Что будет с ценами на жилье в новостройках Ростова в 2020 г.? (авторская статья)
Переход застройщиков на эскроу-счета, ужесточение требований к застройщикам, снижение ставок по ипотеке, выплата материнского капитала даже за 1-го ребенка и льгота в размере 450 тыс. рублей для детей с тремя детьми – все это – факторы, которые повлияют на рынок недвижимости Ростова-на-Дону. Как именно? – давайте разберем.
Цены 2019-2020:
Рынок недвижимости Ростова-на-Дону лихорадит, как и весь рынок России, еще с момента появления в 2019 г. информации об ужесточении требований к застройщикам и переводе всего долевого строительства на финансирование только с использованием эксроу-счетов. Это создает дополнительные сложности при работе на рынке новостроек. Многие города-миллионники отреагировали стремительным повышением цены квадратного метра жилья в новостройках.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Ростова-на-Дону в 1 квартале 2019 г. составляла 57 985 руб., при этом, самый дорогой квадратный метр перешагнул отметку в 100 000 руб. за «квадрат» и составил 109 470 руб./метр за квартиру в центре города, а самая низкая цена квадратного метра за тот же период 2019 г. была зафиксирована в СЖМ и составила 40460 руб./метр. (собственная аналитика компании по состоянию на февраль 2019 г. В анализе участвовало 168 объектов реализации жилого строительства).
Факторы роста цен:
В 1 квартале 2020 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке Ростова-на-Дону составляет 64 358 руб., ее рост за год составил почти 11%, вполне резонно ожидать дальнейшего роста цен. Скорее всего, он будет больше, чем в 2019 г., по следующим причинам:
- объекты, не подпавшие под требования об открытии эксроу-счетов, успешно продавались весь прошлый год по текущим ценам, но в 2020 г. в большинстве из них квартиры либо будут полностью реализованы, либо не проданными останутся в незначительном количестве планировки и площади с более низким темпом реализации, таким образом, их доля на рынке существенно сократится, что приведет к росту средней цены;
- новые объекты жилищного строительства, запустившиеся осенью-зимой 2019 г. и в 2020 г., попадают под требование обязательного открытия эскроу-счетов; застройщики будут вынуждены продавать каждый квадратный метр дороже, чтобы покрыть собственные затраты на финансирование и обеспечить реализацию проекта согласно 214- ФЗ с учетом поправок от 01.07.2019 г.;
- часть застройщиков, которые не смогли обеспечить выполнение 214-ФЗ, будут вынуждены уйти с рынка; большей частью, это – небольшие компании, стоящие доступное жилье; а оставшиеся застройщики будут продавать имеющиеся квартиры дороже, просто пользуясь ситуацией.
Это касается стоимости квадратного метра жилья в новостройках в целом, и рост, о котором мы говорим, наглядно продемонстрировали другие города России, в которых активно идет строительство. Например – Казань, где в прошлом году средняя стоимость квадратного метра составляла порядка 85 000 рублей, сегодня предлагает тот же квадратный метр в литерах, реализация которых идет по 214-ФЗ, с учетом новых требований уже по цене от 100 00 руб. за кв. м. (данные о средней цене взяты с сайта https://kazan.naydidom.com/tseny/adtype-kupitб, стоимость новых объектов – с сайтов застройщиков).
Таким образом, в Ростове можно ожидать роста стоимости жилья в новостройках на 5-7% к лету, и около 12-14% по итогам года; после того, как из оборота продаж уйдет часть объектов без использования эскроу-счетов и откроются новые объекты строительства с экроу-счетами.
Единственное, что может внести свои корректировки в цены на недвижимость – это финансовый кризис, спровоцированный падением рубля, но он, скорее всего, ухудшит ситуацию для конечных покупателей, что приведет к снижению темпов реализации объектов, но не приведет к снижению цен. В связи с тем, что расходы на строительство и финансирование проектов у застройщиков, вследствие падения рубля и появления экроу-счетов в схеме продажи, цены неизбежно возрастут.
Покупательная способность:
Следующая немаловажная тенденция рынка – снижение общего бюджета покупки. Не будем вдаваться в детали того, почему именно люди готовы вкладывать в жилье меньше средств. Но бюджеты покупателей снижаются, а себестоимость строительства растет. Как застройщик может совместить две эти взаимоисключающие тенденции?
Только за счет уменьшения площадей квартир. На ростовском рынке новостроек наблюдается явная тенденция уменьшения площадей квартир, при которой застройщик на 55–60 квадратных метрах реализует планировку типа «евро-трешка» с объединённой кухней-гостиной и двумя спальнями. Таким образом, площадь «большой» 60 метровой «двушки», становится доступной «трешкой» для семьи с детьми, а просторная однокомнатная квартира 42-47 кв. м. превращается в «евро-двушку».
Подобные планировки встречались на ростовском рынке и раньше, но, чаще всего, это была инициатива покупателей. Они, приобретая квартиры, проводили перепланировки и зонирования с целью организовать пространство так, чтобы получить дополнительные помещения. Сейчас это – тренд строительства именно от девелоперов, и практически каждый застройщик воплощает в своих объектах тенденцию по уменьшению общей площади продаваемых квартир, а также компактных планировочных решений.
Прежде всего это связано с тем, кто именно является основной группой покупателей на рынке Ростова и области. Основными покупателями за 2019 г. на Дону являлись семьи, планирующие рождение ребенка в ближайший год, пары с одним или двумя детьми – их общее количество составило почти 70% от всех проведенных сделок (источники – собственные исследования рынка в 2019 г., АН Ростова-на -Дону).
И мы прекрасно понимаем, что семья с одним или двумя детьми, при прочих равных и сопоставимом бюджете, выберет квартиру с общей гостиной и двумя спальными вместо модной большой однокомнатной. Возможность организовать отдельную спальню для ребенка чрезвычайно важна для родителей, таким образом, покупатели диктуют рынку спрос на компактные современные планировки для семьи с детьми.
Жилье – себе. Инвесторы уходят?
Еще одна тенденция подогревается активностью банков и государством. Ипотечные сделки, получающие все большую поддержку и комфортные для потребителя условия, приводят к изменению самой структуры продаж. Несколько лет назад малогабаритные студии и однокомнатные квартиры были «хитом продаж». Люди вкладывали деньги, сдавали в аренду, перепродавали (инвестировали в жилье), покупали на время – «пожить до лучших времен».
Сейчас мы видим очевидное смещение в структуре сделок: со сделок наличными (которых было примерно 60% в 2016 г.), на 68% ипотечных сделок в 2019 г. Приобретая жилье в ипотеку, большинство покупателей не планирует перепродавать квартиру в ближайшие 5-10 лет, слишком большие потери возникают по выплаченным процентам, падению цены ремонта, мебели и затрат на очередной переезд.
Они планируют длительный срок проживания в квартире, учитывают рождение детей или их потребность в отдельных комнатах в недалеком будущем. Таким образом, по нашим оценкам, легко прогнозировать рост двухкомнатных («евро-трехкомнатных») в структуре продаж (спросе) до 40%, трехкомнатных до 20-23%, а остаток распределится между однокомнатными, студиями и квартирами большей площади.
При этом, сегодня в Ростове-на-Дону средняя площадь жилья составляет: 28-29 кв.м. – квартира-студия, 36-40 кв.м. - однокомнатная, 52-60 кв.м. - двухкомнатная и 72-85 кв.м. – трехкомнатные.
Прогноз на год:
Все эти тенденции совокупно говорят о том, что цены на квадратный метр жилья в Ростове будут неуклонно расти, и явное их изменение мы увидим уже в середине-конце 2 квартала 2020 г. Повторюсь, можно ожидать рост стоимости жилья на 5-7%. При этом, спрос в целом не упадет, в связи с тем, что необходимость расширять и улучшать условия проживания у основной группы покупателей останется: дети либо уже есть, либо будут рождаться. Тем более, что господдержка, материнский капитал, субсидии и ипотечные льготы – все это направлено на поддержание роста спроса на рынке жилья, ведь часть субсидий возможно реализовать, только купив недвижимость.
При этом, в структуре продаж произойдет явное изменение в сторону квартир компактных, но с большим количеством комнат, таким образом, средний чек, скорее всего снизится так площадь минимальных евро двухкомнатных сократиться до 43-45 м, а евро трёхкомнатных до 64-67м.кв, таки образом это позволит снизить бюджет покупки на 350 - 500 тыс. руб. Также увеличится доля продаж в жилых комплексах, которые могут предложить новые технологии, хорошие планировочные решения, достойный вид и благоустройство при более низкой стоимости по сравнению с конкурентами.
Таким образом, я думаю, что конкуренция наполнения проектов, качества строительства и клиенториентированности среди застройщиков только вырастет, что должно повлечь за собой улучшение общего качества застройки и предложения на рынке. При таком подходе «покупка надолго» люди более внимательны к деталям, к продуманности и «фишкам» проектов. Например, закрытый двор, видеонаблюдение, доступ с магнитной картой, телеметрия, солнечные батареи.
Все это уже не фантастика, а необходимость, продиктованная временем, и она должна присутствовать в проектах средней ценовой категории, чтобы они были востребованы. ИНПК Девелопмент продумывая свои объекты строительства использует инновационные технологии и комплексные решения, начиная от планировки объекта заканчивая придомовым освещением с использованием солнечных батарей и возможности зарядить свой телефон сидя на лавочке детской площадки.
Застройщикам в новых реалиях придется быть конкурентными не только в ценовой политике, но и в качестве возводимого жилья, комплексном освоении территории и заботе о своих будущих жильцах. Те, кто привык строить по-старинке, скорее всего, со временем, либо будут вынуждены менять подход, либо существенно потеряют в продажах.
Директор департамента продаж ИНПК Девелопмент Яна Храповицкая
Подобные публикации: «У дончан интересуются, что именно им построить?», «Донской риэлтор получила квартиру в подарок», «Ключи от квартиры и презентация четырех новых объектов – за вечер»
Справка:
«ИНПК Девелопмент» создан 27 июля 2016 г. как отдельное юридическое лицо в составе группы компаний (ГК) ИНПК, работающей с 5 апреля 2011 г. «ИНПК Девелопмент» реализовал три крупных жилищных проекта. Страт продаж в коттеджном поселке (КП) «Донской» начался в июне 2012 г., общая площадь объекта составила 35 га, освоено 5 улиц, построено 32 таунхауса и 101 коттедж, продано 126 домовладений. В апреле 2020 г. запускается стройка новой улицы Ставропольская в КП «Донской» с многоквартирными домами (сайт объекта - kp-donskoy.ru).
По жилому комплексу «ТеслаДом» продажи стартовали в мае 2017 г. В июле 2019 г. все квартиры 229 (одна в подарок) реализованы. Они были практически полностью распроданы на момент сдачи дома – в декабре 2018 г. В реализации находятся только коммерческие помещения (сайт объекта - tesladom.ru).
Третий из реализованных на данный момент объектов – коттеджный поселок (КП) «Сквер Мой Дом», общая площадь объекта составляет 14 га, продажи начались в июне 2017 г., на начало 2020 г. продано 220 земельных участков из 270.
Директор «ИНПК Девелопмент» - Арменак Артемович Деланьян.
Сайт компании - https://inpk.ru/inpk-development, адрес компании: Россия, Батайск, ул. М.Горького, д. 150; тел.: 8 (86354) 93-100.
Контактное лицо по теме пресс-релиза – Николаева Екатерина, менеджер по рекламе, +7 928 905-86-07, reklama@in-pk.com.
#цены_на_жилье, #ИНПКДевелопмент, #тренды_и_цены, #новостройки_Ростова, #жилойкомплекс, #Яна_Храповицкая