре. «Стоит отметить, что в Ленобласти картина обратная: продажи растут. Объяснить это можно лишь постепенным смещением покупательского спроса в сторону предложений с более низкой ценой. И девелоперы, надо замерить, эту тенденцию предугадали: вывод объектов на рынок в Петербурге за год уменьшился более чем на треть, а в области цифры практически не изменились», — отметил в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин. Примечательно, что одновременно с ростом продаж увеличивается и стоимость жилья в привлекательных для покупателей локациях. Особенно активно этот процесс в ноябре шел в городах Кудрово, Сертолово и в Тосненском районе Ленобласти. «Безусловно, в декабре мы увидим традиционный рост продаж, который, вероятно, „подправит“ печальные результаты последнего месяца осени. Однако я не склонен видеть в этом восстановление петербургского рынка. К сожалению, полагаю, в январе он вернется к снижению — и такая ситуация может продлиться до марта, несмотря на все ухищрения девелоперов», — высказывает мнение Галкин. После отмены массовой ипотеки с господдержкой застройщики стали предлагать покупателям альтернативные схемы. Среди них — получившая широкое распространения рассрочка: с ее помощью покупается каждая третья квартира в новостройках (в проектах, которые вышли на рынок в четвертом квартале, — до половины). Одновременно падает доля жилья, приобретаемого в ипотеку — с 84% в конце июля этот показатель к декабрю снизился до 48%. Популярность рассрочки объяснима: меньшая переплата и отсутствие «драконовских» требований к уровню дохода покупателя. Впрочем, последнее вполне понятно: сроки рассрочки невелики — обычно до трех лет, поэтому необходимо иметь на руках значительную часть от стоимости квартиры. Безусловно, первый взнос может быть и не столь большим — 10-30%, однако в этом случае платежи окажутся намного выше ипотечных. Есть и другие тонкости. «При рассрочке квартира переходить в собственность покупателя только после внесения полной суммы. И если застройщик вдруг не сможет закончить стройку и окажется банкротом, получить уплаченные деньги будет не так просто. При ипотеке покупатель становиться владельцем жилья сразу, хотя и с обременением в виде банковского залога. Кроме того, рассрочка не предусматривает рефинансирования или кредитных каникул», — поясняет Виктор Галкин. Примечательно, что, по мнению Минстроя, рассрочка не так безопасна и для самих девелоперов, поскольку замедляет наполнение эскроу счетов (на них в момент оформления сделки поступает лишь первый взнос) и формирует необеспеченную задолженность. Для того, чтобы уберечь и покупателей, и продавцов, по словам замминистра Никиты Стасишина, совместно с Центробанком правительство намерено разработать механизм регулирования такого рода сделок с недвижимостью. Между тем еще недавно Центробанк сообщал, что под дополнительное регулирование рассрочка может попасть лишь в случае, если «осуществляется через посредника, которым является тот или иной оператор рассрочки». «В условиях роста ставок бизнес вынужден предлагать более гибкие условия, адаптируя их под особенности каждой конкретной сделки. Избыточное регулирование сделок с недвижимостью в рассрочку может сократить их количество, несмотря на то что они являются хорошей альтернативой подорожавшей ипотеке», — высказывал мнение партнер юридического бюро «Ковенант» Александр Домников. Что касается вторичного рынка петербуржской недвижимости, то аналитики не фиксируют здесь существенного роста цен — в ноябре стоимость квадратного метра в среднем увеличилась лишь на 1165 рублей, достигнув 201 тысячи. Самые дорогие квартиры предлагаются в Петроградском и Центральном районах (от 278,8 тыс. до 390,7 тыс. руб. за кв. м), а также в Адмиралтейском и Василеостровском районах — в среднем от 253,6 тыс. до 313,3 тыс. рублей за кв. м. Самые доступные варианты стоит искать в Красносельском районе, где «квадрат» стоит в среднем от 151,4 тыс. до 183,6 тыс. рублей. И исходя из того, что Петербург не попадает в анонсированное расширение программы семейной ипотеки, а продавцы пока не намерены снижать цены, ожидать оживления в сегменте вторичного жилья в ближайшее время не стоит. Елена Дудина