«Улетели в космос». Как изменились цены в Севастополе и Симферополе на однокомнатные квартиры?
Из-за высокой ключевой ставки и других экономических причин активность спроса на недвижимость сосредоточена на однокомнатных квартирах. Именно их покупают чаще, и число сделок с ними превышает все другие объекты недвижимости.
С 2024 года наметился наиболее активный рост цен на «однушки», и в активной динамике продолжается по настоящее время, отмечают эксперты в сфере недвижимости.
На первичном рынке средняя цена квадратного метра составила около 193 тыс. рублей. Таким образом, типичная однокомнатная квартира в новостройке площадью 35 кв. м стоит около 6,7 млн рублей. На вторичном рынке жильё несколько дешевле — в среднем 112,2 тыс. рублей за кв. м, что связано с более широким предложением и большим разбросом по качеству жилья.
Цены растут из-за повышения стоимости строительства, удорожания ипотечных кредитов, инфляции, а также из-за перераспределения спроса между регионами. В некоторых субъектах РФ зафиксировано повышение цен на более чем 20% за год, в то время как в других — умеренное снижение. Это говорит о высокой региональной дифференциации рынка.
Рынок однокомнатных квартир в крупнейших городах России остаётся самым дорогим, но при этом наиболее активным и ликвидным. Разброс цен между столицей и другими крупными центрами превышает 200%, что подчёркивает разницу в экономическом развитии и уровне жизни населения.
Наибольший рост цен в 2024–2025 годах зафиксирован в ряде регионов, где наблюдается устойчивый рост спроса, активное развитие городской инфраструктуры и ограниченное количество новых жилых проектов. Такие регионы становятся точками притяжения как для внутренних мигрантов, так и для инвесторов.
- Саранск: рост на 31,1%. Повышенный интерес к городу вызван реализацией национальных проектов, ростом инвестиций и активным строительством новых жилых кварталов.
- Севастополь: рост на 28,2%. Геополитическая и стратегическая значимость региона, поддержка федерального бюджета, а также ограниченное предложение способствуют росту стоимости жилья.
- Оренбург: рост на 25%. Увеличение инвестиционной активности, рост числа сделок с использованием ипотеки и реализация крупных инфраструктурных проектов.
- Улан-Удэ и Чита: рост более 20%. Относительно низкие стартовые цены, рост внутреннего спроса и нехватка качественного жилья стимулировали подорожание.
- Москва: рост на 13,3%. Несмотря на уже высокую стоимость, столица остаётся лидером по числу инвестиционных сделок и сохраняет стабильный интерес покупателей.
Для Севастополя ситуация вполне закономерна, так как «однушки» во все времена рыночной экономики были самые востребованные.
Самые недорогие «однушки» на вторичном рынке продаются за 185 303 руб. за кв. Средняя стоимость за объект составляет 7,3 млн руб.
Что касается новостроек, то здесь показатели значительно превышают среднерыночные. Стоимость «квадрата» однокомнатных квартир в Севастополе составляет 235 000 руб. Средняя цена на «однушку» - 9,5 млн руб.
Разница в стоимости «квадрата» первичных и вторичных однокомнатных квартир в Севастополе составляет 21,34%.
Что характерно, например, в Симферополе «вторичка» по всем локациям и сегментам дешевле, чем в Севастополе, но однокомнатные квартиры стоят почти также – 183 965 руб. за кв. м. В среднем за объект просят 6,2 млн руб.
В новостройках та же картина – стоимость «квадрата» «однушек» составляет 225 895 руб. за кв. м. В целом за объект просят 14,5 млн руб., то есть значительно дороже, чем в Севастополе.
На окончательную стоимость квартиры влияют разные факторы, так что разбираться приходится буквально по всем характеристикам.
Основная масса планировок однокомнатных квартир различается площадью кухни, коридора, но не комнаты. В сталинках кухни делали по 7 кв. м. Авторы хрущёвок брали за основу европейские квартиры с маленькими кухнями до 6 кв. м. Сейчас кухни снова стали делать 7 кв. м и больше, увеличив общую площадь квартиры.
Максимальный размер общей площади не ограничен. Он зависит от норм СнПин в части метража на одного человека и на семью. В монолитной новостройке размер однокомнатной квартиры – 28 - 30 кв. м. Максимальная площадь достигает 50 кв. м. и выше.
В Москве уже запрещено строить квартиры менее 28 кв. м. Многие связывают запрет микроквартир с поручением президента страны, которое вышло весной 2024 года - оно предусматривает, что к 2030 году в среднем на одного жителя России должно приходиться 33 кв. м. жилья. С крохотными студиями таких показателей будет добиться трудно. Впрочем, у запрета есть и другие причины, считают эксперты.
Что касается студий, то, несмотря на то, что там нет кухни, и площадь иногда очень маленькая, их стоимость всё равно остаётся высокой. В среднем «квадрат» севастопольских квартир-студий оценивается в 176 961 руб., однако за объект квартиры такого формата могут стоить как полноценные «однушки» - от 4,6 млн руб. до 15,5 млн руб. Аналогичная ситуация в Симферополе – «квадрат» стоит 174 225 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 1,5 млн руб. до 14,5 млн руб.
Ситуация на рынке жилья остаётся сложной, вряд ли произойдёт что-такое, что сделает квартиры для крымчан доступнее, ведь сюда хотят переехать много желающих, что подогревает спрос.
Банк России может понизить ключевую ставку до 19% годовых по итогам заседания в пятницу, 6 июня 2025 года, на фоне замедления инфляции и текущих макроэкономических данных, считают аналитики.
Если ЦБ примет решение оставить ключевую ставку на уровне 21%, никаких глобальных изменений не предвидится. Возможно, будут какие-то точечные снижения цен на вторичку – всё же на этом рынке сейчас наибольшие сложности. Новостройки сохранят и цены, и спрос.
Материалы по теме:
Севастополь, Симферополь, Ялта: где «вторичка» за май 2025 года подорожала больше?
Актуальный квартирный вопрос: севастопольская «вторичка» за пять лет подорожала на 46%