Крымская ипотека: между готовностью банкиров и неготовностью рынка

Идея ускорить развитие ипотечного кредитования в Крыму, прозвучавшая недавно из уст федерального куратора Крыма и строительного комплекса, вице-премьера Марата Хуснуллина, может упереться в два главных препятствия. Во-первых, в Крыму не так много подходящего жилья, которое можно покупать с использованием ипотечных механизмов. А во-вторых, сравнительно невелика доля населения, которое может себе позволить это сделать, при ограниченном спросе на такие сделки со стороны жителей других регионов. Впрочем, по сравнению с ситуацией трех-четырехлетней давности, когда ипотека в Крыму фактически была доступна единицам, этот рынок уже довольно быстро развивается – даже те немногочисленные банки, которые работают на полуострове, наращивают ипотечный портфель вполне охотно. Однако, предупреждают эксперты, в задаче расширения ипотеки не должны преобладать политические цели – сначала для массовой ипотеки должны созреть рынок жилья и его покупатель. Крымская ипотечная аномалия «Я дал прямое поручение рассмотреть возможность увеличения объема выдачи кредитов и сокращения их стоимости. Потому что пока действительно стоимость ипотеки по Крыму несколько выше. Мы подготовили целый ряд решений. Думаю, что ипотека в целом должна в Крыму снижаться», – заявил не так давно Марат Хуснуллин в ходе рабочей поездки на полуостров (цитата по РИА «Новости»). Не обходили в последнее время стороной эту тему и крымские власти. Вскоре после того, как в середине апреля Владимир Путин анонсировал ряд антикризисных мер поддержки для строительной отрасли, включая льготные ипотечные кредиты под 6,5% годовых для сделок в объеме до 3 млн рублей, вице-премьер Республики Крым Евгений Кабанов сообщил, что ведущий крымский банк РНКБ уже собирает заявки для участия в этой программе. По итогам июля РНКБ сообщил о рекордном за все время развития этого вида кредитования объеме выдачи ипотечных кредитов - около 1,8 млрд рублей, причем 40% от этой суммы пришлось именно на программу по льготной ставке 6,5%. На сегодняшний день клиенты банка подали более 4500 заявок по этой госпрограмме на общую сумму, превышающую 10,5 млрд рублей. В целом доля заявок по данному продукту превысила 35% от общего числа запросов на получение ипотеки по другим программам. С момента запуска данной программы банк уже выдал 590 ипотечных кредитов на сумму более 1,3 млрд рублей по льготной ставке 6,5%», - говорится в релизе банка. Для крымских чиновников эта статистика, безусловно, выглядит отрадно, поскольку власти полуострова не раз заявляли, что прежние льготные ипотечные программы почти не работают. Год назад, например, глава РК Сергей Аксенов говорил, что действующие условия предоставления льготной ипотеки под 6% годовых для молодых семей в крымских реалиях заведомо невыполнимы, исходя из главного условия - средний доход отца должен быть не меньше 50 тысяч рублей в месяц. «Для молодого специалиста 17 тысяч – это потолок», - констатировал тогда Аксенов. Если новая программа льготной ипотеки в Крыму действительно заработает, то это, несомненно, будет большим шагом вперед, однако качественное изменение ситуации вряд ли произойдет быстро, причем не только потому, что пока программа объявлена до конца года. Общая картина ипотечного кредитования на полуострове пока сильно отличается от других регионов. В приведенной ниже таблице представлено сравнение Крыма с несколькими разными регионами России от средней полосы до Сибири и Дальнего Востока, которые можно разделить на две группы. Первая – Алтайский край, Воронежская, Иркутская, Саратовская и Волгоградская области – сопоставимы с Крымом (РК и Севастополь) по численности населения, вторая – Смоленская, Тамбовская, Курганская, Сахалинская области и Республика Карелия – по общему объему выданных ипотечных кредитов по итогам первого полугодия (по данным Банка России). Таблица 1. Ипотечное кредитование в Крыму на фоне регионов, сопоставимых по численности населения и объемам выданных ипотечных кредитов (+/-10%) Регион Объем ипотечных кредитов за первое полугодие 2020 года, млн рублей Численность населения, тысяч человек ВРП на душу населения, 2018 год, тысяч рублей Ввод жилья на душу населения, 2019, кв. м Место в рейтинге доступности жилья Крым (РК и Севастополь) 31160 2361,4 194,7 0,912/0,34 76/83 Алтайский край 82851 2317,2 234,9 0,322 78 Воронежская область 82256 2304,2 404,8 0,801 35 Иркутская область 108620 2391,2 580,2 0,407 11 Саратовская область 80240 2421,9 290,6 0,494 48 Волгоградская область 83744 2491 338,9 0,274 37 Смоленская область 31851 934,9 330,8 0,477 31 Тамбовская область 30767 1006,7 323,6 0,922 56 Республика Карелия 28722 614,1 451,4 0,446 20 Курганская область 29472 827,2 253,6 0,282 55 Сахалинская область 32577 488,3 2407,9 0,633 18 Источники: Банк России, Росстат, РИА "Рейтинг"   Как можно легко заметить из таблицы, в материковых регионах объемы выдаваемой ипотеки в целом пропорциональны численности населения. Такие дополнительные факторы, как объем валового регионального продукта, показатели ввода жилья или его доступность (отношение средней стоимости квадратного метра к средним доходам населения), несомненно, оказывают свое влияние, но не слишком сильное, что особенно характерно для регионов с большим населением. Скажем, в Воронежской области – регионе из группы лидеров по социально-экономическому развитию с достаточно высокой доступностью покупки жилья – в первом полугодии ипотеки было выдано практически в том же объеме, что и в Алтайском крае, который не относится к наиболее успешным субъектам федерации, а показатель доступности жилья там вообще один из худших. Волгоградская область, хронически отстающая по темпам ввода нового жилья, тем не менее, вполне распробовала ипотеку на вкус – там ее выдают примерно столько же, сколько в соседней Воронежской, где объемы строительства на душу населения втрое выше. Тем более заметен контраст между этими регионами и Крымом, где при сопоставимой численности населения ипотечных кредитов выдается почти в три раза меньше. С точки зрения последнего критерия, Крым (включая Севастополь) оказывается в группе регионов, которые сильно уступают ему по населению, и здесь уже в самом деле начинают играть роль дополнительные критерии. Например, в нефтегазовой Сахалинской области, где живет примерно впятеро меньше людей, чем в Крыму, объемы выдачи ипотеки в первом полугодии оказались даже больше, чем на полуострове. Показателен и пример депрессивной Курганской области, где объемы жилищного строительства мизерны – там тоже ипотека гораздо более доступна, чем в Крыму, если сравнивать общий объем выдачи с численностью населения.  Уже больше, чем ничего Тем не менее, сравнение данных нынешнего первого полугодия с прошлым январем-июнем показывает, что рост объемов выдачи ипотеки в Крыму и Севастополе налицо. В январе-марте он составил более 80% (17,354 млрд против 9,567 млрд рублей), и после спада в карантинном апреле вновь стал расти. По итогам июля на полуострове ипотеки было выдано почти на четверть больше, чем в том же месяце годом ранее (6,361 млрд против 5,157 млрд рублей).  Объем ипотечных кредитов, предоставленных в Республике Крым и Севастополе в первом полугодии 2019-2020 годов, млн рублей   Январь 2019 Февраль 2019 Март 2019 Апрель 2019 Май 2019 Июнь 2019 Январь 2020 Февраль 2020 Март 2020 Апрель 2020 Май 2020 Июнь 2020 Республика Крым 1 598 3 180 2 637 3 007 2 609 3 975 3 981 4 199 5 050 2 463 3 239 4 882 Севастополь 514 937 701 872 785 1 182 1 261 1 300 1 563 735 1 008 1 479 Источник: Банк России Так что если год назад Крым был сопоставим с регионами, где ипотека пребывает в зачаточном состоянии (например, с Дагестаном с его почти трехмиллионным населением и минимальными объемами выдачи ипотеки), то теперь это сравнение уже не вполне корректно. «Насколько я могу судить по собственному опыту общения с крымским бизнесом, за последнее время ситуация с выдачей ипотечных кредитов значительно улучшилась. Если три-четыре года назад взять ипотеку в Крыму было практически невозможно (в том числе из-за отсутствия подходящих под ипотеку объектов), то теперь и многие застройщики предлагают жилье в ипотеку, и банки готовы кредитовать граждан», - говорит Илья Володько, генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, которая специализируется на рынке недвижимости. Важным моментом для развития ипотеки в Крыму, по словам эксперта, стало решение многих проблем в части предложения жилья: строительная отрасль полуострова в целом преодолела переходный период, когда происходило переоформление документации, достраивались начатые еще при Украине объекты и т.д. Соответственно, и банки стали более активно сотрудничать с застройщиками. «Насколько мне известно, даже крупнейшие российские банки, не работающие в Крыму, финансируют строительные проекты на полуострове, которые реализуют компании, зарегистрированные в других регионах, например, в Краснодарском крае. С каждым годом ситуация будет улучшаться», - прогнозирует Володько. Но главная проблема Крыма, добавляет аналитик, по-прежнему заключается в наличии ограниченного количества банков – по сути, их всего три, и пока их не станет больше, это обстоятельство будет естественным образом ограничивать объем рынка. Наличие фактора конкуренции между банками во многом, вероятно, и объясняет более или менее однородную картину выдачи ипотеки в регионах, сопоставимых с Крымом по численности населения. Если в регионе работает несколько десятков банков, то можно подавать заявки сразу в несколько мест, а когда банка всего три, возможности для заемщиков значительно сужаются, потенциальный объем выдачи кредитов будет всегда ограничен. Главное – не перестараться В стимулировании ипотеки в Крыму очень важно выдержать сложный баланс между объективной необходимости в росте этого рынка и рисками, которые могут возникнуть в будущем, прежде всего в части качества ипотечного портфеля, утверждает председатель комитета по финансовым рынкам бизнес-ассоциации «ОПОРА РОССИИ», генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром» Павел Самиев. По его словам, сама по себе ипотека – это важный комплексный драйвер для экономики региона, оказывающий стимулирующий эффект для строительства и смежных отраслей, и системообразующий продукт для банковской системы во многих странах, а также ипотека оказывает влияние на рост уровня жизни граждан. Как правило, качество ипотечных портфелей у банков достаточно высокое, просрочка по таким кредитам низкая (к жилью в кредит люди относятся гораздо более ответственно, чем к какому-нибудь айфону или даже автомобилю), поэтому для банков ипотека интересна. Но с учетом специфики Крыма необходимо учитывать три фактора, предупреждает Самиев. Во-первых, указывает эксперт, необходимо взвесить все «за» и «против» звучащих предложений о разработке специальной программы льготной ипотеки для жителей Крыма по аналогии с программой дальневосточной ипотеки и другими льготными возможностями. «Дополнительный эффект роста рынка эти программы уже, несомненно, дали – например, в июле в целом по стране были отмечены рекордные объемы выдачи ипотеки, по сравнению с прошлым июлем они выросли в полтора раза. Даже с учетом эффекта отложенного спроса следует отметить, что доля ипотеки по различным госпрограммам уже составила порядка трети совокупной выдачи. Однако Минфин уже видит в этом предпосылки для появления у банков некачественного ипотечного портфеля», - комментирует Павел Самиев. Таким образом, по мнению эксперта, требуется оценить, стоит ли делать для Крыма отдельную льготную программу, которая может охватить больше заемщиков по более низким ставкам, или же достаточно тех программ, которые уже существуют: «Проблема заключается не только в ставках, но и в качестве заемщиков, которые, предположительно, не смогут обслуживать кредит, даже если ставка будет нулевой. В данном случае в самом деле напрашиваются аналогии с регионами Северного Кавказа – качество заемщиков в Крыму в массе, похоже, сопоставимо». С этой точкой зрения согласен Илья Володько, отмечающий, что наличие воли государства сделать ипотеку в Крыму более доступной отнюдь не означает, что это произойдет автоматически. Даже при наличии льготных условий и программ банки просто так выдавать кредиты не будут – в любом случае потребуется соблюдать внутренние требования по проверке заемщиков и объектов. При этом, добавляет Володько, доступность льготной ипотеки под 6,5% годовых для Крыма незначительна, поскольку средняя цена объектов достаточно высока, в особенности в Севастополе и в курортных районах - если же брать полуостров в целом, то условиям программы будут соответствовать лишь порядка 45% объектов первичного рынка. Второй фактор, который следует учитывать в крымских реалиях, заключается в том, что для ускоренного развития ипотеки требуется качественный и развитый рынок недвижимости, прежде всего первичный. С этой точки зрения, подчеркивает Павел Самиев, создать выгодные предложения на стороне банков мало – нужно еще обеспечить своевременную сдачу объектов и соответствие их требованиям для ипотечных продуктов. «Проблемы в этой части в Крыму есть, причем более выраженные, чем в большинстве регионов страны. Без решения проблемы на стороне предложения жилья, без качественных изменений на рынке недвижимости, прежде всего первичном, ускоренное развитие ипотеки только усугубит ситуацию», - предупреждает эксперт.     Наконец, третье важное обстоятельство заключается в том, что для банков, которые работают в Крыму, ипотека не должна быть неким балластом или социальной миссией. «Для любого банка – без разницы, государственного или частного – ипотека является самодостаточным продуктом с положительной маржей, и сложно воспринимать как норму ситуацию, когда банк берет на себя дополнительные риски, которые потом будут субсидироваться за счет бюджета или как-то еще. Для России это хорошо известная проблема, возникающая, когда на те или иные банки падает какая-то социальная нагрузка или задача по развитию определенных сегментов рынка – хорошим примером служит Россельхозбанк, которому постоянно приходится субсидировать убытки от финансирования проектов в сельском хозяйстве, в том числе низкого качества. Вряд ли стоит повторять этот опыт в случае с ипотекой в Крыму – нельзя нагружать банки, которых там и так мало, некими целевыми показателями по объемам выдачи ипотеки, не учитывая то, что в дальнейшем по таким кредитам резко вырастет просрочка и банки получат убытки», - считает Самиев. Все это, по его мнению, не значит, что рост ипотеки в Крыму вообще не надо стимулировать, но при этом не должно быть искажения системы ненужными рисками и быть принуждения банков ипотеки. «Льготные программы должны делать ипотеку в Крыму более доступной для тех заемщиков, которые раньше не могли ее взять по финансовым условиям, а не в силу низкой платежеспособности. Идея делать ставки ниже, «чтобы людям было хорошо», неверна в принципе, если на практике это будет делать ипотеку доступной для заемщиков с плохим финансовым состоянием», - резюмирует эксперт.       На приезжих надежды мало Для рынка недвижимости Крыма традиционно значим фактор внешнего спроса – купить жилье на полуострове хотят многие жители других регионов. Но поможет ли это обстоятельство росту ипотеки даже при наличии льготных программ, пока большой вопрос. Увеличение доступности ипотеки в Крыму может оказаться интересным и для жителей крупных российских городов, уверен Павел Самиев – по его словам, речь идет о так называемой ипотеке с инвестиционной составляющей под приобретение второго жилья, а не для улучшения жилищных условий. «Раньше такая ипотека была популярна среди россиян, которые хотели приобрести жилье в некоторых европейских странах – кредит в евро можно было взять по очень низкой ставке. Теперь таких возможностей гораздо меньше, и все альтернативы Европе сосредоточились на российском Черноморском побережье – Сочи и Крым. Поэтому спрос на такой ипотечный продукт будет, учитывая наличие потенциальной клиентской базы в городах-миллионниках», - считает эксперт. Напротив, Илья Володько указывает, что среди тех россиян, которые перебираются на постоянное место жительство в Крым или на Черноморское побережье Краснодарского края, спрос на ипотеку немного выше, чем у тех, кто покупает курортное жилье. Но в целом он невелик, поскольку переезд обычно сопровождается продажей жилья в прежнем месте жительства. Как правило, поясняет эксперт, переселенцы располагают финансовыми ресурсами и могут себе позволить приобрести новое жилье за полную стоимость. Курортное жилье тоже покупается с помощью ипотеки, но доля таких сделок кратно меньше, чем при покупке жилья в любом другом российском городе: если стандартно на первичном рынке покупки жилья с помощью ипотеки в последние годы составляли около 60%, то есть шесть и десяти сделок, то в случае курортного жилья это две-три сделки из десяти. «Даже если приобретение курортного жилья рассматривается как комбинация инвестиции со вторым жильем, решение пойти на такой шаг у людей обычно появляется только при наличии соответствующих сумм. Если же речь идет об инвестициях в чистом виде, то привлекать для этого ипотечный кредит вообще бессмысленно, поскольку инвестиции делаются, чтобы как минимум сохранить свои средства, поэтому инвестиционное жилье обычно приобретается сразу со стопроцентной оплатой. В результате значимость ипотеки для курортных регионов оказывается существенно ниже, чем для рынка жилья в обычных городах страны», - утверждает Володько, приходя к выводу, что пока основная аудитория ипотеки в Крыму – это сами его жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия, а не жители других регионов. Николай Проценко