Активно шевелиться: при каких условиях действующие механизмы поддержки будут эффективными
Управляющий директор Сибирского регионального центра (СРЦ) «Банка ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов начал со статистики: «Сегодня у нас в СФО проходит экспертизу 40 проектов, их общий бюджет составляет порядка 100 млрд рублей. И мы готовы «точечно» отрабатывать застройщиками структуру себестоимости по каждому проекту, определяя необходимый объем лимитов на каждый этап». Кратко банкир рассказал и о ключевых аспектах работы «ДОМ. РФ» в целом: об инфраструктурных облигациях как одном из важнейших инструментов для повышения темпов жилищного строительства в регионах; о вовлечении новых земельных участков в строительство; об арендном жилье и новых возможностях кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Более детально об этом позже рассказали его коллеги и партнеры.
Заполняемость арендного жилья — почти 100%
В частности, директор подразделения «Арендное жилье» «ДОМ.РФ» Вероника Янушкевич сообщила, что с 2016 года институт развития вложил в проекты строительства арендного жилья свыше 50 млрд рублей, построено более 500 тыс. квадратных метров (14 объектов в пяти регионах страны, среди них представлены как жилые комплексы, так и отдельные дома).
По ее словам, механизм строительства и эксплуатации арендного жилья реализуется по двум основным направлениям — аренда для граждан и корпоративная аренда для крупных предприятий. Дома под частную аренду возводятся по стандартам «ДОМ.РФ», «корпоративные дома» строятся по техническому заданию компании-заказчика. «Мы научились очень эффективно управлять такого рода жилой недвижимостью. Благодаря продуманной схеме продвижения на рынке и широкому набору привлекательных сервисов заполняемость арендного жилья достигает 97%», — подчеркнула Вероника Янушкевич. Она описала схемы взаимодействия с застройщиками (дома возводятся по ДДУ), варианты расчета арендной платы и выкупа недвижимости.
По ее словам, сейчас «ДОМ.РФ» вынашивает планы активного развития рынка арендного жилья практически во всех региональных центрах СФО. Наибольшие подвижки в этом направлении пока достигнуты в Иркутске, где арендное жилье планируется возводить среди прочего в составе масштабных инвестпроектов, предоставляя землю под него без торгов.
Далее практикой создания и эксплуатации арендного жилья поделилась начальник отдела жилищной политики и реализации национальных проектов Министерства регионального развития Республики Алтай Надежда Нестерова. По ее словам, пока что этот опыт является чисто самостоятельным: строительство такого жилья на 100% финансировалось из республиканского бюджета, а в ходе последующей эксплуатации цена аренды субсидировалась (опять-таки из алтайского бюджета), чтобы сделать ее доступной для определенных категорий граждан (социальная аренда для нужных в районах специалистов). «Однако в перспективе строительство арендного жилья планируется существенно расширить, и вот здесь уже потребуется участие «ДОМ.РФ», — предполагает она.
Фондовый рынок на службе соцкультбыта
Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» «ДОМ.РФ» Оксана Харченко напомнила, что сам по себе такой инструмент заработал в России только в 2021 году в соответствии с постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2020 года №2459 «Об утверждении Правил финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования». По ее словам, несмотря на крайне малый опыт применения данного механизма, к настоящему времени «ДОМ.РФ» на разных условиях уже одобрил выделение целевых облигационных займов на сумму свыше 30 млрд рублей.
«Для реализации данного механизма была создана дочерняя структура «ДОМ.РФ» — Специализированное общество проектного финансирования (СОПФ), — рассказала Оксана Харченко. — Данное общество привлекает финансирование от инвесторов с фондового рынка за счет размещения облигаций по рыночным ставкам под поручительство «ДОМ. РФ», а далее выдает целевые инфраструктурные займы по льготной ставке (4% годовых) застройщикам, дочерним обществам субъектов РФ или концессионерам. На выплату купонного дохода предусмотрена федеральная субсидия (ключевая ставка ЦБ РФ), что, в свою очередь, повышает интерес рыночных инвесторов к облигациям».
На средства полученных займов можно строить инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, в том числе автомобильные парковки. После внесения изменений 5 мая текущего года расширился перечень объектов инфраструктуры, для финансирования строительства которых можно использовать облигации (добавились возможности строительства инфраструктуры для объектов ИЖС и пр., а также варианты обеспечения займов).
ИЖС по 214-ФЗ: новые возможности
Директор корпоративного бизнеса СРЦ «Банка ДОМ.РФ» Евгений Штихлинг в своем выступлении указал, что в соответствии с недавними (1 марта 2022 года) изменениями федерального законодательства объекты ИЖС могут быть профинансированы как долевое строительство в рамках 214-ФЗ. «Мы видим активное подключение застройщиков к этому вопросу, — отметил он. — Уже 30 проектов ИЖС по 214-ФЗ инициировано в России, и число заявок на получение проектного финансирования по таким проектам растет. Для нас важен в таких проектах срок финансирования (не более 5 лет). Также обязательным является наличие прав на земельный участок (аренда либо собственность) и опыта реализации подобных проектов у застройщика. Строительство должно быть разделено на очереди — этапы по 50-100 домов, площадь каждого дома должна варьироваться от 60 до 300 квадратных метров». Эксперт заверил, что если будет позволять экономика проекта, то «ДОМ.РФ» может подключиться к финансированию инфраструктуры ИЖС. Пока что действует ограничение: к рассмотрению принимаются проекты с локацией в пределах 30 км от ближайшего крупного населенного пункта.
Местной власти следует быть инициативнее
Директор ООО «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов поделился позитивным опытом сотрудничества с «ДОМ.РФ» в части получения земли под строительство: «Нам в свое время удалось при поддержке «ДОМ.РФ» успешно «отыграть» большую площадку на 40 гектаров». При этом арендное жилье предприниматель оценил как мало востребованный продукт в Сибири. В целом, по его оценке, взаимодействие с федеральными институтами развития эффективнее реализуется в тех регионах, где местная власть «активно шевелится», проявляя необходимую инициативу.
Как раз об этом собравшимся рассказал заместитель председателя правительства Иркутской области Павел Писарев: «Нами был внесен ряд необходимых изменений в областные законы в части льготной ставки, в части предоставления земельных участков без процедуры торгов. Мы совместно со специалистами «ДОМ.РФ» прорабатываем практику использования механизма инфраструктурных облигаций, рассматриваем перспективы ИЖС в рамках реализации проектов комплексного развития территорий». Чиновник выразил убежденность — если сибиряки намерены участвовать в реализации стратегических национальных планов жилищного строительства и повышения комфортности среды обитания, им просто необходимо налаживать систематическое сотрудничество с федеральными институтами развития — такими, как «ДОМ. РФ».
А вот болезненной проблемой, требующей решения на федеральном уровне, Юрий Гатилов назвал высокие ставки по проектному финансированию и ипотеке, особенно губительные именно для региональных низкомаржинальных проектов.
Застройщики из Хакасии затронули еще одну тему: банки не предоставляют проектного финансирования, пока не получено разрешение на строительство. Между тем, до этого получения застройщик несет массу необходимых и неизбежных расходов — на изыскания, проектирование, подготовку, аренду земельного участка и т. п. Как застройщику преодолеть этот «кассовый разрыв»?
Представители «ДОМ.РФ» обещали подготовить официальный ответ на этот и на ряд других важных и актуальных вопросов, заданных участниками.
Максим Федорченко, координатор НОСТРОЙ в СФО:
«Необходимо увеличивать «долю живого общения» между претендующими на тот или иной вид поддержки представителями регионов и застройщиков и призванными осуществлять эту поддержку федеральными институтами развития. Преобладание дистанционного заполнения форм и безликой компьютерной обработки информации способно «зарубить» многие перспективные проекты, которые обязательно бы получили поддержку при наличии прямого человеческого контакта. В связи с этим предлагаю организовывать на регулярной основе необходимые «очные» встречи на местах в сотрудничестве со строительными СРО в регионах»
Алексей Кузнецов, управляющий директор СРЦ «Банка ДОМ.РФ»:
«Мы — «банк для застройщиков», который занимает третье место в стране по объемам финансирования стройки. Более 330 застройщиков к настоящему времени выбрали нас в качестве финансового партнера. Сегодня банк уделяет особое внимание развитию бизнеса в регионах, и в составе СРЦ мы открыли подразделение по экспертизе заявок. Это поможет нам более оперативно, на месте, «в одном часовом поясе» анализировать заявки строителей и готовить решения по предоставлению проектного финансирования, а также вырабатывать наиболее эффективные его схемы»