Недооцененный южный квадрат. Когда подорожает жилье в Краснодарском крае
Сегодня в России наблюдается резкий скачок цен на жилую недвижимость — в ноябре средняя стоимость «квадрата», по данным «Домклик», достигла 177,9 тысячи рублей. Однако в Краснодарском крае, который находится в топе российских регионов по уровню миграции, цена квадратного метра остается на прежнем уровне уже 9 месяцев. Эксперты связывают этот фактор с недооцененностью южного региона по сравнению с такими городами-миллионниками, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и др.
Действительно ли стоимость жилой недвижимости в Краснодарском крае неоправданно низкая и ожидается ли ее рост в ближайшее время — спросили у экспертов рынка.
Кубань пока отстает от мегаполисов
По данным bnMAP.pro, в октябре 2025 года рынок новостроек в городах-миллионниках показал сильный рост спроса — на целых 16,5 % по сравнению с сентябрем. Как следствие, возросло и количество реализованных площадей — на 15,3 %.
Параллельно был зафиксирован рост цены за «квадрат»: в октябре 2025 года его средняя стоимость на первичном рынке России составила 177,9 тыс. руб. Об этом говорится в предоставленном редакции совместном исследовании «Домклик» и «СберИндекс».
Среди крупнейших регионов страны наибольший рост за прошедший месяц зафиксирован в Московской области (1,7 %), Красноярском крае (1,5 %) и Москве (1,2 %). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Удмуртской Республике (18,4%), Ленинградской и Нижегородской областях (15,1 и 12,2 % соответственно).
Снижение цен по сравнению с сентябрем, по данным Домклик, отмечено в трех из крупнейших регионов страны: Санкт-Петербурге (-0,6 %), Свердловской области (-0,4 %) и Краснодарском крае (-0,3 %).
Краснодар — один из городов России, где сегодня наблюдается стагнация ценового роста. Цена за квадрат в южном мегаполисе на ноябрь этого года составляет 137 тыс. рублей. По данным Сбериндекс, средняя цена квадратного метра в Краснодарском крае в октябре 2025 года составила 144,1 тыс. рублей.
Если учесть, что в 2025 году регион вошел в топ-5 в стране по качеству жизни, это говорит о явной недооцененности жилой недвижимости на Кубани, так считает директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха.
«Действительно наблюдаем в Краснодаре и крае недооцененность квадратного метра, особенно в сегменте жилых комплексов с развитой инфраструктурой. Цены на недвижимость здесь зафиксированы ниже уровня, характерного для аналогичных предложений в других регионах. И это несмотря на то, что Краснодарский край традиционно возглавляет рейтинги и социальные опросы, связанные с уровнем жизни и привлекательностью российских территорий. И процент миграции на Кубань исторически самый высокий», — комментирует Анастасия Маслеха.
Рынок недвижимости Краснодарского края пока не достиг ценовых показателей столичных городов, сохраняя потенциал для роста. Рассмотрим ключевые факторы, благодаря которым эксперты прогнозируют рост цен за квадратный метр на Кубани.
Уникальное географическое расположение
Тёплый климат, близость к морю и развитый курортно-рекреационный комплекс, особенно в районах Сочи, Анапы, Новороссийска, делают Краснодарский край привлекательным для переезда. Уникальное расположение открывает для жителей и гостей возможности всесезонного отдыха — как морского, так и горного.
Более того, в 2026 году Сочи официально получит статус курорта федерального значения. Анастасия Маслеха считает, что для рынка недвижимости этот шаг означает новый виток роста: ожидается увеличение объемов инвестиций, повышение качества застройки и формирование долгосрочных программ по благоустройству прибрежных районов:
«Мы прогнозируем, что статус федерального курорта укрепит позиции Сочи как главного центра курортной недвижимости России и повысит интерес покупателей к объектам в пределах городской агломерации, а также будет способствовать росту цен на жилье, — продолжает эксперт. — На этом фоне вырастет интерес и к другим локациям Черноморского побережья, в частности Анапе и Новороссийску — городам, где стоимость квадратного метра сейчас ниже, чем в Сочи, но темпы развития сопоставимы с ним».
Инвестиционная привлекательность
По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, за последние 10 лет в регион удалось привлечь 6 триллионов 300 миллиардов рублей. Из них 1 триллион 100 миллиардов рублей — только по итогам 2024 года. Он также подчеркнул, что Краснодарский край остается одним из самых комфортных регионов для ведения бизнеса даже в нынешних непростых условиях благодаря внедрению новых и совершенствованию действующих мер поддержки — от налоговых преференций до краевых субсидий и льготных займов. По итогам 2024 года поддержали бизнес более чем на 50 миллиардов рублей, это средства, которые возвращаются через создание предприятий и рабочих мест.
В Краснодарском крае активно строятся новые объекты, наблюдается рост в агропромышленном комплексе, туризме и сфере услуг. Это создаёт спрос на рабочую силу, при этом уровень безработицы остаётся одним из самых низких в стране. Так, за последние три года в крае открыли 10 импортозамещающих промышленных предприятий. Строительство проектов подобного масштаба способствует созданию новых логистической узлов, инициирует строительство дорог — активнее всего в направлении Крыма. Все это обеспечивает устойчивое экономическое развитие региона.
Развитая инфраструктура и транспортное сообщение
После возобновления работы аэропортов в Геленджике и Краснодаре, по оценкам экспертов, спрос на покупку недвижимости в Краснодарском крае вырос в среднем на 15- 16 %. После открытия аэропорта в Геленджике, который возобновил прямое авиасообщение с Москвой, интерес к бронированию жилья и отелей в этом городе увеличился в 3 раза. Это связано с тем, что для части иногородних покупателей снижение транспортной доступности было поводом отложить покупку недвижимости.
Анастасия Маслеха подчеркивает, что спрос на жилье увеличится и благодаря открытию нового международного аэропорта Краснодара. Проект призван стать крупнейшим транспортным узлом Юга России и задать новые стандарты комфорта для пассажиров.
«Открытие нового аэропорта в Краснодаре станет мощным драйвером роста спроса на жильё в регионе — существенно повысит доступность края для внутренних и зарубежных инвесторов. Увеличится поток и бизнес-туристов — это прямая предпосылка к росту спроса на арендное и собственное жилье в радиусе 15–30 км от аэропорта. В этой локации также ожидаем активизацию строительства жилых комплексов бизнес- и комфорт-класса с фокусом на транспортную доступность. Уже в первые 2–3 года после открытия аэропорта можно ожидать рост цен на жилье в прилегающих районах на 15–25 % при сохранении общего дефицита качественных предложений», — комментирует Анастасия Маслеха.
По состоянию на август 2025 года новый аэропорт готов на 41,5 %, открытие запланировано на вторую половину 2027 г. Вблизи него появится и новая железнодорожная ветка, строительство которой активно обсуждают с РЖД.
Курортное направление
Краснодарский край сохранил положительную динамику въездного туризма, в 2025 году поток туристов в регионе увеличился на 3 %, и этот показатель по прогнозам экспертов будет только расти.
Такая тенденция способствует переходу от многофункциональной застройки (исключительно жилой или исключительно гостиничной) на Черноморском побережье к смешанному типу развития территорий, это создает предпосылки для формирования новых городских центров, которые обеспечивают экономическую устойчивость, повышают качество жизни местного населения и расширяют возможности для досуга и отдыха горожан и туристов.
Однако немногие девелоперы возводят сегодня в Краснодарском крае масштабные комплексы, сочетающие в себе и жилые кварталы, и полноценную курортную инфраструктуру, — объем подобных предложений реализует всего 6 % застройщиков.
«Одними из первых в регионе стали включать в морские проекты курортную инфраструктуру — в жилых комплексах ТОЧНО в Анапе, Сочи и Новороссийске появятся целые wellness-кластеры со спа-центрами, фитнес-маркетами, салонами красоты и инфинити-бассейнами», — добавила спикер.
Будет рост!
Проведенный анализ демонстрирует, что, несмотря на уникальные преимущества Краснодарского края, — благоприятный климат, развитую инфраструктуру, растущий туристический поток и высокий потенциал для постоянного проживания — цены на жилье в регионе пока не отражают его реальную стоимость.
Ключевые факторы недооценённости кроются в совокупности макроэкономических условий, к который относятся: высокая ключевая ставка ЦБ, ограничивающая доступность ипотечного кредитования, общая экономическая неопределенность и сдержанный покупательский спрос. Эти обстоятельства создали условия, при которых рыночная стоимость квадратных метров заметно отстает от фундаментальных показателей привлекательности Краснодарского края.
Однако с высокой долей вероятности можно прогнозировать, что сразу после снижения ключевой ставки рынок жилья на Юге России отреагирует стремительным ростом стоимости квадратного метра.
На правах рекламы
ООО «ГК ТОЧНО» ИНН 2312295177