«Надежда умирает последней». Вторичный рынок квартир в Севастополе скорее жив, чем мёртв?
На осень 2024 года было много надежд, так как это сезон активной деловой активности, в том числе на рынке недвижимости. Но пока момент истины не стал, и ожидания многих на падение цены и ипотечной ставки не произошло.
«Пока цены, несмотря на заметное снижение спроса, стоят на месте, но оставаться долго на этих позициях они не смогут, и люди это понимают. Квартиры сегодня что на первичном рынке, что на вторичном переоценены, ипотека дорогая, продажи падают.
Пока ценам не дает развернуться медленное накопление предложения и надежды продавцов на активизацию спроса осенью, с началом делового сезона. Но, скорее всего, этим надеждам не суждено сбыться — согласно риторике регулятора, ждать ключевую ставку ниже 10%, при которой оживает ипотека, можно не раньше 2027 года», — напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.
По оценкам федерального портала «Мир квартир», за август 2024 года в 70 крупнейших городах страны квартиры на «вторичке» подорожали заметнее, чем в новостройках, да и подорожание произошло в большем числе городов, чем на «первичке».
В частности, квадратный метр ушёл в плюс в 53 городах из 70, подешевел в 15, в двух не изменился. Самый большой рост, по подсчетам «Мира квартир», произошёл в Краснодаре (+4,4%), Ленинградской области (+2,6%), Новосибирске (+2,1%), Томске (+2,1%), Тольятти (+2%), Воронеже (+2%), Казани (+1,8%), Санкт-Петербурге (+1,7%), Ставрополе (+1,7%) и Екатеринбурге (+1,7%).
Конечно, кое-где цена квадрата снизилась; больше всего в Московской области (-2,2%), Иванове (-0,4%), Сочи (-0,4%), Хабаровске (-0,3%), Белгороде (-0,3%), Волжском (-0,3%), Орле (-0,2%), Кемерове (-0,2%), Самаре (-0,2%) и Сургуте (-0,2%). В среднем по стране за август рост стоимости квадратного метра составил 0,7% (до 116 078 рублей). Что касается Москвы, то здесь цены поднялись на 0,3%: теперь в среднем столичный квадрат стоит 341 344 рубля.
Почти такой же расклад относительно средней цены лота: в 54 городах она выросла, в 15 снизилась, в одном городе осталась прежней. Самая активная положительная динамика наблюдалась в Краснодаре (+5,6%), Томске (+5,2%), Чебоксарах (+4,6%), Новосибирске (+4,4%), Ижевске (+3,9%), Грозном (+3,6%), Владимире (+3,4%), Тюмени (+3,2%), Уфе (+2,7%) и Челябинске (+2,6%).
Самое заметное снижение случилось в Московской области (–2,8%), Санкт-Петербурге (-1,8%), Рязани (-1,5%), Улан-Удэ (-1,4%), Липецке (-1,4%), Якутске (-1,1%), Самаре (-0,8%), Белгороде (-0,8%), Сургуте (-0,6%) и Саранске (-0,4%).
В среднем по всем исследуемым городам рост составил 1%, и на конец августа средний лот на вторичке стоил 6 126 400 рублей. В Москве цена квартиры повысилась на 0,2% и составила 19 957 352 рубля за объект.
Это как раз понятно, так как продавцы не спешат сбавлять цены, оставляя за собой право распоряжаться квартирами другим способом, например, сдавать её в аренду, и так до лучших времён.
Правда никто не знает, когда они наступят. Наиболее оптимистично настроенные эксперты считают, что ключевая ставка упадёт ниже 10% не раньше 2027 года, а пока на дворе 2024 и как-то надо жить.
У Севастополя есть хоть какой-то свет в конце тоннеля, так как идут экономические процессы, связанные с миграцией населения и необходимостью обустройства на новом месте, а поэтому вторичный рынок квартир скорее жив, чем мёртв.
«Пожалуйста, покупайте или проходите мимо», - примерно так сигнализирует покупателям вторичный рынок севастопольских квартир, которые продаются с ремонтом и мебелью. Ведь их можно сдавать как в длительную аренду, так и посуточно.
Продавцы готовы ждать, чтобы заработать, например, в период новогодних праздников, а потом снова летом, но с продажей не торопятся. Поэтому средние ставки стоимости севастопольских квартир на вторичном рынке двигаются со скрипом.
Сначала было незначительное падение цены в июле, затем она начала расти вплоть до второй половины сентября. Сейчас она составляет 169 147 руб. (+ 0,19%). Однако эта динамика роста касается только трёхкомнатных квартир, цена которых составляет 10 млн 398 руб. (+2,18%) в среднем.
Например, самые востребованные – недорогие однокомнатные квартиры продаются по цене 183 094 руб. (-1,08%) или 6 млн 490 тыс. руб. На витрине «Авито» можно найти «однушку» от 4,4 млн руб. до 13 млн руб. Двухкомнатные квартиры стоят в среднем 8 млн 684 тыс. руб. (-1,58%). На «Авито» много предложений о продаже от 4,4 млн до 23 млн руб.
Аналитики считают, что цены на вторичном рынке и дальше будут стагнировать, ждать кардинальных изменений их стоимости до конца года не стоит. Собственники, которым надо будет срочно продать жильё, всё равно будут искать покупателей, и продавать квартиры с дисконтом. Однако, для того, чтобы рынок оживился, необходимо снижение ключевой ставки, а также рыночной ипотечной ставки, чтобы у покупателей была возможность выплачивать кредиты.