«Нет никаких предпосылок, чтобы цены снижались»: алтайские эксперты по недвижимости оценили состояние жилищного рынка
События последних месяцев, повлекшие серьезные экономические изменения, ощутимо отразились на рынке жилищного строительства. Цена на квадратный метр в настоящий момент в Алтайском крае очень высокая и приближаются к 90 тысячам рублей, а разгоняться она начала еще в период ковидного кризиса на фоне госпрограммы льготной ипотеки и удорожания стройматериалов, связанного с конъюнктурой на других рынках и проблемами с цепочками поставок. Более того, влияние на ситуацию оказывает денежно-кредитная политика Банка России. Для сдерживания инфляции и сокращения оттока капитала из коммерческих банков ЦБ поднял ключевую ставку до 20 %, впоследствии все же опустив ее до 17 %. Это не позволяет финансовым организациям выдавать ипотеки по старым ставкам, что также давит на рынок жилья, и даже льготные программы с поддержкой государства по ставке до 12 % ситуацию пока не спасают. Эти вопросы на площадке «Сибирской медиагруппы» и обсудили эксперты региона из числа риэлторов, застройщиков, банковского сектора и представителей власти. Также они оценили возможное развитие ситуации на первичном и вторичном рынках, обрисовали возможные ценовые колебания, затронули тему проектного финансирования и взаимодействия девелоперов и банков.
Мария Ракина, президент СРО «Союз риэлторов Барнаула и Алтая»:
- Ситуация очень интересная и нестандартная. В начало года мы вошли спокойно и ровно, обычными темпами, ничего не предвещало беды. Нашими клиентами планировались сделки на первичном и вторичном рынках, искали варианты, разговаривали с застройщиками и банками. Ситуация после февраля сложилась таким образом, что сейчас видим перестройку структуры рынка. В первую очередь, мы получили на вторичном рынке очень высокую заградительную ипотечную ставку, по которой он чувствует себя в состоянии стагнации и неуверенности. Многие клиенты затрудняются ответить себе на вопрос: «Как дальше жить, и что с этим делать?»
С другой стороны, мы видим достаточно серьезные напряженные взаимоотношения между застройщиками и банками по причине проектного финансирования, по запуску новых проектов жилых комплексов и ситуации, когда за последние два года наши клиенты были расслаблены процентной ставкой по господдержке – 6-6,5 % годовых. Сегодня мы видим ставку 11,5-12,5 %. В то же время увеличение стоимости квартир за этот период времени с такой ставкой отражается существенно на ежемесячных платежах клиентов. Они уже не готовы идти на какие-то инвестиции.
Тем не менее, семьям необходимо решать жилищный вопрос. Мы говорим, что такие процентные ставки – это временное явление. Анализируем с нашими коллегами и приходим к выводу, что сегодня мы имеем гибридный кризис 2008 и 2014 годов. В 2008 году у нас не было такого объема первичного рынка, но были высокие ставки по ипотеке. В результате цена скорректировалась в сторону понижения порядка 25-30 % по многим позициям. Сейчас на первичном рынке и ставки высокие, и цены, что не позволяет застройщикам говорить о снижении стоимости квартир. А вторичный рынок уже начинает откатывать назад по причине того, что у покупателей нет возможности приобрести жилье с таким платежом. У клиентов отношения с рынком недвижимости выстраивается совершенно по-другому.
За эти два года мы увидели большую долю частных инвесторов, которые хотели заработать деньги на первичном рынке, сохранить свои деньги, решить вопрос с квартирой для семьи на будущее, например, для детей. Таким образом, большая масса частных инвесторов сегодня одна из самых незащищенных в части приумножения их капитала.
Рынок сужается по количеству сделок, потому что пока ситуация шоковая по отношению к ежемесячным платежам и стоимости квартир. Но если человек находит возможность поторговаться адекватно, и стороны идут на определенный торг, то как раз все возвращаются в позицию, когда всем хватает денег. Мы считаем, что вторичный рынок двигаться будет, темпы меньше. Жилищные вопросы обыкновенных семей будут решаться.
Андрей Рерих, заместитель руководителя управления Росреестра Алтайского края:
- Цифры показывают в каких-то показателях рост, а в каких-то снижение. Если говорить о регистрации прав участников долевого строительства, то у нас наблюдается рост по сравнению с первым кварталом 2021 года. В 2022 году зарегистрировано 2900 прав – на 10 % больше, чем в прошлом году. Если говорить о регистрации сделок долевого участия, то здесь снижение: зарегистрировано 1700, что на 19 % меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В ипотеке идет рост: 8165 кредитов – на 24 % больше по сравнению с 2021 годом.
В первые три месяца года, особенно в январе, затишье. Шла постепенная динамика, увеличение было в феврале-марте по количеству сделок. Говорить о результатах апреля мы еще не можем, но, если оценивать общее количество обращений, то оно остается средним.
Ольга Дерявская, заместитель руководителя Госинспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края:
- Участники долевого строительства – граждане – всегда были и остаются, на мой взгляд, основными инвесторами. Сегодня в крае возводится 63 таких многоквартирных дома. Это 70 % от всего строящегося жилья в регионе. 14 объектов возводится по старым правилам, когда застройщики вправе самостоятельно привлекать на стадии строительства денежные средства. Еще 48 проектов строятся с применением счетов эскроу. 30 домов финансируется в рамках проектного финансирования – Сбербанк, по два у «Открытия» и ВТБ. 14 домов на сегодняшний день финансируется за счет собственных средств девелоперов. <…> На сегодняшний день в единый реестр проблемных объектов на территории края включено пять объектов: два в Белокурихе и три в Барнауле. После 24 февраля извещений о приостановлении строительства многоквартирных домов, которые возводятся по долевому строительству, в инспекцию не поступало.
В этом году в рамках долевого строительства стартовало 15 МКД, из них пять в марте и пять в апреле. Я не отмечаю снижения количества объектов, которые заходят на рынок долевого строительства в крае. Но финансирование осуществляется за счет собственных средств застройщиков.
Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края:
- Сегодня подводить какие-то итоги некорректно. Показатели, которые дает Росреестр, и в целом по России выше, чем в прошлом году. Но это те сделки, которые были одобрены ранее, а заключались в марте. Сегодня застройщики говорят, что у нас всего три-четыре сделки прошло по новой утвержденной льготной ипотеке под 12 % (25 апреля президент Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке с 12 % до 9 % годовых и продлить данную программу до конца года - прим. ред. ИА «Банкфакс»), и ни одного не открыто проектного финансирования. Народ то все равно привык к 6-7 %, нас уже приучили. Сейчас брать по 12 %, наверное, еще никто не решается.
<…> Наши крупные застройщики, начавшие строительство до этого кризиса, работают за счет собственных оборотных средств. Понятно, что они рассчитывают только на собственные силы. По возводимым объектам проблем ни у кого нет. Что они будут введены, никто не сомневается. Что касается новых, тут уже с каждым надо смотреть. У кого есть собственная оборотка, они не связываются с банками, и, если начали строить за счет своих средств, то тоже достроят. А у кого проблема с этим, он пойдут в банки, которые работают по этим процентам. Я не думаю, что банки покроют это проектное финансирование, они смотрят на финансовое состояние, и тоже особо зеленый свет не открывают.
В Алтайском крае все проекты считаются низкомаржинальными, особенно в Новоалтайске, Бийске, про Рубцовск я вообще не говорю. Там вообще и в прошлом, и позапрошлом году банки не открывали застройщикам проектное финансирование, потому что говорят, финансовая модель им не подходит. Поэтому строительство велось за счет собственных средств.
<…> Проблема не только в этом кризисе, а еще накапливается отсутствие земельных участков, меньше выдают разрешений на строительство по объему, сокращается в целом возведение многоквартирных домов. Это приведет к дефициту. Ситуация ухудшится, если сейчас условия этого года не позволят открыть проектное финансирование. Ранее застройщик мог вести пять-шесть проектов, а сегодня он уже рассматривает два-три. Если это все наложится, я думаю, что следующий год мы провалим однозначно и последующие тоже. Барнаул и в целом Алтайский край ждет резкое снижение объемов строительства жилья.
Когда рынок сжимается, не получится снижения цены. Дефицит образуется в любом случае. Мы предсказывали три года назад, что останется пять-семь крупных застройщиков. Так оно и получилось. Практически сегодня приходим к тому, что рынок попадает под монополию. Конкуренция меньше, и ценовая политика будет диктоваться. Цены сегодня не упадут. Они будут в крайнем случае держаться, а если дефицит будет, то могут и дальше расти.
Мое мнение, кто сегодня не на продажу или не инвестирует, а для себя приобретает, то сегодня надо покупать. Завтра будет льготная ипотека, можно будет перекредитоваться. Поэтому сидеть и что-то выжидать смысла нет.
Андрей Щукин, заместитель директора ИСК «СОК»:
- Есть взаимодействие с банками, которое нам усложняет работу. Условия, которые были, когда мы подписывали проектное финансирование, были одни, а когда начались события с военной операцией, они начали резко меняться и меняются до сих пор. Тут есть две проблемы. Банки оставляют за собой право повышения базовой ставки проектного финансирования. Она падает в зависимости от того, сколько вы продаете. Эти ставки могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. Причин, по которым банки могут это сделать, достаточно много, и даже не надо никакой военной операции.
Второе, при выдаче кредита банк ориентируется на модель: оптимистичную, среднюю и пессимистичную. Когда ты не вписываешься в какую-то программу, то банк начинает тебя шевелить. Например, когда мы до конца не понимаем нашу себестоимость к моменту окончания, нам было бы выгодно приостановить продажи, чтобы с пониманием сформировать стоимость. Сегодня при проектном финансировании мы можем себе позволить так строить. Вроде как у нас есть такая возможность, есть кредитные деньги. Ничего подобного. Банк говорит, что у вас есть план продаж, давайте его выполнять. Если вы его не выполняете, мы вам приостанавливаем финансирование либо повышаем ставку, либо начинаются другие новые условия. Про оборотные активы говорят, чтобы еще какое-то имущество заложили, поскольку видят риски в проекте.
<…> Вполне может быть, что крупные застройщики выдержат. Мелким, возможно, придется где-то пойти на условия банков и либо стоимость опустить, либо начать демпинговать, чтобы наполнить эскроу-счета и уйти в более низкую ставку. Но к окончанию стройки по объектам, которые мы сдавали в прошлом году не по проектному финансированию, мы получили рост себестоимости плюс 38 %, а рост стоимости квадратного метра у нас был плюс 20 %. Это говорит о том, что экономически мы не вышли в те показатели, которые планировали.
Большая часть квартир продается в ипотеку, она основана на оценке, которая запаздывает за стоимостью строительных материалов. По итогам прошлого года они росли гораздо быстрее, чем стоимость квадратного метра. Многие объекты, которые мы должны были продавать дороже, не проходили по ипотечной оценке.
Роман Клевакин, заместитель директора по маркетингу «Жилищной инициативы»:
- Раньше инвестиционный цикл у строительных компаний был непрерывный. Дольщики несут средства, в любой момент времени, когда я вижу на рынке понравившийся земельный участок, я могу выйти на аукцион или каким-то другим образом его купить. А теперь что получается: деньги, которые несут дольщики, к нам не попадают и оседают в банке. Я их увижу, когда раскроют эскроу-счета. Деньги копятся в банке, у меня поступления только на финансирование текущего проекта. Чтобы купить землю, нужно обратиться в банк, взять кредит и купить землю. Банки в этом смысле нас обкладывают не только со стороны того, что лишают нас денег дольщиков, но и с этой. Мы знаем, что нужно много времени, чтобы приобрести землю и получить разрешение на строительство. Поэтому нет никаких предпосылок, чтобы цены снижались. Про это можно просто забыть.
Чтобы зайти на новый проект и не упереться в эти не просто высокие, а заградительные ставки по проектному финансированию, мне нужно каким-то образом построить половину, начать продавать часть квартир для пополнения счетов эскроу и уменьшения до приемлемой ставки. Получается, что если каждый раз я буду вкладывать такое количество своих собственных средств в объект, то по мере движения всего этого паровоза у меня будет все меньше и меньше денег на новые вложения.
С каждым новым инвестиционным циклом будет меньше такой возможности, потому что часть съедается банками, часть заморожена на эскроу-счетах и так далее. Мы проводили расчеты: каждый цикл будет вымывать примерно 40 % собственных средств компании. Если сегодня я строю 20 домов, то к следующему циклу у меня будет на 40 % меньше. И так до нуля в перспективе нескольких лет. Это у больших компаний, а как у маленьких, которые строят один-два дома, я вообще не представляю. Эта система приводит к реальному сокращению рынка. Обратиться нам не к кому. Банки предлагают кредиты на землю, которые уже не компенсированы, они коммерческие - не по субсидированной ставке, либо под залог будущей прибыли, но тогда я ее вообще не увижу.
Людмила Авдюхина, региональный директор агентства недвижимости «Жилфонд»:
- Я думаю, что желание у людей жить в новых квартирах останется. Понятно, что возможности у многих будут небольшими. В нормальной ситуации у нас был рост цен, а сейчас мы не говорим про падение стоимости новостроек, просто не будет той динамики. Это для рынка и покупателей будет то же самое, что падение. По вторичному рынку мы уже наблюдаем сокращение цен. С 20-25 марта играем в перегонки, кто продаст дешевле. Это уже реальная история. Если сегмент дороже 3,5-4 млн рублей, мы сразу рекомендуем сделать шаг на 10 % вниз. Все равно останутся покупатели, потому что есть семейная ипотека и господдержка. Например, на фоне вторичного рынка с 17-18 % годовых – 11 % на первичном все равно хорошая стоимость сегодня.
Другой момент, что у многих сейчас будут последствия по безработице и так далее. Но раз у нас строить много не станут, останется определенный узкий круг застройщиков и покупателей станет меньше. Думаю, каким-то образом все сбалансируется. Конечно, жаль, что на сегодняшний день в Барнауле не будет того, чего хотелось, но опять же в Европе похожая ситуация, когда многие просто переходят на аренду, потому что мало кто что-то строит. Наверное, будет слишком большая разница в стоимости квадратного метра на вторичном рынке и в новостройке, потому что застройщики в таких условиях не могут хорошее жилье строить слишком дешево.
Николай Скрипников, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж филиала «Россельхозбанка»:
- После повышения ключевой ставки Центробанка до 20 % Минстрой РФ инициировал продление госпрограммы льготной ипотеки-2020. Ее утвердили, установили ставки по ней в размере 12 %, и для семей с детьми с господдержкой – 6 %. Центральный банк сделал посыл для рынка , когда ключевую ставку понизили до 17 %. Глава ЦБ уже выступала в Госдуме и сказала, что рассматривается и дальнейшее изменение. Некоторые аналитики прогнозируют, что это произойдет. Министр строительства также анонсировал, что при изменении ключевой ставки возможно изменение ставки по госпрограмме.
Все прекрасно понимают, что ипотека – это драйвер рынка, и что для поддержки строительной отрасли необходим инструмент в виде льготного ипотечного кредитования. Все это поддерживаются. Сказать, что 12 % - это заградительная ставка, сложно, поскольку на вторичный рынок она варьируется сейчас 16-18 %. Относительно этого она уже не заградительная. Такая ставка – это текущие реалии, и она не закреплена на ближайшие 10 лет. Это живой механизм. Все наблюдают, какой посыл дает ЦБ, по мере этого будет изменяться и ставка по госпрограмме. Возможно, следующий шаг будет понижение. Плюс в пятницу мы открыли прием заявок на сельскую ипотеку. Ставка, как и раньше, будет 3 %.
Диана Фомина, руководитель агентства недвижимости Metris:
- Малоэтажное строительство миновали проблемы с проектным финансированием. Оно более-менее себя сегодня чувствует нормально. Есть на что строить. Если копнуть глубже, мы понимаем, что два года назад появилась очень яркая и сильная потребность на автономное жилье по понятным причинам. Это коснулось не только бизнес-класса – людей, которые могли с легкостью позволить себе две машины в семье, и водителя, чтобы возил детей в школу или детский сад. Это была потребность и среднего класса – молодых семей с маленькими детьми. Конечно, сельская ипотека поддержала эту потребность и создала такой тренд, который продолжает существовать. Семейная ипотека - это тоже сегмент данного рынка.
Более того, малоэтажные дома никогда не были предметом для спекулятивных инвестиций, за счет которых, в том числе в последние годы, и происходил этот бешеный рост рынка. В дома деньги не шли для сохранения и приумножения. Это продукт для конечного потребителя. Цена на него за последние два года выросла не так сильно, как это случилось на рынке новостроек и квартир в принципе. В силу этого сегодня создалась ситуация, когда перед семьей стоит вопрос расширения жилья, то дом на земле обходится чуть-чуть дороже, чем трехкомнатная серийка в Индустриальном районе Барнаула. Но при этом это большая площадь, земельный участок, возможность поставить гараж и баню. Кроме того, очень важный момент, малоэтажное строительство не массово развивалось из-за отсутствия административной инфраструктуры. Сегодня начинает разрастаться муниципальная инфраструктура, и активно развиваются частное здравоохранение и образование, которые идут за потребителем. Это очень заметно.