Малоэтажные перспективы
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге наблюдается острый дефицит малоэтажных и среднеэтажных новостроек. В городе не реализуется ни одного девелоперского проекта высотой два-четыре этажа. Доля пятиэтажек в структуре предложения составляет всего 1,5%. На проекты высотой до 10 этажей в уральской столице приходится лишь 9% от общего объема предложения. Для сравнения: доля новостроек высотой 11-20 этажей составляет 31%, 21-30 этажей — 50%, выше 30 этажей — 10%. Мнения опрошенных ИАА «УралБизнесКонсалтинг» аналитиков относительно перспектив развития в Екатеринбурге малоэтажного и среднеэтажного строительства разделились. Так, директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин считает, что этот формат не имеет никаких перспектив в Екатеринбурге. «Во-первых, в городе высокая стоимость земельных участков. Строить на них малоэтажку крайне невыгодно. Во-вторых, стоимость подключения таких объектов к сетям примерно такая же, как у высоток. Поэтому многие застройщики и не хотят работать в данном сегменте. Я считаю, что этот сегмент нужно развивать в других городах — в Первоуральске, в Нижнем Тагиле и других. Там можно строить объекты до пяти этажей. В Екатеринбурге это затруднительно. Город достаточно плотно застроен», — рассказал Ю. Чумерин. По его словам, все екатеринбургские застройщики нацелены на повышение рентабельности своих объектов. «Если на одном гектаре можно построить 15 тыс. кв. м. жилья, а девелопер будет возводить 2 тыс. кв. м., то как он сможет успешно конкурировать на рынке?», — задается вопросом Ю. Чумерин. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков, напротив, считает, что Екатеринбург остро нуждается в развитии малоэтажного строительства. «На развитом рынке жилья у покупателя должен быть выбор. В идеале в центре города необходимо строить больше высоток, а на окраинах — малоэтажного и среднеэтажного жилья. Однако в реальности структура предложения никак не отличается. У покупателя просто нет выбора. Кроме того, сложившаяся ситуация создает лишнюю маятниковую миграцию и дополнительную нагрузку на городскую инфраструктуру», — сообщил М. Хорьков. Отметим, что малоэтажные и среднеэтажные объекты имеют серьезные конкурентные преимущества. Жильцы таких домов в большинстве случаев не имеют серьезных проблем с парковкой, дворовыми территориями, детскими и спортивными площадками. Такие объекты позволяют людям «уединиться», быть ближе к природе. Главный аналитик УПН считает, что для стимулирования малоэтажного строительства в Екатеринбурге необходимо активно использовать инструмент нормативных ограничений использования земельных участков. «Бизнес зарабатывает в тех рамках, которые обозначены. Если на какой-либо территории можно строить только пятиэтажки, то они рано или поздно будут там появляться. Если можно строить 25-30 этажей, вот их там и строят. Конечно, это может все регулироваться само по себе с помощью конкуренции. Однако до этого надо дорасти, к этому надо прийти», — полагает М. Хорьков. Напомним, согласно проекту Генплана развития Екатеринбурга, весь муниципалитет поделен на 57 планировочных районов: «Центральный», «Заречный», «Завокзальный», «Пионерский» и так далее. Это создает благоприятную почву для стимулирования малоэтажного строительства за счет нормативных ограничений. Как отмечают аналитики, в настоящее время в уральской столице нет ни одного девелопера, который бы специализировался на развитии этого формата недвижимости. В ближайшие годы ситуация может измениться. После эскроу-реформы многие уральские застройщики испытывают сложности с получением проектного финансирования. Сейчас они могут переориентироваться на возведение малоэтажек. Как правило, такие проекты являются короткими, требуют меньше финансовых ресурсов. Соответственно, девелоперы могут быстро их реализовать и уйти на другую площадку.