Квадратные метры дохода. Эксперт раскрыл способы заработка на недвижимости
Слабеющий рубль и пожирающая сбережения инфляция заставили многих россиян задуматься о сохранении своих накоплений. Во времена турбулентности недвижимость остается одним из немногих безопасных инструментов не только сохранения, но и умножения капитала, сделки с ней даже сейчас дают доходность до 300% годовых и могут обеспечить стабильный доход в виде арендных платежей. Но купить квартиру или дом далеко не каждому россиянину по карману, многих отпугивает высокая «цена входа» на рынок. И напрасно, считает эксперт по недвижимости Ксения Аверс. «Даже если капитал небольшой, в пределах 1 млн руб., то любой человек может стать собственником жилья и получить приличную выгоду», — уверена эксперт.
Самым простым способом, по мнению Ксении Аверс, является приобретение квартиры в льготную ипотеку по акции, обязательно у метро, с минимальным первоначальным взносом. «Смысл такой сделки в том, чтобы сдать купленную квартиру в аренду, — объясняет Ксения Аверс. — При этом арендные платежи должны с небольшим запасом покрывать ипотечные выплаты, оставляя средства на оплату налогов, на косметический ремонт и страховочные платежи по ипотеке на случай съезда жильца».
Приведенная схема доступна любому россиянину, вне зависимости от места проживания, но максимальную выгоду дадут инвестиции в недвижимость крупных мегаполисов. «Покупать не обязательно в вашем городе, — отмечает Ксения Аверс. — Самые высокие доходности, в диапазоне 8-15% годовых, в городах-миллионниках, особенно в Москве и Казани. При таких уровнях квартира за 15-20 лет сама себя выкупит и будет приносить вам отличную пенсию. Таким образом, вложенный 1 млн руб. на первый взнос превратится в пожизненный доход и подарит независимость и качество жизни на старости». Кроме того, не стоит забывать, что стоимость квартиры тоже вырастет за время владения. «Уже за первые 3-5 лет в можно будет перепродать ее до выплаты всей ипотеки и заработать чистой прибыли в зависимости от конъюнктуры от 2 до 5 млн руб.», — подсчитала эксперт.
Обладателям более крупной суммы подойдет так называемая флип-сделка. Для наглядности Ксения Аверс приводит конкретный пример. «Покупаем в ипотеку за 10 млн руб. "убитую" однокомнатную квартиру в Москве, — предлагает эксперт. — Выплачиваем первый взнос в размере 2 млн руб., вкладываем в косметический ремонт еще 1 млн руб., и оставляем запас на 3-4 ипотечных платежа по 80 тыс. руб. каждый, всего 320 тыс. руб. Отремонтированную квартиру продаем за 14 млн руб., гасим ипотечный кредит и получаем прибыль в размере примерно 2,5 млн руб., что соответствует доходности более 200% годовых», — раскрыла механику сделок с недвижимостью Ксения Аверс.
У более состоятельных инвесторов возможностей больше, можно задействовать сделки земельными участками. «Например, покупаем на заемные средства 10 соток в ближайшем Подмосковье для быстровозводимых домов, — говорит специалист. — Делим участок пополам, ставим два быстровозводимых небольших дома. Один продаём, с продажи гасим кредит. Второй дом стоимостью свыше 10 млн руб. остается в собственности и сдается в аренду, принося доход от 100 тыс. руб. ежемесячно. Доходность всей сделки более 300% годовых».
Самым перспективным сегментом недвижимости, по мнению Ксении Аверс, являются индивидуальные коттеджи в пригороде. «Сейчас остро не хватает загородных домов в краткосрочную аренду, — указывает эксперт. — Доходность таких домов очень высока. Если купить загородный дом в ипотеку, обустроить его и озеленить, сделать игровые зоны для детей, возможно, построить баню и сдавать его по дням или неделям, то можно будет получать стабильную доходность от 100 до 500% годовых».
При всей привлекательности подобные сделки таят и опасности, поэтому Ксения Аверс призывает начинающих инвесторов запомнить универсальное правило, применимое для операций с любым типом недвижимости. «Перед покупкой обязательно обратитесь минимум за 3 консультациями, — советует эксперт. — С юристом проверьте чистоту сделки, со строителем согласуйте смету на ремонт, с риелтором наметьте условия дальнейшей продажи. И не забудьте просчитать все риски до начала проекта, включая риски падения цен на недвижимость», — предупредила Ксения Аверс.
Согласно данным компании «Этажи», лидером среди городов-миллионников по темпам роста стоимости жилья стал Челябинск, здесь цена квадратного метра на вторичном рынке увеличилась с начала 2023 года на 13,75%. Второе место с приростом в 10,37% занял Омск, замкнул тройку Ростов-на-Дону (+8,9%). Аутсайдером стала Москва, столичная недвижимость с начала года подешевела на 0,88%. Чуть лучше динамика цен в Санкт-Петербурге (+2,31%) и Казани (+3,75%).