Бренды и тренды: тенденции-2024 на рынке торговой недвижимости
Игорь КУДИНОВ, руководитель отдела развития отраслевых решений и интеграций Okdesk:
Рынок торговой недвижимости в последние четыре года нельзя назвать стабильным: ковидные ограничения сменились осложнением геополитической ситуации и, как следствие, оттоком зарубежных ретейлеров. Все это вызвало трансформацию в отрасли, вынуждая участников адаптироваться к новым условиям.
Инвестиции
Общий объем инвестиций в этот сегмент с начала 2023 года составил 133 млрд рублей, в результате чего торговая недвижимость вошла в топ-3 по общему объему инвестиций в недвижимость в РФ. Таким образом, инвестиционная активность стала рекордной, а в среднесрочной перспективе объем вложений стабилизируется на уровне 2018-2021 годов (порядка 50 млрд рублей в год). Это мнение подтверждают слова управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, отметившего, что показатели за I полугодие 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость РФ оказались рекордными за все время сбора данных. Эксперты полагают, что торговые помещения могут остаться востребованными и в 2024-м, но их структура по направлениям в общем объеме инвестиций может измениться. При этом частным инвесторам рекомендуется обратить на них внимание.
Вакансия
Хотя уход иностранных брендов с рынка стал одним из ключевых факторов сокращения трафика в торговых центрах, за год ожидаемого критичного роста вакансии в этом сегменте рынка недвижимости не произошло. Так, по оценкам аналитиков, доля незанятых площадей в Москве в 2023 году составила 12%, и примерно такой же процент прогнозируется в 2024 году.
По мнению руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, это стало возможно потому, что ряд магазинов вышел под новыми названиями, а часть заместили крупные развивающиеся или новые отечественные и международные бренды. Например, компания Wildberries арендовала бывший офис Apple в столичном бизнес-центре «Романов двор», а в Петербурге началось поэтапное открытие ТЦ «ЭкоПарк».
В регионах происходят аналогичные процессы. Например, в Архангельске в «Титан Арене» на место ушедших брендов Pull&Bear, Bershka и Stradivarius испанской компании Inditex пришли Zarina и Befree. В Ростове-на-Дону в ТРК «Горизонт» открылся первый на юге России магазин бренда IDOL. На месте других брендов остались их кафе и магазины, сменившие названия. Например, Starbucks превратился в Stars Coffee, Reserved — в RE, а Sinsay — в СИН.
Таким образом, с начала 2023-го российский рынок пополнился 20 международными брендами, во второй половине года вышли турецкие OXXO и AVVA, белорусский «Коминтерн» и финский Lassie. Первый белорусский магазин Swed House с аналогами товаров IKEA открылся и в столичном ТЦ «Щёлковский».
Также можно спрогнозировать, что в ближайшее время процент незанятых площадей в стрит-ретейле сократится на 0,5 п.п. и составит 14%. В целом это значит, что в ближайшие 3-6 лет существует вероятность возвращения к докризисному уровню вакансии, в том числе благодаря активному развитию отечественных ретейлеров.
По результатам трех кварталов 2023-го посещаемость по сравнению с доковидным 2019-м упала на 22%, но по отношению к показателям 2022 года выросла на 3%.
Арендаторы и арендные ставки
Здесь сложилась такая ситуация: восстановление вакансии происходит небыстро, наблюдается невысокий уровень товарооборота, а также открытие новых ТЦ. С другой стороны, растут земельный налог и налог на имущество. Например, максимальные ставки аренды в крупных столичных ТРЦ — 180 тыс. рублей за 1 кв. м в год. В районных ТЦ — 100 тыс. рублей. Причем наибольшие ставки приходятся на площади в зоне фуд-корта и островного ретейла.
Предположительно, сохранится тренд на повышение ставок аренды на 5-10% для реструктуризирующихся брендов из-за существующего риска недополучения прибыли.
Стоит учесть и то, что в настоящее время существует максимальный спрос на продукцию эконом-сегмента во всех категориях товаров. Однако многие сети не используют возможность получить прибыль с объемов продаж путем привлечения клиентов более низкой стоимостью товаров и разнообразием позиций с определенной периодичностью.
Также отмечается тенденция к проведению неэффективных рекламных кампаний при выходе на рынок новых брендов. Как следствие, падает товарооборот, снижается трафик, в результате чего не исключены сложности с оплатой арендных платежей. По этой причине такие арендаторы могут быть замещены более сильными участниками рынка во время ротации.
Немаловажный момент: при определении арендной ставки ТЦ планируют принимать в расчет онлайн-продажи ретейлеров. Это связано с тем, что клиент совершает заказ на сайте либо в приложении продавца, однако забирает товар в самом магазине, расположенном в торговом центре. Значит, собственник ТЦ может рассчитывать на включение этой оплаты в оборот магазина.
Эксплуатация
Известно, что 68% торговых зданий в нашей стране было построено более 10 лет назад, 89% — более 5 лет, то есть значительная часть из них устарела физически и морально и требует как минимум реконцепции.
Уход ряда западных компаний, арендовавших помещения, и нововведения, связанные с появлением новых арендаторов, также подчеркивают необходимость решать этот вопрос. Например, рестораны запускают в ТЦ фуд-корты, гастромаркеты, новые форматы корнеров — маленьких помещений с кухней и кассой в фуд-холлах, что предполагает деятельность службы эксплуатации в режиме нон-стоп. Обеспечить непрерывность процесса в этом случае поможет оцифровка работы благодаря использованию систем класса help desk. В свою очередь, оцифровка объектов инфраструктуры и оборудования даст возможность оперативно и с минимальными затратами внедрять инновации, что будет способствовать коммерческому успеху компании.
Интернет-торговля
На увеличение пустующих площадей в ТЦ в большей мере повлияло развитие e-commerce, ежегодно отбирающей 3-5% от объема продаж. За январь-сентябрь 2023 года объем отечественного рынка электронной коммерции достиг 4,3 трлн рублей, увеличившись на 23% по сравнению с тем же периодом 2022-го, причем процент онлайн-продаж вырос практически во всех регионах страны. Это в значительной степени оказывает давление на весь офлайн-сегмент. Так, по опросам, в столице за три квартала 2023-го посещаемость ТЦ снизилась на 7%, а потенциальные покупатели отметили, что отдают предпочтение онлайн-шопингу с доставкой на указанный адрес.
Еще недавно существовали опасения, что электронная торговля вытеснит физические магазины, но этого, скорее всего, не произойдет. Хотя сегодня продажа товаров онлайн стала неотъемлемой частью любого бизнеса, чтобы быть успешными, компаниям, работающим в сфере ретейла, необходимо выработать многоканальную и сбалансированную стратегию. Эти факторы в той или иной степени будут влиять на ситуацию на рынке торговой недвижимости и в целом формировать тренды в 2024 году.