Если ставку ипотеки привяжут к зарплатам, Новосибирск получит повышенный процент
Депутаты Госдумы обратились к Банку России с предложением привязать ставки по ипотеке к зарплатам в регионах. По словам председателя Госдумы Вячеслава Володина, ипотечный процент в регионах с низкими зарплатами должен быть ниже, чем там, где средний размер оплаты труда выше.
— По нашему мнению, это, с одной стороны, позволит более активно гражданам участвовать в строительстве жилья за счет ипотечных программ. С другой стороны, — а может быть, это даже самое главное — обеспечит одинаковую доступность денежных средств в рамках ипотечных программ для граждан нашей страны, — подчеркнул он.
Кроме того, депутаты уверены, что такая дифференциация ставок по ипотеке стимулирует развитие и строительство жилья в регионах.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина неоднократно отмечала, что льготная ипотека должна быть адресной. Только это позволит избежать дисбалансов на рынке недвижимости. Глава регулятора также выражала обеспокоенность увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов на фоне высокого роста выдачи ипотеки.
Управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Гришковец считает, что дифференциация ставок по льготной ипотеке позволит направить льготную программу на развитие жилищного строительство именно в тех регионах, где это необходимо. Одновременно эта мера позволит не допустить перегрева рынка недвижимости в наиболее экономически развитых регионах.
— В результате, максимальные преференции по льготным ставкам получат относительно небольшие регионы с невысокой емкостью рынка (Республика Алтай, Республика Тыва, республики СКФО и пр.). Новосибирская область по среднемесячным доходам населения занимает 23 место среди регионов России (по аналитическим данным ПСБ на середину года), что выше среднего по стране, в результате чего льготная ставка по ипотеке при таком подходе будет иметь повышающий коэффициент, — говорит эксперт.
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов тоже говорит о целесообразности дифференциации ипотечных ставок. По мнению эксперта, помимо адресности, это позволит снизить возможности использовать программу льготной ипотеки для покупки жилья в инвестиционных целях для жителей богатых регионов страны.
— Самые высокие зарплаты сегодня зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, нефтедобывающих регионах вроде Ямало-Ненецкого автономного округа, тогда как в республиках Северного Кавказа они самые низкие. Следовательно, ставки по льготной ипотеке должны быть ниже в северокавказских регионах и выше в мегаполисах. О конкретных цифрах пока говорить трудно, но нижней границей вполне может стать цифра в 2%, как в случае с дальневосточной ипотекой, — считает он.
Дмитрий Гришковец подчеркивает, чтобы лучше понять, каким регионам нужна более активная поддержка и потенциальных заемщиков, и развития жилищного строительства, необходимо учитывать комплекс факторов.
— Помимо уровня зарплат, включая те, которые упоминала глава ЦБ РФ – уровень проникновения ипотеки, темпы жилищного строительства. Также стоит учесть уровень обеспеченности граждан жильем, средний возраст жилого фонда, долю аварийного жилья в регионе, — говорит Дмитрий Гришковец. — В целом, максимальные ставки будут в регионах с наиболее емкими рынками (Москва, Санкт-Петербург, МО), что позволит перенаправить поддержку по льготной ипотеке в менее крупные регионы, так как сейчас концентрация выдач достаточно высокая. В частности, за 9 месяцев 2023 г. доля выдач ипотеки по ДДУ по топ-10 регионов составила 53%, тогда как на оставшиеся 75 регионов пришлось, соответственно, 47% выдач.
Игорь Додонов добавляет, что необходимо также учитывать, что в регионах с низким уровнем доходов населения часто наблюдаются низкие темпы жилого строительства, что может стать проблемой.
Новосибирские застройщики эту инициативу пока не комментируют, отмечая, что по инициативе еще нет никакой конкретики. Ранее редакция сообщала, будет ли дефицит новостроек в 2024 году в Новосибирске.— Снижение ставки по льготной ипотеке приведет к росту спроса на жилье, и при ограниченности предложения это может вылиться в рост цен, как, собственно, произошло и с текущей программой. Поэтому, полагаю, необходимо будет применить комплексный подход, который бы сочетал снижение ставок с мерами по стимулированию строительства. Иначе цель по повышению доступности жилья жителям регионов с низкими доходами вряд ли будет достигнута, — резюмирует эксперт.