Жизненный цикл локации: квартирография как важная составляющая успешных продаж

Воплощая свои проекты, девелоперы используют различные подходы к квартирографии. Один из них заключается в том, что компании меняют планировочные решения с появлением новых очередей. Первые ЖК, как правило, предназначены для тех покупателей, у которых меньше денег и скромнее запросы, и поэтому в домах лидируют студии и «однушки». Затем, по мере появления объектов инфраструктуры и развития жизненного цикла первых покупателей, в следующих корпусах появляются «двушки», «трёшки» и т. д. Другой подход состоит в том, что застройщики сразу предлагают людям просторное и комфортное жильё, однако появления дорог, садиков и магазинов жильцам придётся подождать. Какой же из этих подходов практикуют петербургские девелоперы? Как особенности локации влияют на «нарезку» квартир? И на каком месте в рейтинге ключевых параметров успешных продаж находится квартирография? Эти и другие вопросы «Разумная Недвижимость» задала профессиональным участникам рынка. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова: Все новостройки Компании Л1 распложены в обжитых городских локациях, поэтому в новостройках планировочные решения не зависят от очерёдности строительства. Различия есть по классам новостроек. Так, в проектах сегмента комфорт представлены студии, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры с функциональными планировками, позволяющими рационально использовать каждый метр площади. Есть и нестандартные варианты: например, в ЖК «Маршал» представлены Супер-РИАЛы. Это студии площадью до 43 кв. м с двумя окнами. Подобное жильё при необходимости можно трансформировать в однокомнатную квартиру. В новостройках высокого ценового сегмента можно найти жильё нестандартного формата: двухуровневое, с террасами, зимними садами. В подобных проектах квартирография может отличаться в зависимости от расположения корпуса. Например, в ЖК «Премьер Палас», расположенном в Петроградском районе на набережной Адмирала Лазарева, самые престижные квартиры представлены в корпусах – «лодочках», стоящих непосредственно на берегу Малой Невки. Здесь можно найти двухуровневые видовые пентхаусы с собственными бассейнами на эксплуатируемой кровле. В домах, находящихся в глубине двора, подобных вариантов нет, там преобладают одно- и трёхкомнатные квартиры стандартной планировки, зато есть варианты с зимними садами. Руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре: Расположение, стоимость, планировка квартиры – это те параметры, на которые покупатели смотрят в первую очередь. Часто клиенты обращают внимание на количество квартир на этаже, однако общую квартирографию оценивают немногие. «Нарезка» зачастую определяется не этапом вывода очереди, а локацией проекта и его классом. Понятно, что в высоком ценовом сегменте и в престижных районах города нет студий в 20 кв. м, небольшое количество квартир на этаже, планировки просторные, представлены многокомнатные варианты, необычные форматы жилья с эркерами, террасами, каминами и так далее. Чем бюджетнее локация, тем больше малогабаритных квартир. В комплексных проектах повышение классности дома по мере вывода новых очередей может быть связано как с тем, что в квартале уже начинает формироваться необходимая инфраструктура, так и, например, с более выгодными пятнами под застройку – ближе к метро, транспортным развязкам, объектам инфраструктуры, зелёным зонам. Соответственно, снижение классности может произойти по той же причине – большее удаление от инфраструктуры. В любом случае, выбор квартирографии не должен влиять на базовый комфорт проживания в доме. И сегодня мы, к счастью, уходим от домов-«ульев» с несколькими десятками студий на этаже и низкой шумоизоляцией. Такая квартирография отпугнёт большинство покупателей, опыт показал неликвидность подобных проектов. Начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева: В настоящий момент ГК «КВС» занимается развитием двух объектов комплексного освоения территорий во Всеволожском районе Ленинградской области: микрорайона «Ясно.Янино» в поселке Янино и ЖК «Новое Сертолово» недалеко от города Сертолово. ГК «КВС» ещё на стадии проектирования заботится о создании в своих объектах комфортной жилой среды. Компания внимательно изучает спрос в каждой локации – как с точки зрения предпочтений покупателей по типам квартир и качеству планировочных решений, так и с точки зрения инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания. Обе эти составляющие важны для успешной реализации проекта и создания востребованного продукта. В микрорайонах «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» представлены квартиры для разных типов домохозяйств: от студий до четырёхкомнатных. При этом застройщик активно развивает необходимую инфраструктуру. Так, в ЖК «Ясно. Янино», помимо расположенных во дворах детских игровых площадок, зон отдыха старшего населения и площадок для занятия спортом на свежем воздухе, установлена беседка буккросинга, где жители могут обмениваться книгами и читать на свежем воздухе. Здесь работает детский развивающий центр «Цветы жизни», продлён маршрут общественного транспорта № 801А от станции метро «Проспект Большевиков». В ближайшее время запланировано открытие двух медицинских центров (детского и взрослого), врачи в которых будут принимать по полисам ОМС. В микрорайоне «Новое Сертолово», кроме благоустройства территории и оборудования детских игровых и спортивных площадок, компания уже построила детский сад, который успешно функционирует, поспособствовала установке нового светофора для безопасности жителей при переходе дороги. С каждой новой очередью застройщик продолжает благоустраивать территорию своих комплексов и развивать инфраструктуру. Как правило, если каких-то объектов инфраструктуры не хватает, ГК «КВС» находит арендаторов, которые будут интересны населению комплекса. ГК «КВС» применяет комплексный подход при создании не только масштабных проектов, но и точечных. Здесь также изучается спрос в конкретной локации – и в разрезе планировочных решений, и относительно потребностей жителей в объектах инфраструктуры. Застройщик обеспечивает своих жителей всем необходимым: парковочными местами, зелёными зонами, детскими и спортивными площадками, торговой инфраструктурой. Руководитель проектов компании «Мастер Девелопмент» Александра Королёва: Квартирография проекта – один из ключевых критериев, определяющих успех в продажах, а именно объём и динамику поглощения предлагаемого жилого продукта. Правильная квартирография даёт возможность составить достойную конкуренцию. При разработке квартирографии учитываются текущие предпочтения целевой аудитории, прогнозируется развитие, анализируется конъюнктура рынка. При этом очевидно, что есть два различных подхода к квартирографии. Так, часть застройщиков стремится постоянно придумывать новые планировочные решения, искать успешные планировки. В проекте «Мастер Серебристый», например, есть уникальная возможность в случае необходимости объединить в одну квартиру две соседние, что удобно при потребности сначала поселить одну большую семью в одну квартиру, а в будущем (например, по мере вырастания детей) – разбить на две отдельные. Другие застройщики, изначально найдя «свой продукт», тиражируют его, подходя к вопросу «нарезки» квартир исключительно с коммерческой точки зрения в данный момент времени. С тезисом о том, что в первую очередь застройщик стремится делать упор на малогабаритное жильё («однушки» и студии), не могу согласиться. Всё определяется характеристиками конкретной локации, проекта и задачами, целями девелопера. Иногда, наоборот, в рамках развития квартального проекта или КОТ идёт поэтапный переход от квартир комфорт-класса к жилью попроще. Директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв: В первых трёх очередях проекта «Новоселье: городские кварталы» превалировали студии и «однушки». Это связано с тем, что большинство покупателей представляли молодые семьи без детей, покупающие первое жильё, или старшее поколение, перебирающееся в более экологичное и спокойное место. Так, в квартале «Гамма» из 450 квартир только 48 – «двушки». При этом для удобства молодых покупателей, стремящихся к увеличению состава семьи, большинство «двушек» были представлены в евроформате, позволяющим обыгрывать пространство квартиры под меняющиеся потребности домохозяйства. Однако, по мере развития самой локации, с появлением двух действующих садиков и планируемой к сдаче в конце 2019 года школы, проект «Новоселье: Городские кварталы» становится всё более привлекательным для семей с другим составом. Именно под эту прослойку спроса мы планируем в 2019 году запустить в продажу малоэтажный комплекс комфорт-класса «Эта». Проект предполагает строительство 267 квартир. Здесь уже запланированы трёх- и даже четырёхкомнатные квартиры. Таким образом, по мере развития внутриквартальной инфраструктуры идут и изменения в покупательском спросе, появляются новые потенциальные интересанты. И задача застройщика в своём подходе к квартирографии – «сыграть на опережение» и поймать начало этой волны. Это не значит, что в последующих очередях не будет малогабаритного жилья. Так, в 8-й очереди проекта в квартале «Уютный» комфорт-класса, запуск которого планируется на сентябрь 2019 года, большой процент будут составлять студии и однокомнатные квартиры, так как спрос на первое жильё по-прежнему остается высоким. Другое дело, что локация уже «доросла» до жилья комфорт-класса, тогда как первые очереди скорее отвечали требованиям масс-сегмента.