Прогноз по рынку недвижимости на 2024 год - стоит ли поторопиться с ипотекой?
За последние полгода ключевая ставка выросла более, чем в два раза — с 7,5% до 16%. Вслед за этим банки увеличили проценты по рыночной ипотеке. По льготным кредитам условия ужесточились. В итоге любые жилищные кредиты стали менее доступны. Но что нас ждёт в 2024 году? Как будут меняться ипотечные проценты? Что будет с госпрограммами? Какими будут спрос и цены на квартиры?
Что будет с недвижимостью? Фото: kbrria.ru
Что будет влиять на рынок в 2024 году?
Главный фактор воздействия на рынок недвижимости — это увеличившийся разрыв между рыночной и льготной ипотекой. Ставка по льготной ипотеке пока остаётся неизменной с начала 2023 года — 8%. Тогда как рыночные ставки достигают 20%.
Такое положение отражается на спросе и, как следствие, на ценах на недвижимость. Напомним, самая массовая программа льготной ипотеки со ставкой 8% действует только для новостроек. Поэтому именно на этот сегмент рынка недвижимости приходится большинство покупок квартир в кредит.
Кроме того, по словам генерального директора агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлии Усачёвой, высокий спрос на рынке новостроек обеспечивают те, кто хочет вложить средства в недвижимость перед дальнейшим удорожанием кредитов. В этих условиях вторичный рынок жилья ожидает стагнация, считает эксперт.
В то же время для полноты картины стоит учитывать и ещё несколько факторов, которые будут оказывать влияние на рынок недвижимости в наступившем году.
Во-первых, это изменение условий льготной ипотеки на новостройки. Первоначальный взнос вырос до 30%, а размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей.
Во-вторых, ключевая ставка будет оставаться на нынешнем уровне не весь год. По мнению представителей банковского сектора, скорее всего, во второй половине года она начнёт снижаться. По оценкам Банка России, в 2024 году ключевая ставка в среднем будет находиться в диапазоне 12,5–14,5% годовых. Эти обстоятельства должны будут выровнять рынок недвижимости.
Директор по развитию «Only bank» Максим Ильгов также добавил, что помимо ипотечных ставок на рынок влияют урбанизация — увеличение доли городского населения до 75%, государственные инвестиции в инфраструктуру и рост спроса на жильё в регионах с высоким экономическим потенциалом.
Как изменятся ставки в банках?
Пока ЦБ проводит жёсткую политику регулирования курса валюты, ставки будут высокие, считает управляющий партнёр агентства недвижимости «Новый Адрес» Виталий Малинин. Однако уже во втором квартале 2024 года вполне можно ожидать смягчения кредитной политики.
По мнению операционного директора и одного из учредителей филиала агентства недвижимости «Этажи в Ростове-на-Дону» Андрея Иванова, регулятор может снизить ставку уже весной. Вслед упадут и ипотечные ставки — ситуация на рынке недвижимости и в особенности в секторе вторичного жилья улучшится.
Однако руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов считает, что, даже если ключевая ставка снизится до прогнозируемого уровня, ставки по ипотеке будут сохраняться на уровне 14,5-15%, а это всё равно не будет мотивировать рынок к покупке жилья на вторичном рынке.
Ещё менее предсказуем в этом плане рынок льготной ипотеки. Решение принимает правительство, и условия могут измениться в любой момент. Чурилов отмечает, что льготные кредиты создают большую нагрузку на бюджет, так как из него банкам компенсируют разницу между льготными и классическими ставками. Данный фактор, наряду с ростом стоимости новостроек, заставляет ЦБ «охлаждать» рынок недвижимости. По его мнению, чтобы снизить нагрузку на казну, регулятор будет вынужден повысить ставки по льготным программам. Но даже если ставки не превысят психологическую отметку в 10%, то они продолжать быть весьма рабочим инструментам при покупке недвижимости, заключил специалист.
Это внушает уверенность в том, что ставки по льготным ипотекам останутся на уровне 6-8%, что поддержит спрос в секторе недвижимости и поможет смягчить влияние повышения ключевой ставки, отмечает Ильгов.
Менее оптимистичен в прогнозах коммерческий директор Концерна «РУСИЧ» Эдуард Гусар. По его мнению, мольбы Минфина и ЦБ об отмене льготных программ или перевод их в адресный формат в этом году могут быть, наконец, услышаны.
Спрос и цены на недвижимость
Рост первоначального взноса по льготным программам (по субсидируемой ипотеке на новостройки — до 30%, по остальным — до 20%) может охладить активность покупателей, отмечает Иванов. Но данные первого квартала года не могут быть показательны — снижение продаж в этот период традиционно.
По мнению эксперта, для большего падения цен нужно, чтобы высокая ключевая ставка оставалась на таком уровне довольно длительный период, минимум год. Но это государству невыгодно. В России за последние 30 лет было несколько кризисов, во время которых ЦБ резко повышал ключевую ставку, но лишь на 6-7 месяцев.
Чурилов напоминает, что судить о том, каким будет рынок новостроек, можно будет только после решения властей по льготным программам. Напомним, сроки основных из них — ипотеки с господдержкой на новостройки и семейной, заканчиваются 1 июля 2024 года. Программы могут продлить, завершить или изменить условия.
Если ограничения в таких программах будут большие, то при плохом развитии рынок новостроек может потерять в цене до 20% к концу года, полагает эксперт.
Яркий пример того, насколько сильно влияние льготных программ на рынок новостроек — это недавние ограничения по программе с господдержкой. Когда правительство «лёгким движением руки» сделало из самой популярной ипотечной программы фактически региональную. С учётом того, что за 6 млн рублей в Москве практически невозможно купить даже квартиру-студию, спрос на льготную ипотеку в столице сильно просядет.
Ильгов не согласен с тем, что цены на новостройки будут снижаться. Он исходит из того, что льготные программы будут продлены, а ставки по рыночной ипотеке снизятся вслед за ключевой ставкой.
Иванов всё же ожидает небольшого снижения цен на вторичном рынке. Но незначительного. По его мнению, распродажам с дисконтом продавцы предпочтут снятие объекта с продажи до лучших времён. Владельцы вторичного жилья немного уступают в цене только в том случае, если не могут найти покупателя в течение 4-6 месяцев, отметил он.
Несмотря на снижение спроса на вторичном рынке, обвала цен ждать не стоит, соглашается Чурилов.
Повышение ставок и изменение условий льготных ипотек повлияет и на структуру рынка. По словам Гусара, в массовом сегменте будут доминировать однокомнатные квартиры и студии. Однако параллельно наметится тренд на рост популярности индивидуального домостроения, считает основатель архитектурно-девелоперской компании «Stankevich.Design» Сергей Станкевич.
В целом же, несмотря на вызовы, российский рынок недвижимости, по мнению Ильгова, продемонстрировал устойчивость и адаптивность, что подкрепляется позитивными экономическими прогнозами и государственной поддержкой. Добавим, что если текущее политико-экономическое положение не изменится столь радикально, как это было, например, в начале 2022 года, то и этот год рынок недвижимости пройдёт без потрясений.