Наконец-то сказала правду! Набиуллина предупредила о пузыре на рынке
Цены забрались на крышу
По оценке британской компании Knight Frank, Турция заняла первое место в рейтинге стран по росту цен на жильё. Там квадратные метры подорожали за год на 27%. Второе место – у Новой Зеландии, где рост составил 15,4%. Замыкает тройку лидеров Люксембург с 13,4%. Россия (+ 9,2%) расположилась на восьмой строчке между Австрией и Нидерландами. Статистики с Туманного Альбиона производили расчёты в долларах и при этом учли фактор инфляции.
Цены на квадратные метры решили посчитать и в Сбере. Там выяснили, что наибольшее подорожание зафиксировано в Астраханской области, где стоимость жилья (на сей раз в рублях без поправочных коэффициентов) взлетела на 45%. Также в тройке лидеров оказались Иркутская и Томская области, где рост составил 38 и 36% соответственно. Более чем на 20% цены на новостройки выросли в Республике Хакасия, Челябинской, Белгородской, Калининградской и Курской областях, а также в Приморском крае. Гендиректор рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко в интервью "Первому русскому" рассказал про нормальную ненормальность роста цен на жильё:
"Сам по себе рост цены на недвижимость должен присутствовать, но он должен быть ниже доходов населения. А с этим у нас проблемы – в России уже приличное количество лет покупательная способность снижается. Одна из ключевых задач государства – давать людям возможность зарабатывать и тратить на свою жизненную инфраструктуру".
Рука государства
Пока у людей из возможностей только льготная ипотека со ставкой 6,5%. Государственная программа была запущена в апреле 2020-го, а спустя полгода премьер Михаил Мишустин подписал постановление о её продлении, отметив эффективность льготной меры. Банки, участвующие в программе льготной ипотеки по ставке до 6,5% годовых, в 2020 году получили от граждан России рекордный миллион заявок, а договоры были заключены более чем на триллион рублей. Казалось бы, можно радоваться, но есть одно но. Ажиотажный спрос среди населения как раз и привёл к подорожанию жилья, уверен Алексеенко.
Это обычная история: если запускается льготная ипотека, то в последующие месяцы застройщики вслед за ажиотажным спросом начинают объективно повышать цены квадратных метров и зачастую это приводит к тому, что эффект для граждан от льготной ипотеки существенно уменьшается.
Была высокая процентная ставка, зато жильё можно было купить дешевле. Сейчас ставка льготная, зато квартиры взлетели в цене. Несправедливо? Смотря для кого. Банки всё устраивает: по программе льготной ипотеки через субсидии их питает федеральный бюджет, а заодно и клиентов подгоняет. У девелоперов тоже всё неплохо – есть спрос, который поддерживает отрасль на плаву. Им выгодно.
Что касается обычных людей, то тут нужно всё считать индивидуально. В одних случаях будет выгоднее платить 6,5% за подорожавшее жильё, в других выиграет более дешёвое жильё, взятое в кредит под больший процент. То есть в проигрыше от подорожания оказываются те, кто гасит ипотеку досрочно – например, не за 20–30 лет, а за 5–10. Кроме того, ипотеку при понижении ставок можно рефинансировать.
А дорогое жильё – это всё же дорогое жильё, и тут вариантов для манёвра меньше. Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина в Государственной Думе дала понять, что её волнует рост цен на квадратные метры в России.
Рост цен на жильё на первичном рынке уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. Завершение программы льготного кредитования позволит избежать формирования пузырей.
Откровенное заявление Эльвиры Набиуллиной, которую в паникёрстве точно обвинить нельзя, можно расценивать как вызов правительству. Но кабмин уже решение принял и, судя по всему, до июля 2021-го оно не изменится. А это значит, что в новом году рост цен на жильё продолжится.
Рубль подкачал
Впрочем, есть и другие разгоняющие факторы, в первую очередь валютный курс. По словам Алексеенко, цемент, арматура и прочие стройматериалы у нас, как правило, импортные, и они, соответственно, вырастают в цене при снижении курса рубля. Ещё одна причина подорожания недвижимости в России – действие эскроу-счетов. Это механизм регулирования, при котором банк не отдаёт деньги дольщика застройщику, пока дом не введён в эксплуатацию. С одной стороны, это гарантирует сохранность денег приобретателей жилья на первичном рынке, с другой – лишает строительные компании бесплатных финансовых ресурсов – деньги им приходится занимать в банке. А банки, кажется, уже что-то поняли. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергей Катасонов признаёт:
Жилищное строительство стоит в красной зоне. Центробанк не рекомендует кредитовать строительство, поскольку считается, что это высокорисковый сектор. Коммерческие банки слушаются.
Что ж, хвост опять виляет собакой – банкиры определяют, будет ли у нас строиться жильё. И речь идёт не только про их нежелание кредитовать строительство, но и про комиссию, то есть проценты за выданные в долг деньги. Все знают, что, оформляя ипотеку, заёмщик, образно говоря, покупает сразу две квартиры – одну себе, а вторую банку. И здесь нужно не субсидиями банкиров кормить, а наоборот, их аппетиты ограничить. Почему бы в наступившем году нашим законодателям не установить предельную величину процентов по кредитам? Например, ключевая ставка плюс 2%.
Увы, пока законы у нас пишутся в интересах банков, а не производства, надежды на такое решение практически нет.