Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды
Содержание статьи
- Главные тренды
- Цены на жилую недвижимость
- Почему в Эстонии дёшево
- Статистика продаж
- Кредиты на недвижимость
- Иностранцы на рынке
- Доходность недвижимости
- Прогнозы на 2025 год
Главные тренды
На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.
- Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
- Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
- Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
- Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
- Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.
Цены на жилую недвижимость в Эстонии
К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.
В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%.
Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах.
Сколько стоят квартиры в крупных городах
| Город | Цена за кв. м, € |
| Таллин | 2500–4000 |
| Тарту | 2100–2500 |
| Нарва | 700–1000 |
| Пярну | 1500–3000 |
В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.
На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.
Почему в Эстонии дешёвая недвижимость
Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать.
Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.
Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.
Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.
Инвестиционные перспективы
Не стоит рассчитывать на рост цен за такую недвижимость. За всё время нашей работы на рынке зарубежной недвижимости (а Prian с вами с 2006 года) дешёвые квартиры в Ида-Вирумаа так и не подорожали. Сдать их аренду тоже крайне сложно, ведь население региона уменьшается.
Исключение – Нарва-Йыэсуу. Местные квартиры имеют инвестиционный потенциал, но там средний квадрат стоит около €1 тыс
Статистика продаж недвижимости в Эстонии
Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом.
В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577.
Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.
ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости.
Рынок покупателя
В условиях ослабленного спроса покупатели получили преимущество: они могут активно торговаться и диктовать продавцам свои условия.
Кредиты на недвижимость в Эстонии
Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%.
Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости.
Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии
Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян.
Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.
Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.
- Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
- Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.
Доходность недвижимости в Эстонии
В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.
Средняя доходность квартир в крупных городах
| Город | Цена за кв. м, € | Аренда однокомнатной квартиры, €/мес | Доходность |
| Таллин | 2500–4000 | 400–650 | 3,6% |
| Тарту | 2100–2500 | 300–500 | 3,4% |
| Нарва | 700–1000 | 200–250 | 5,2% |
| Пярну | 1500–3000 | 300–500 | 3,4% |
| Указаны средние цены и арендные ставки за типовое жильё, расположенное не в центральных районах городов. Доходность валовая, то есть до выплаты налогов | |||
Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.
Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году
Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.
Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.
Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны.
Источники информации
- Отчёт Евростата по динамике цен на недвижимость
- Средние ставки по кредитам от Центробанка Эстонии
- Статистика продаж недвижимости от Baltic Sothebys
- Актуальные условия въезда в Эстонию на сайте МИД
- Рейтинг городов Европы от Financial Times
Фото: Nick Night / Unsplash