Даже в случае договоров купли-продажи недвижимости от подписанного договора купли-продажи можно отказаться согласно § 48 абз. 1 ГК РФ, по юридическим причинам или по соглашению сторон договора. В целом причиной отказа от договора купли-продажи может стать и его заключение в заведомо невыгодных условиях (ст. 49 ГК РФ). Другими причинами могут быть: просрочка исполнения долга должником (покупателем с уплатой покупной цены) или предоставление ненадлежащего исполнения (передаваемая недвижимость имеет физические/юридические дефекты).
Как действовать
Отказ от договора является односторонним адресным правовым актом, который вступает в силу с момента его попадания в сферу распоряжения адресата (ст. 45 ГК РФ), поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме, отказ от такого договора Договор также должен быть заключен в письменной форме (ст. 40 ч. 2 Гражданского кодекса). Действительный выход из договора влечет за собой расторжение договора (прекращение обязательных правоотношений между продавцом и покупателем) непосредственно по закону.
На практике, например Продавец в письме, адресованном покупателю, объявляет, что он отказывается от данного договора купли-продажи. С точки зрения действительности договора купли-продажи не имеет решающего значения, какое средство выражения использовала сторона договора при реализации этого права (это может быть, например, «Расторгаю договор» или «Расторгаю договор купли-продажи» или «Расторгаю договор купли-продажи»). договор»), если воля действующего лица неоспорима.
Однако, чтобы доказать факт отказа от договора, мы рекомендуем точно идентифицировать договор купли-продажи, чтобы его нельзя было спутать с каким-либо другим договором, а также выразить четкое волеизъявление. Также рекомендуем направить такое письмо заказным письмом с доставкой в руки для возможного последующего доказательства в суде.
Это невозможно сделать по прихоти
Условием отказа от договора является наличие одной из юридических причин, перечисленных в § 48 абз. 1 ГК (правовые основания перечислены в ГК) или в ином законе или договорном соглашении, закрепленном в договоре купли-продажи за одной или обеими сторонами. Право на отказ от договора является субъективным правом стороны договора.
Отказ от договора как односторонний адресный юридический акт становится совершенным, как только он доходит до диспозиции (сферы) адресата (например, письмо продавца об отказе от договора доставлено покупателю).
Таким образом, для вступления отзыва в силу не требуется ни согласия адресата (другой договаривающейся стороны), ни решения суда. Однако на практике это не означает, что дело не дойдет до суда (например, по иску о выдаче неосновательного обогащения, возмещению вреда или другим денежным искам, иску об определении прав собственности на недвижимое имущество). имущества, иск об освобождении/освобождении недвижимого имущества и т.п.).
Действителен или недействителен? Суд решает
В случае возникновения спора действительность или недействительность договора будет оцениваться судом. Абсолютной недействительностью правового акта будет, например, в случае, если договор купли-продажи был подписан психически недееспособным лицом на момент подписания договора; и относительную недействительность, если только один из супругов подписал договор купли-продажи без согласия и ведома другого супруга (при условии, что такой супруг ссылается на относительную недействительность правового акта в течение трехлетнего срока со дня подписания договора). ). В качестве процессуальной предосторожности, если сторона договора не уверена в действительности договора или его недействительности, лучше превентивно совершить юридический акт «отступления от договора» (особенно в сложных случаях, окончательную оценку которых будет давать суд в течение нескольких лет судебных разбирательств).
Как исчисляется срок исковой давности
Право на отказ от договора истекает в течение общего 3-летнего срока исковой давности (пункт 2 статьи 100 и статья 101 Гражданского кодекса), который исчисляется с момента, когда право могло быть впервые реализовано (при установлении юридического факта). оправдание его осуществления произошло). В зависимости от причины, например, в случае просрочки уплаты покупной цены, срок исчисляется с первого дня просрочки уплаты покупной цены.
Существует разница между недействительностью и отказом от участия.
Необходимо различать выход из действующего договора и ситуацию, когда договор недействителен. Вы можете отказаться только от действующего договора. Недействительный договор не может быть расторгнут, поскольку недействительный договор с самого начала является юридически недействительным, независимо от того, является ли он абсолютной или относительной недействительной. Другими словами, недействительный договор рассматривается так, как если бы он никогда не создавался.
Что такое бедствие
В судебной практике Верховного суда Словацкой Республики понятие бедствия определялось «как экономическое или социальное состояние, в котором находится определенный субъект в момент совершения правового акта, и это состояние влияет на него таким образом и с такой интенсивностью, что В результате он совершает юридический акт, который иначе, если бы не бедствие, он не совершил. Это состояние должно иметь свою основу в объективно существующих (т. е. не только воображаемых) обстоятельствах, оно всегда определяется и субъективной стороной — самим действующим лицом и его сопротивлением действующей трудной ситуации. С точки зрения существования дистресса не имеет значения, как возникло это состояние и что его вызвало».
Какие невыгодные условия
Одного только бедствия недостаточно для выхода из договора, закон также требует наличия явно невыгодных условий. О заметно невыгодных условиях можно говорить тогда, когда имеется явная непропорциональность взаимно предоставляемых услуг или явный недостаток каких-либо других условий. Это предполагает, что недостатки условий должны были быть очевидны для другой стороны договора купли-продажи. Однако наличие явно невыгодных условий всегда должно рассматриваться конкретно с учетом обстоятельств данного дела.