Пришпорим рынок. 5 тенденций многоквартирного и индивидуального жилищного строительства
Дано: высокая ключевая ставка и изменение льготных программ, замедление темпов ввода жилья и снижение покупательской способности, а также высокая неопределенность. Как алтайские застройщики чувствуют себя в этой «задачке», и могут ли они выйти победителями? Смотрим на рыночные тенденции, которые мы почерпнули на заседании экспертного совета премии «Менеджер года», учрежденной ИД «Алтапресс».
Все подробности - здесь
1. Спад ввода жилья
За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию сдали более 690 тыс. кв. м. Это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
Только 171 тыс. кв. м приходится на многоквартирное домостроение (МКД). Эта доля, как отметил председатель алтайского Союза строителей Александр Мишустин, снижается пятый год подряд.
«Все это время план по вводу край выполнял в основном за счет малоэтажного строительства, — сказал он. — Но эйфория последних трех лет от бума на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) разбилась о новые условия — и здесь тоже пошло снижение: -6,5% к предыдущему году».
Но!
Новые проекты все еще выходят на рынок: на конец октября 2025 года в Алтайском крае выдали 114 разрешений на строительство объектов в МКД суммарной площадью порядка 1,1 миллиона квадратных метров, что превышает аналогичные показатели 2024 года почти на 8% процентов.
Положительная динамика и в объеме выполненных строительно-монтажных работ. В 2025 году он достиг отметки 90 миллиардов рублей, превысив показатели аналогичного периода прошлого года на 20%.
Если не произойдет ничего экстраординарного, в 2026 году в регионе смогут ввести в эксплуатацию 353 тыс. кв. м в МКД, прогнозирует Александр Мишустин.
Крупные игроки продолжают участвовать в аукционах на большие земельные участки под комплексное развитие территорий (КРТ). Так, например, ГК «Алгоритм» получил участок в приаэродромной зоне 42,4 га за 56,6 млн рублей. ГК «Союз» — три участка 168 га за 135,9 млн рублей.
Также ГК «Союз» до 25 декабря 2025 года подпишет 15-летний договор на комплексное развитие барнаульского Потока. Стоимость заключения — 36,5 млн рублей.
2. Сжатие спроса из‑за дорогой ипотеки и ужесточения госпрограмм
Союз строителей беспокоит количество непроданной жилой недвижимости в МКД. По данным Дом.РФ, которые привел Александр Мишустин, из 757 тыс. кв. м жилья в продаже — 42%. Еще 10% жилых площадей пока еще не предлагают покупателям. Нереализованные квартиры — это кредитная нагрузка для застройщика, который пользуется проектным финансированием.
Главный драйвер прошлых лет — ипотечная программа «Господдержка 2020» потеряна. Высокая ключевая ставка и новые условия льготных программ значительно охладили покупательскую активность: в сентябре 2025 года выдали 528 ипотечных кредитов на первичном рынке. В том же месяце 2020 года — 864.
На горизонте — очередные изменения «Семейной ипотеки», которые еще больше сузят покупательские возможности. С февраля 2026 года вводят принцип «одна льготная ипотека на одну семью». Обсуждаются дифференцированные ставки в зависимости от региона.
В ИЖС на фоне скандала с «Малоэтажной Сибирью» (ее директора обвиняют в хищении средств 34 семей-клиентов) обострился другой фактор, удерживающий спрос, — доверие.
«Обратная связь от клиентов показывает, что покупатели стали более осторожны при выборе загородной недвижимости, а некоторые вовсе отказываются от этой идеи, опасаясь увеличения сроков строительства и возможного снижения качества стройки, — отметила региональный управляющий Алтайским филиалом АО «Альфа-Банк» в Алтайском крае Ирина Бубенко. — При этом семьи с детьми продолжают рассматривать загородные варианты для комфортной жизни».
Но!
В краткосрочной перспективе эксперты ожидают всплеска ипотечной активности. Заемщики будут стараться успеть оформить кредит до вступления в силу новых ограничений.
Так уже происходило в 2024 году: когда до отмены программы «Господдержка 2020» оставался месяц, за июнь на первичном рынке оформили 1,1 тыс. кредитов — на 96% больше, чем годом ранее.
Сейчас застройщики начали бодрить продажи старым методом — снижать стоимость квадратного метра.
Решение ГК «Союз» снизить ее в ЖК «Камчатка», к которому далее пришли еще несколько застройщиков, произвело фурор. По крайней мере, так считает гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин. «Все ждали, что рынок заморозится, но продажи пошли — и алтайский Сбер отчитывался о феноменальных результатах», — сказал он.
Впрочем, Андрей Суртаев, исполнительный директор ГК «Алгоритм», которая также корректировала цены, подчеркнул, что это не универсальный инструмент.
«Минимальной стоимости, которая есть сейчас, в новых проектах уже не будет. Дорожает все, в том числе подключение к коммунальным сетям, — заметил он. — Есть рентабельность, которая позволяет сохранять организацию и не замораживать процессы. Но чтобы развиваться, нужна прибыль, и пока ситуация непростая».
В ИЖС намечается несколько иной подход. Застройщики будут метить в платежеспособных клиентов, повышая качество продукта. Так, например, «Фирсова Слобода» заявила, что перепроектирует вторую часть жилого комплекса «Ботаника» под бизнес-сегмент.
Эксперты ожидают банкротства ряда слабых застройщиков, не выдерживающих определенного уровня качества.
3. Повышенная неопределенность и сокращение горизонта планирования
Алтайские девелоперы отметили, что горизонты их планирования кратно сузились. Невозможно делать долгосрочные прогнозы из-за волатильности ключевой ставки, изменений в госпрограммах и общей макроэкономической ситуации. Это заставляет компании быть крайне осторожными и гибкими.
Но!
Строительный кризис заставляет компании искать новые пути. Будь то развитие инвестиционной курортной недвижимости, как у ГК «Жилищная инициатива» с ее Rizalta Resort, или еще более интенсивное развитие собственных промышленных производств и выполнение госзаказов, как в случае с ГК «Союз».
Компании становятся более разборчивыми, берут только интересные проекты, отказываясь от низкомаржинального субподряда. О таких планах заявил владелец «Селфстроит» Владислав Шония.
Так, застройщик занимается амбициозными проектами — ЖК «Барнаул» на месте речного вокзала и «Город год» на 14,5 тыс. жителей в Республике Алтай.
4. Рост издержек и инфраструктурные проблемы
Бум строительства обнажил острейший дефицит инфраструктуры. По крайней мере, в ИЖС. В три-четыре раза переполнены ближайшие к Барнаулу школы и детсады в Первомайском районе, где идет активное развитие загородных поселков.
Энергосети на популярных территориях (Власиха, Бельмесево и другие) перегружены. Подключение новых поселков упирается в необходимость дорогостоящей модернизации подстанций.
Застройщики МКД беспокоятся о возможных проблемах при согласовании проектов КРТ с городской администрацией и Дом. РФ. Если кратко, мешают противоречия в нормативах и отсутствие диалога.
«По сути, нам придется получить разрешение на строительство в «поле», еще не обеспеченном инфраструктурой. Естественно, за полтора года невозможно построить дороги, школу, протянуть сети. Непонятно, как будет регулироваться этот вопрос», — высказал опасения Андрей Суртаев.
Но!
Застройщики сходятся во мнении, что пора менять подходы к планированию. Нужна координация застройщиков, ресурсовиков, власти и Дом.РФ. Как заметили в Союзе строителей, здесь не обойтись без политической воли региональной администрации.
«В других регионах создают операторов, которым передают земли, они занимаются проектированием, готовят все под аукцион. А за счет выручки с продажи земли строят объекты соцкультбыта, — рассказывал Александр Мишустин. — Как делают в Новосибирске или Кемерове: проект КРТ рассматривают со всех финансовых и экономических сторон. Все пересчитывается, роли четко распределяются. Допустим, застройщик сносит здание, строит инженерные сети, определенную часть которых берет на себя муниципалитет. А вот эти школы и детские сады строят с привлечением федеральных средств».
Застройщики ИЖС жаждут мастер-плана развития территорий, где инфраструктура для жизни будет заложена с самого начала. Совместное планирование предлагают и «Россети Сибирь» — это удобно для расчета общей нагрузки и включения модернизации сетей в собственную инвестиционную программу.
5. «Взросление» рынка ИЖС и его институционализация
ИЖС превращается в крупную индустрию, подчеркнул исполнительный директор алтайского Союза строителей Вячеслав Ширшов. Это подтверждается:
• вниманием к отрасли государства и появлением проектного финансирования с эскроу-счетами (как в МКД), что повышает безопасность сделок;
• ростом запроса на государственное и саморегулирование. Региональный Союз малоэтажного строительства, например, предлагает создать единые паспорта качества, а также отдельное подразделение в минстрое, которое будет курировать «малоэтажку».
И здесь никаких но.
По информации регионального минстроя, Алтайский край за девять месяцев выполнил целевой показатель по вводу жилья 811 тыс. кв. м на 92%.
Для сравнения целей: в 2021 году, когда действовали мягкие условия по ипотеке, регион достиг пиковых показателей по вводу за 30 лет. Тогда сдали без малого 1 млн кв. м жилья.