«Дневной дозор»: Нужно ли упростить процедуру смены управляющей компании?
Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему упрощения процедуры смены управляющей компании. Передача вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102,6 FM).
В 2008 году в России вступил в силу новый Жилищный кодекс, согласно которому бывшие ЖЭКи и МУМРы, доставшиеся нам с советского прошлого, трансформировались в коммерческие управляющие компании. Как и другие коммерческие организации, они стали действовать по коммерческим правилам, но качество услуг «управляек» во многом осталось на том же уровне, как в советское время, если не хуже. При этом у жильцов многоквартирных домов фактически нет выбора - они вынуждены работать с той управляющей компанией, с которой изначально заключили договор, а перейти к другой «управляйке», как показывает практика, не так-то просто.
Основная идея жилищной реформы заключалась в том, чтобы повысить качество обслуживания домов за счет внутренней конкуренции между управляющими компаниями. На деле же получилось так, что в большинстве городов весь массив жилого фонда, как большой пирог, поделен на сегменты между «управляйками», и дома, находящиеся в плохом состоянии, никто не хочет обслуживать. От них отказываются, бьются за новостройки там, где есть платёжеспособное население. Как с этим бороться? Об этом уже давно спорят эксперты в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И вот дело дошло до депутатов Госдумы, которые решили упростить процедуру перехода от одной управляющей компании к другой. В ближайшее время в нижнюю палату будет внесен законопроект о снижении с 50% до 25% кворума для проведения повторного собрания собственников многоквартирного дома по отдельным вопросам, в том числе по выбору управляющей компании.
Согласно действующей норме, собрание собственников в большинстве случаев правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие владельцы имущества или их представители, обладающие более чем 50% общего количества голосов. Сейчас же около 30–40% инициируемых собраний собственников признаются несостоявшимися из-за отсутствия кворума. Не секрет, что управляйки часто пользуются тем, что жильцы элементарно не в состоянии собраться в кучу для решения важных для них вопросов: сидят и терпят (в лучшем случае жалуются и пишут письма). Кого-то просто не интересует то, что происходит в доме за пределами его квартиры, а кто-то уповает на своих соседей — мол, и без меня разберутся. Логично, что 25% жильцов собрать проще, чем 50%. Сможет ли такой законопроект упростить процедуру смены управляющей компании и в целом улучшить работу управляек? Об этом — в программе «Дневной дозор».
По словам начальника управления по градостроительной деятельности администрации Пскова, заместителя главы администрации Пскова Алексея Саенко, проблемы с управляющими компаниями остро на повестке дня не стоят. Рынок управляек в Пскове устоялся, и негативно отличившихся среди них нет. Что касается инициативы снижения кворума, по его мнению, она несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты.
«В законопроекте, который планируется рассмотреть на осенней сессии в парламенте Российской Федерации, можно увидеть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, это может упростить переход между управляющими компаниями. С другой стороны, есть риск, что решения будут приниматься без учёта мнения собственников из-за снижения их представительства. Вероятно, что в дальнейшем будет наблюдаться ухудшение качества принимаемых решений, что опять же связано с уменьшением числа участников голосования. Кроме того, существует вероятность, что среди собственников, которые не посещают общие собрания, но впоследствии сталкиваются с результатами принятых решений, возникнет недовольство. В связи с этим хочется обратиться к жильцам с просьбой активнее участвовать в общих собраниях. Ведь именно на таких собраниях принимаются решения, касающиеся общего имущества и жилья собственников. Поэтому чем активнее граждане будут принимать участие в жизни своего многоквартирного дома, тем лучше будет для всех».
Не ошибается тот, кто не работает, напомнил известную пословицу глава Островского района, в прошлом председатель областного комитета по ЖКХ Дмитрий Быстров. По его словам, в любой системе, когда люди оказывают какие-то услуги, могут возникать вопросы. В целом нареканий по работе управляющих компаний Островского района у него нет, но без ошибок не обходится. Между тем снижение кворума, по его мнению, повысит оперативность в принятии решений собственниками многоквартирных домов, но никаких изменений в качество работы «управляек» не внесет.
«В чём цель этой инициативы? Она направлена на ускорение процесса принятия решений. Ведь мы понимаем, что не всегда удаётся собрать всех владельцев недвижимости. Например, в многоквартирном доме может отсутствовать муниципальное жильё, и тогда муниципалитет представляет интересы жильцов на собрании. Собрать всех жителей, особенно если их половина, бывает непросто. В связи с этим идея и возникла. Однако, на мой взгляд, она вряд ли окажет значительное воздействие. По крайней мере, необходимо время, чтобы это выяснить. А с точки зрения оперативности принятия решений и сбора меньшего количества собственников для принятия важных решений, наверное, это будет удобно».
Двояко к идее вдвое сократить кворум при принятии решений собственниками многоквартирных домов относится депутат Псковской городской Думы по избирательному округу №12 Григорий Стороненков. С одной стороны, это повысит вероятность собрать нужное количество жильцов и принять то или иное решение, с другой — может ущемить чьи-то интересы.
«В моём округе есть дома, в которых по 500 квартир. Собрать 50% голосов для принятия какого-либо решения в таких условиях непросто, особенно если половина квартир сдаётся в аренду. Это может стать препятствием для принятия решения. С одной стороны, мы, вероятно, ограничиваем права некоторых граждан, которые являются владельцами квартир, но по определённым причинам не могут присутствовать на собрании и проголосовать. Это создаёт определённую проблему. С одной стороны, это упрощает процесс, но с другой — ограничивает права граждан. Больших проблем из моего опыта у нас не возникало при голосовании. Если люди не проявляют активность, значит, этот вопрос их либо не интересует, либо в большей степени они отрицательно к этому относятся, но не хотят участвовать в голосовании».
Как сообщил руководитель управляющей компании «Новый квартал» Антон Васильев, в его практике и не было случаев, когда жильцы хотели уйти в другую «управляйку», — «Новый квартал» старается предоставлять услуги на таком уровне, чтобы не вызывать у собственников вопросов. Инициативу о снижении кворума он поддержал.
«Основная проблема на сегодняшний день заключается в том, что людям именно не набрать необходимого количества голосов. Именно 51% — простое большинство, которое необходимо для смены управляющей компании. В наше время люди, возможно, не проявляют доверия или не желают принимать участие в процессе. Поэтому сложно собрать всех вместе и провести необходимые действия для перехода. Это голосование само по себе должно пройти в рамках законодательства, что тяжело на сегодняшний день. И чем меньше дом, конечно же, тем проще это сделать, люди друг друга знают. Когда дом большой, это проблематично. Говоря о снижении кворума, речь идет о повторном голосовании. Если первое не состоялось, предлагается снизить порог до 25%. Это достаточно хороший вариант для того, чтобы как минимум та инициативная группа и те граждане, которые хотят улучшить качество жизни и изменить жизнь к лучшему в своем дворе, сменив управляющую компанию, могли это сделать. Конечно же, это им в помощь будет».
В управляющей компании «Псковжилсервис» ведется учет жалоб населения и проблем, связанных с обслуживанием того или иного дома, отмечает директор организации Андрей Тарасов. На все заявки и сигналы следует оперативная реакция – видимо, поэтому «Псковжилсервис» не сталкивался с ситуациями, касающимися желания жильцов сменить «управляйку». А вот предложение о снижении кворума для проведения повторного собрания собственников многоквартирного дома Андрей Тарасов считает не лучшей идеей. Так жители домов сами себя загонят в ловушку, полагает он.
«По-моему, Государственная Дума проводит противоречивую политику. С одной стороны, они принимают законы о том, что можно проводить собрания в системе ГИС ЖКХ, когда не требуется собирать людей во дворе или на территориях, проводить очные части голосования. А с другой стороны, они говорят о том, что недостаточно собрать кворум и так далее. Думаю, за такими решениями стоят какие-то интересы. Я думаю, что идет речь о переделе рынка жилищно-коммунального хозяйства. Чтобы реализовать эту идею, предложили новую инициативу. Небольшое количество людей сможет сменить управляющую компанию без ведома остальных жильцов. И потом в течение года вы ничего не сможете сделать, потому что у нас есть мораторий на смену управляющей компании в течение года, насколько я помню».
Не нашла отклика идея с сокращением кворума и у эксперта в сфере ЖКХ Алексея Кириллова. Более действенным методом решения проблем, связанных с работой «управляек», он считает полный переход на электронный формат проведения собраний и голосований — так люди будут хотя бы в курсе происходящего.
«У нас люди на 75%, а то и на все 80% инертны. Поэтому будет 25%, поверьте, ничего не изменится. Никто не будет все равно присутствовать на этих общих собраниях, все будут говорить, что им все равно. Управляющие организации будут между собой грызться за эти дома, как только найдется инициатор. В чем сложность проведения общего собрания по переходу из одной управляющей организации в другую? В том, что как только появляется инициатор данного действия, собственник либо другая управляющая организация, то управляющая организация, которая действующая, сразу начинает активизироваться. Они начинают всячески мешать проведению общего собрания или другие действия выполнять. Мы это проходили миллион раз».
Сегодня наши спикеры вновь разошлись во мнениях. Одни считают, что пользы инициатива не принесет, все останется, как было. Другие считают это предложение разумным, потому что очень часто собственники многоквартирных домов сталкиваются с проблемами, а принять решение для их устранения не могут — кворум не набирается. Жалобы на работу «управляек» были, есть и будут всегда: плохо убраны подъезды, плохо выглядит фасад дома, то слишком холодно, то слишком жарко… Может, эти жалобы небеспочвенны? Ведь многие управляющие компании действуют по принципу «что хочу, то ворочу». Или вообще бездействуют. Может, благодаря такому законопроекту решения по вопросам, не вызывающим обычно значительного интереса у большинства жильцов, все-таки будут приниматься, а не бесконечно откладываться или перекладываться на органы власти?
Александра Братчикова
В 2008 году в России вступил в силу новый Жилищный кодекс, согласно которому бывшие ЖЭКи и МУМРы, доставшиеся нам с советского прошлого, трансформировались в коммерческие управляющие компании. Как и другие коммерческие организации, они стали действовать по коммерческим правилам, но качество услуг «управляек» во многом осталось на том же уровне, как в советское время, если не хуже. При этом у жильцов многоквартирных домов фактически нет выбора - они вынуждены работать с той управляющей компанией, с которой изначально заключили договор, а перейти к другой «управляйке», как показывает практика, не так-то просто.
Основная идея жилищной реформы заключалась в том, чтобы повысить качество обслуживания домов за счет внутренней конкуренции между управляющими компаниями. На деле же получилось так, что в большинстве городов весь массив жилого фонда, как большой пирог, поделен на сегменты между «управляйками», и дома, находящиеся в плохом состоянии, никто не хочет обслуживать. От них отказываются, бьются за новостройки там, где есть платёжеспособное население. Как с этим бороться? Об этом уже давно спорят эксперты в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И вот дело дошло до депутатов Госдумы, которые решили упростить процедуру перехода от одной управляющей компании к другой. В ближайшее время в нижнюю палату будет внесен законопроект о снижении с 50% до 25% кворума для проведения повторного собрания собственников многоквартирного дома по отдельным вопросам, в том числе по выбору управляющей компании.
Согласно действующей норме, собрание собственников в большинстве случаев правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие владельцы имущества или их представители, обладающие более чем 50% общего количества голосов. Сейчас же около 30–40% инициируемых собраний собственников признаются несостоявшимися из-за отсутствия кворума. Не секрет, что управляйки часто пользуются тем, что жильцы элементарно не в состоянии собраться в кучу для решения важных для них вопросов: сидят и терпят (в лучшем случае жалуются и пишут письма). Кого-то просто не интересует то, что происходит в доме за пределами его квартиры, а кто-то уповает на своих соседей — мол, и без меня разберутся. Логично, что 25% жильцов собрать проще, чем 50%. Сможет ли такой законопроект упростить процедуру смены управляющей компании и в целом улучшить работу управляек? Об этом — в программе «Дневной дозор».
По словам начальника управления по градостроительной деятельности администрации Пскова, заместителя главы администрации Пскова Алексея Саенко, проблемы с управляющими компаниями остро на повестке дня не стоят. Рынок управляек в Пскове устоялся, и негативно отличившихся среди них нет. Что касается инициативы снижения кворума, по его мнению, она несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты.
«В законопроекте, который планируется рассмотреть на осенней сессии в парламенте Российской Федерации, можно увидеть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, это может упростить переход между управляющими компаниями. С другой стороны, есть риск, что решения будут приниматься без учёта мнения собственников из-за снижения их представительства. Вероятно, что в дальнейшем будет наблюдаться ухудшение качества принимаемых решений, что опять же связано с уменьшением числа участников голосования. Кроме того, существует вероятность, что среди собственников, которые не посещают общие собрания, но впоследствии сталкиваются с результатами принятых решений, возникнет недовольство. В связи с этим хочется обратиться к жильцам с просьбой активнее участвовать в общих собраниях. Ведь именно на таких собраниях принимаются решения, касающиеся общего имущества и жилья собственников. Поэтому чем активнее граждане будут принимать участие в жизни своего многоквартирного дома, тем лучше будет для всех».
Не ошибается тот, кто не работает, напомнил известную пословицу глава Островского района, в прошлом председатель областного комитета по ЖКХ Дмитрий Быстров. По его словам, в любой системе, когда люди оказывают какие-то услуги, могут возникать вопросы. В целом нареканий по работе управляющих компаний Островского района у него нет, но без ошибок не обходится. Между тем снижение кворума, по его мнению, повысит оперативность в принятии решений собственниками многоквартирных домов, но никаких изменений в качество работы «управляек» не внесет.
«В чём цель этой инициативы? Она направлена на ускорение процесса принятия решений. Ведь мы понимаем, что не всегда удаётся собрать всех владельцев недвижимости. Например, в многоквартирном доме может отсутствовать муниципальное жильё, и тогда муниципалитет представляет интересы жильцов на собрании. Собрать всех жителей, особенно если их половина, бывает непросто. В связи с этим идея и возникла. Однако, на мой взгляд, она вряд ли окажет значительное воздействие. По крайней мере, необходимо время, чтобы это выяснить. А с точки зрения оперативности принятия решений и сбора меньшего количества собственников для принятия важных решений, наверное, это будет удобно».
Двояко к идее вдвое сократить кворум при принятии решений собственниками многоквартирных домов относится депутат Псковской городской Думы по избирательному округу №12 Григорий Стороненков. С одной стороны, это повысит вероятность собрать нужное количество жильцов и принять то или иное решение, с другой — может ущемить чьи-то интересы.
«В моём округе есть дома, в которых по 500 квартир. Собрать 50% голосов для принятия какого-либо решения в таких условиях непросто, особенно если половина квартир сдаётся в аренду. Это может стать препятствием для принятия решения. С одной стороны, мы, вероятно, ограничиваем права некоторых граждан, которые являются владельцами квартир, но по определённым причинам не могут присутствовать на собрании и проголосовать. Это создаёт определённую проблему. С одной стороны, это упрощает процесс, но с другой — ограничивает права граждан. Больших проблем из моего опыта у нас не возникало при голосовании. Если люди не проявляют активность, значит, этот вопрос их либо не интересует, либо в большей степени они отрицательно к этому относятся, но не хотят участвовать в голосовании».
Как сообщил руководитель управляющей компании «Новый квартал» Антон Васильев, в его практике и не было случаев, когда жильцы хотели уйти в другую «управляйку», — «Новый квартал» старается предоставлять услуги на таком уровне, чтобы не вызывать у собственников вопросов. Инициативу о снижении кворума он поддержал.
«Основная проблема на сегодняшний день заключается в том, что людям именно не набрать необходимого количества голосов. Именно 51% — простое большинство, которое необходимо для смены управляющей компании. В наше время люди, возможно, не проявляют доверия или не желают принимать участие в процессе. Поэтому сложно собрать всех вместе и провести необходимые действия для перехода. Это голосование само по себе должно пройти в рамках законодательства, что тяжело на сегодняшний день. И чем меньше дом, конечно же, тем проще это сделать, люди друг друга знают. Когда дом большой, это проблематично. Говоря о снижении кворума, речь идет о повторном голосовании. Если первое не состоялось, предлагается снизить порог до 25%. Это достаточно хороший вариант для того, чтобы как минимум та инициативная группа и те граждане, которые хотят улучшить качество жизни и изменить жизнь к лучшему в своем дворе, сменив управляющую компанию, могли это сделать. Конечно же, это им в помощь будет».
В управляющей компании «Псковжилсервис» ведется учет жалоб населения и проблем, связанных с обслуживанием того или иного дома, отмечает директор организации Андрей Тарасов. На все заявки и сигналы следует оперативная реакция – видимо, поэтому «Псковжилсервис» не сталкивался с ситуациями, касающимися желания жильцов сменить «управляйку». А вот предложение о снижении кворума для проведения повторного собрания собственников многоквартирного дома Андрей Тарасов считает не лучшей идеей. Так жители домов сами себя загонят в ловушку, полагает он.
«По-моему, Государственная Дума проводит противоречивую политику. С одной стороны, они принимают законы о том, что можно проводить собрания в системе ГИС ЖКХ, когда не требуется собирать людей во дворе или на территориях, проводить очные части голосования. А с другой стороны, они говорят о том, что недостаточно собрать кворум и так далее. Думаю, за такими решениями стоят какие-то интересы. Я думаю, что идет речь о переделе рынка жилищно-коммунального хозяйства. Чтобы реализовать эту идею, предложили новую инициативу. Небольшое количество людей сможет сменить управляющую компанию без ведома остальных жильцов. И потом в течение года вы ничего не сможете сделать, потому что у нас есть мораторий на смену управляющей компании в течение года, насколько я помню».
Не нашла отклика идея с сокращением кворума и у эксперта в сфере ЖКХ Алексея Кириллова. Более действенным методом решения проблем, связанных с работой «управляек», он считает полный переход на электронный формат проведения собраний и голосований — так люди будут хотя бы в курсе происходящего.
«У нас люди на 75%, а то и на все 80% инертны. Поэтому будет 25%, поверьте, ничего не изменится. Никто не будет все равно присутствовать на этих общих собраниях, все будут говорить, что им все равно. Управляющие организации будут между собой грызться за эти дома, как только найдется инициатор. В чем сложность проведения общего собрания по переходу из одной управляющей организации в другую? В том, что как только появляется инициатор данного действия, собственник либо другая управляющая организация, то управляющая организация, которая действующая, сразу начинает активизироваться. Они начинают всячески мешать проведению общего собрания или другие действия выполнять. Мы это проходили миллион раз».
Сегодня наши спикеры вновь разошлись во мнениях. Одни считают, что пользы инициатива не принесет, все останется, как было. Другие считают это предложение разумным, потому что очень часто собственники многоквартирных домов сталкиваются с проблемами, а принять решение для их устранения не могут — кворум не набирается. Жалобы на работу «управляек» были, есть и будут всегда: плохо убраны подъезды, плохо выглядит фасад дома, то слишком холодно, то слишком жарко… Может, эти жалобы небеспочвенны? Ведь многие управляющие компании действуют по принципу «что хочу, то ворочу». Или вообще бездействуют. Может, благодаря такому законопроекту решения по вопросам, не вызывающим обычно значительного интереса у большинства жильцов, все-таки будут приниматься, а не бесконечно откладываться или перекладываться на органы власти?
Александра Братчикова