Купил 30 квартир в ЖК «Благовест» и теперь не может их получить
В 2014 году мужчина купил 30 квартир в строящемся доме в Сергиевом Посаде. На все объекты дольщик потратил 61 353 000 Р.
Застройщик дом не достроил, и в ноябре 2020 года его объявили банкротом. Деньги на дальнейшее строительство должен был выделить Фонд развития территорий. Мужчина направил конкурсному управляющему застройщика требование включить его в реестр требований о передаче жилья. Это специальный реестр только для дольщиков. Если бы заявление удовлетворили, мужчина получил бы все 30 квартир после того, как дом достроили за счет фонда.
Однако конкурсный управляющий отказался включать требования мужчины в реестр. По его мнению, дольщик не подтвердил, что оплатил объекты. Тогда мужчина обжаловал решение конкурсного управляющего в арбитражном суде. Было возбуждено два дела, в каждом суд рассматривал требования по пятнадцати квартирам. Одно из этих дел, на сумму 31 338 000 Р, дошло до Верховного суда. Второе — только до апелляционной инстанции.
Аргументы сторон
Дольщик. Я хочу, чтобы мои требования включили в реестр требований о передаче жилых помещений. Все документы в порядке: договор с застройщиком заключен как полагается, квартиры я оплатил. Подтвердить это могу актами об исполнении финансовых обязательств и квитанциями к приходно-кассовому ордеру, которые подписал застройщик.
Я состоятельный человек и вполне мог уплатить всю сумму по ДДУ. Это видно из банковских выписок и расписки о займе у знакомого. Долг перед ним я потом погасил. Прошу включить меня в реестр.
Конкурсный управляющий. Нет оснований включать этого человека в реестр требований о передаче квартир. По документам я не вижу, что застройщик получил деньги от дольщика.
Что сказали суды
Арбитражный суд Московской области, первая инстанция:
Застройщик не передал мужчине квартиры, то есть нарушил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. При этом дольщик полностью все оплатил, на это у него хватало денег исходя из его финансового состояния.
Этого вполне достаточно, чтобы принять во внимание возражения заявителя и включить его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
Конкурсный управляющий обжаловал это решение.
Апелляционный суд:
Не согласны. То, что мужчина оплатил спорные квартиры, вообще не имеет значения в этом споре.
Суды не раз отмечали, что особые нормы о банкротстве застройщиков существуют, чтобы защитить права дольщиков-граждан, которые хотели улучшить жилищные условия и поэтому заключили ДДУ. Именно их интересы законодатель и охраняет в первую очередь. В этом случае закон приравнивает их к потребителям.
Проблемные объекты достраиваются — в том числе за счет бюджета страны — именно для того, чтобы восстановить право людей на жилье и снять социальную напряженность. Но никак не для того, чтобы компенсировать убытки инвесторов.
Считаем, что применять закон нужно не формально, а с учетом целей, для которых его приняли.
Мужчина явно не собирался жить в 15 квартирах, а хотел продать их и заработать.
Более того, из другого дела мы видим, что заявитель купил еще 15 квартир в этом же доме. То есть всего он купил 30 объектов общей площадью более 2 тысяч квадратных метров. Значит, это уже не потребитель, а предприниматель, который должен сам нести риски банкротства застройщика.
Дольщику могут выплатить возмещение, только если площадь квартиры по ДДУ не превышает 120 м². А если человек покупает больше, то он уже профессиональный инвестор и защищать его как дольщика не нужно.
Формально требования заявителя соответствуют закону. Но в попытке отстоять свои права он должен действовать добросовестно. Желание получить возмещение за 15 квартир — и это только по одному делу — мы таким поведением не считаем.
Определение суда первой инстанции отменяем, в возражениях дольщику отказываем.
Такое решение не устроило мужчину, и он подал кассационную жалобу.
Арбитражный суд Московского округа:
Согласны с коллегами из апелляционного суда.
Мужчина утверждает, что купил квартиры не для перепродажи, а для себя, своих знакомых и родственников. Но никаких доказательств этому нет.
Оставляем определение апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Дольщик не смирился с принятым решением и обратился в Верховный суд РФ.
Верховный суд:
Суды недостаточно хорошо разобрались в вопросе.
Окружной и апелляционный суды правильно посчитали: когда гражданин приобретает сразу несколько квартир, чтобы потом их перепродать и получить прибыль, его требования не должны удовлетворять наравне с другими дольщиками.
Действительно, если застройщик банкротится, то для дольщиков есть бонусы: возможность требовать жилье вместо денег, приоритетная очередь в сравнении с другими кредиторами и так далее. Все для того, чтобы соблюсти право человека на жилье.
Однако если дольщик купил квартиры, чтобы заработать, он тоже вправе вернуть свои деньги в рамках банкротства. Заключать ДДУ можно не только чтобы жить, но и с вполне законными коммерческими целями. Например, гражданин может покупать квартиры, чтобы сберечь деньги от инфляции. Или чтобы сдавать их после постройки дома и получать прибавку к зарплате или пенсии.
Поэтому довод судов о том, что, купив значительное количество квартир по ДДУ в качестве инвестиций, мужчина вел себя недобросовестно и злоупотребил своими правами, неверен.
Долг застройщика перед заявителем нужно квалифицировать так же, как если бы застройщик был должен коммерческой организации.
А значит, требования такого дольщика нужно включить в четвертую очередь реестра кредиторов. Причем их можно погасить за счет выплаты компенсации Фондом защиты прав дольщиков.
Есть еще один важный момент: человек может купить несколько квартир для детей, других родственников и близких. Поэтому сама по себе покупка нескольких квартир не говорит о том, что дольщик обязательно инвестор.
Если часть квартир купили в потребительских целях, а другую — в инвестиционных, то и требования дольщика нужно включать в разные очереди реестра. Стоимость квартир для личных и семейных нужд пойдет в реестр требований о передаче квартир. Но суды в этом разбираться не стали.
Также суды ошиблись, указав, что действующее законодательство ограничивает площадь покупаемого помещения 120 м². Количество и стоимость имущества в собственности граждан могут быть любыми. Ограничений по площади квартиры, после превышения которых дольщика следует считать инвестором, в законе нет.
Коллеги из апелляционной инстанции сослались на норму, которая устанавливает порядок получения дольщиком денег, если дом решат не достраивать. Фонд развития территорий выплатит возмещение не более чем за 120 м² по всем помещениям в одном доме. Но к нашему делу эта норма не относится.
Также не согласны с выводом судов о том, что оплата квартир не имеет значения для спора. Это обязательное условие, чтобы попасть в любой реестр кредиторов.
Пересмотрите дело и исправьте ошибки.
Что в итоге
Дело будут рассматривать заново.
Суду предстоит убедиться, что дольщик действительно оплачивал квартиры и это не махинация. Для этого суд должен исследовать платежные документы и финансовое положение гражданина на момент заключения договора. А еще — выяснить, как эту сделку оформил застройщик, провел ли он деньги по бухучету, заплатил ли налоги.
Также суд должен разобраться, все ли квартиры дольщик приобрел для получения прибыли. Если мужчина докажет, что одну или несколько квартир он купил для личных и семейных нужд, то в этой части его требования включат в реестр требований о передаче жилья. Если дом достроят, он получит это жилье.
Остальное включат в четвертую очередь реестра требований кредиторов — так же суды поступают с дольщиками-юрлицами. В этом случае мужчина получит деньги, только если они будут в конкурсной массе и их не разберут кредиторы предыдущих очередей.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Количество важнее площади. Если вы купили одну большую квартиру, риск, что вас признают инвестором, минимален. А если несколько маленьких — риски возрастают.
Сколько конкретно квартир нужно купить, чтобы считаться инвестором, в законе и судебной практике не говорится. Есть пример, когда суд посчитал инвесторами мать и сына, которые купили на двоих 24 квартиры, — и отказался включать их в реестр требований о передаче жилья. А вот с 3—5 квартирами есть шанс побороться за право войти в этот реестр — с перспективой получить квартиры, если дом достроят.
Способ оплаты. Счет эскроу исключает риск оказаться в такой ситуации. Если застройщик не сдаст квартиру или его объявят банкротом, дольщик сможет забрать свои деньги.
Однако не исключено, что граждан-инвесторов начнут лишать и других преимуществ дольщиков — например повышенных неустоек за просрочку сдачи квартиры, которые предусматривает закон № 214-ФЗ.