Айрат Бадертдинов, «Талан»: «Мы были готовы платить любые деньги, но рабочих не было!»
Застройщик из Удмуртии в Челнах о коллапсе рынка труда в пандемию и о том, как строит «город в городе» на Орловском поле
«Вообще, я пищевик и до прихода в «Талан» имел большой опыт работы в пищевом производстве», — признается директор филиала в Набережных Челнах Айрат Бадертдинов. В интервью «БИЗНЕС Online» он рассказал, как строятся дворы без машин с авторским благоустройством и что позволяет не бояться встреч с дольщиками после передачи ключей.
«Само решение прийти в строительную компанию было вызовом для меня»
— 2020-й был непростым для всех, как себя ощущала ваша компания?
— Год действительно выдался сложный: передача ключей жителям первых домов, переход на систему эскроу-счетов, пандемия… И это притом что я только в марте устроился на работу в «Талан» и мое трудоустройство пришлось практически на начало локдауна.
— То есть вы попали сразу в экстремальные условия?
— Да, но это для меня не впервые. Я часто ищу там, где трудно. Сложности заставляют мобилизоваться и действовать максимально эффективно. Да и само решение прийти в строительную компанию было своего рода вызовом для меня. Вообще, я пищевик и до прихода в «Талан» имел большой опыт работы в пищевом производстве.
— Как вышло, что вы возглавили филиал строительной компании, если не имели в этой сфере опыта?
— Захотелось попробовать чего-то нового, причем, видимо, и мне, и собственнику компании «Талан» Константину Михайловичу Макарову. Я впервые в жизни разместил резюме и откликнулся на вакансию. Прошел три собеседования, отбор длился два месяца. В итоге Константин Михайлович сказал мне, что хочет провести эксперимент. Во всех филиалах директоры — строители, а в Челны он решил взять кого-то, далекого от стройки, но не от решения управленческих задач.
— А чем вы занимались до прихода в «Талан»?
— Я долгое время занимался общественной деятельностью: возглавлял отряд «Форпост», был вице-президентом Лиги студентов Республики Татарстан… Строить карьеру начал в компании «Камгэсэнергострой», оттуда перешел в ООО «Челны-Хлеб», был директором «Тортугалии», работал в Chelny Food. Позже возглавил Нижнекамский хлебокомбинат, сделав из нерентабельного производства прибыльное предприятие с широкой линейкой продуктов.
— Каким образом?
— Три фактора стали залогом успеха: дисциплина, чистота, стратегическое мышление. В первую очередь мы сократили объемы продаж, поставив в приоритет задачу снабжения хлебом сначала Нижнекамска, а уже потом остальных городов. Все были в шоке, уверяли меня, что пойдут штрафы от федеральных сетей, но я мнения не изменил. Затем внедрили ряд управленческих решений для оптимизации производства, логистики, ассортимента, которые позволили добиться хороших результатов. Я верю, что все начинается с импульса, нужно зарождать изменения, и они в итоге будут восприняты положительно. Ну и на предприятии пищевой промышленности куда меньше времени на то, чтобы долго думать и сомневаться в принятых решениях. Это здорово дисциплинирует.
«Первые последствия пандемии мы ощутили после апреля, когда продажи упали буквально до нуля»
— Скорость принятия решений на стройке и в пищевой промышленности отличается?
— Разительно! На стройке месяц не столь критичен, в пищевой сфере, где скоропортящиеся продукты, нет варианта отложить принятие решения, на него — часы, не более. Очень динамичная отрасль. Строительная в этом плане отличается, так как у тебя несколько иной запас времени.
— Как на вас повлияла пандемия?
— Сначала казалось, что никак. Помню, 28 марта объявили локдаун, мы поехали домой, просто не понимая, что дальше будет. Это такой опыт, который мало с чем можно сравнить, когда не понимаешь, как жить и чего ждать. Благо, мы одна из технологичных компаний. Еще до пандемии каждый четверг у нас был днем работы на «удаленке». У нас есть для этого все условия: электронный документооборот, цифровые подписи, система контроля задач. Так что мы были готовы. Некоторым сотрудникам разрешили забрать домой компьютеры и продолжили работать. Первые последствия пандемии мы ощутили после апреля, когда продажи упали буквально до нуля, состоялось всего 1–2 сделки.
— Долго это продолжалось?
— Уже к концу мая рынок оживился, особенно когда появилась льготная ипотека под 6,5 процента. Но дело в том, что в мае этого года у нас кончились квартиры и мы просто не смогли ничего предложить своим клиентам. Данную ситуацию лично я считаю просчетом, а мои продажники, наоборот, — победой. Когда прошла первая волна заболеваемости, начались новые сюрпризы.
— Какие?
— Начали сдуваться подрядные организации. Наступил момент, когда мы были готовы платить чуть ли не любые деньги, но банально не было рабочих, так как в этот период очень активизировался частный сектор, произошел всплеск строительства загородных домов. И мы не единственные, кто это ощутил. Я общался с коллегами, и они рассказывали, что тоже с подобным столкнулись. Из города уехали гости из ближнего зарубежья, а наши строители все на шабашках в частном секторе. В этом году вообще произошло много такого, что сложно было предугадать. Даже требования к квартирографии, например, поменялись.
— В чем именно произошли изменения?
— Раньше все стремились приобретать квартиры большей квадратуры, это могла быть «трешка», но в 100 «квадратов». Сейчас же все пришли к тому, что не столь важна большая площадь, пусть лучше будет больше комнат. Каждому нужно свое пространство для уединения. Разве это можно было спрогнозировать? Нет.
«Выходя в Орловское поле, мы не ожидали того количества проблем, с которыми пришлось столкнуться»
— Подведите, пожалуйста, итоги работы филиала. Сколько было сдано квадратных метров жилья?
— Наши первые объекты мы сдали только в прошлом году. На сегодняшний день сдано 30 тысяч квадратных метров, в 2021 году сдаем еще 50 тысяч. Вообще, в «Притяжении» планируется построить 510 тысяч квадратных метров, земли там хватит на 25–30 лет работы, хотя в планах сделать все в 2 раза быстрее. Такой масштабный проект по комплексному освоению территории для компании «Талан» первый, обычно мы брали участки до 5 гектаров, строили там 3–4 дома. Но здесь речь идет о комплексном освоении, включающем всю инфраструктуру района, объекты социального назначения, дороги и прочее. На скорость работы влияет множество факторов. То же продолжение Московского проспекта…
— Кстати, о нем: все жители очень ждут, когда же наконец начнется эта стройка. Если ли у вас какая-то информация по срокам, когда нам ждать продолжения Московского?
— По этому поводу мы действуем в тесной связке с городом, отрабатываем все варианты. Еще в 2017-м разработали проект продолжения Московского проспекта, прошли государственную экспертизу. Сейчас все упирается в финансирование, поскольку это масштабное и весьма дорогостоящее строительство. Все подобные инвестиционные проекты обычно софинансируются федеральным или республиканским бюджетом. По имеющейся у нас информации, варианты решения найдены, и мы ожидаем, что в этом году стройка все-таки начнется.
— «Притяжение» — очень амбициозный проект для компании «Талан». Расскажите, какие трудности приходится преодолевать, осваивая Орловское поле.
— Выходя в это поле, мы не ожидали того количества проблем, с которыми пришлось столкнуться. Отсутствие дорог, коммуникаций, проблемные грунты… Но тем не менее справляемся, и планы у нас глобальные. По сути, мы хотим построить город в городе, в котором будут жить 20 тысяч человек, а это сравнимо с населением Мензелинска, например. Темпы строительства, которые были изначально заложены проектом, нас не устраивают. Если мы станем следовать им, стройка растянется на 27 лет, за которые вообще все может поменяться. В результате не получим современный микрорайон, он будет сформирован кусками, не получится единого органичного пространства. В этом для нас заключается главный риск, поэтому собственник компании ставит задачу освоить территорию за 10 лет.
— Каким образом строится работа над проектом освоения Орловского поля?
— При всем желании ускорить процесс, я убежден, на некоторых этапах спешка неуместна. Очень хотелось бы поскорее утвердить мастер-план, создать рабочую документацию, провести тендер и приступить к работам. Но важно понимать, что мы несем ответственность за эту территорию. Поэтому мы начали задавать себе вопросы: а что вообще хотим сделать? Какую среду желаем создать? Что выбирают люди? Нужно спланировать район в целом, начиная с посадки объектов социального назначения, заканчивая тем, как будет проходить движение пешеходного трафика и где расположатся велодорожки. Мелочей в данном смысле нет. Я понимаю это, когда гуляю с ребенком в некоторых районах города по «пешеходке» и в один момент тротуар просто заканчивается.
— У вас будет иначе?
— Приложим для этого все силы. Главный вопрос, который поставил в ступор моих сотрудников: где мы хотим видеть людей? Да, нам важна посадка и количество квартир, экономику никто не отменял, мы в первую очередь бизнесмены. Но все же. Если мы хотим видеть людей в квартирах, то нужно сконцентрироваться только на планировках, поскольку жители будут проводить все свободное время в своих четырех стенах. Такие дома гостиничного типа имеют место быть. В них расположено по 12–14 квартир на этаже, квартирография включает в основном студии и однокомнатные квартиры. Если есть потребность переночевать, то почему бы и нет? В Казани, например, есть такой жилой комплекс, и он пользуется спросом. Но хотим ли мы видеть такое в «Притяжении»? На мой взгляд, нет.
«Мы верим, что среда должна воспитывать людей»
— А чего хотите?
— Существует другой вариант, когда местом нахождения людей становится подъезд. Звучит странно, но опять же в Казани есть башня, практически без придомовой территории, и знаете, как они вышли из положения? Отдали первый этаж под классный холл, с диванами, аэрохоккеем, бук-кроссингом. И люди собираются там: старики, которым хочется общения, молодежь, к которой приезжают друзья. Третий вариант, который мы рассматривали, — такая организация пространства, когда местом притяжения становится двор. И четвертый — когда мы объединяем людей из разных домов на общей территории, в так называемых точках притяжения, которыми могут выступать парк, большая досуговая площадка, другие общественные зоны.
— Какой из этих вариантов вам кажется оптимальным?
— Последний. Хотелось бы создать в «Притяжении» атмосферу, в которой жителям будет комфортно находиться, общаться, строить социальные связи, причем не только с ближайшими соседями, но и с теми, кто проживает в соседнем доме, на соседней улице. Опыт других стран, основанный на знании психологии, социологии и культурологии, говорит о том, что это оптимальный способ создания комфортной среды, которая является ключом к формированию общества нового формата. Мы искренне верим в это и считаем, что среда должна воспитывать людей. Создавать не квартиры, а среду — вот наша задача.
— Я понимаю, что работы в Челнах у вас сегодня достаточно, однако недавно город выставил на продажу очень интересный участок земли на берегу Камы. Его приобрело ООО «Специализированный застройщик „Риони“» из Ижевска, которое, насколько нам известно, является партнером компании «Талан». Вы планируете сотрудничать с ними при застройке этой территории?
— Такие планы у нас есть, хотя условия мы пока не обговаривали.
— Как вы думаете, горожане ожидали, что там будет возведен парк?
— Вероятно, да. Участок этот очень интересный, его можно легко как улучшить, так и испортить. Важно тонко понимать ожидания челнинцев. Для этого необходимо организовать общественные слушания с теми горожанами, которые неравнодушны к тому, как выглядят Челны сегодня и какими они будут завтра. Хотелось бы, чтобы возведенный на улице Раскольникова жилой комплекс стал визитной карточкой города. Признаюсь, если на участке будут построены красивые качественные дома с хорошим дворовым благоустройством, я первый встану в очередь на квартиру в этом микрорайоне.
«Жителям просто неинтересны вопросы формирования городского облика, среды, развития Челнов»
— Вы не из тех застройщиков, которые, сдав ключи, забывают о своем объекте?
— Вовсе нет. Во-первых, главным критерием оценки нашей работы является удовлетворенность клиентов. В течение полугода после заселения специальная независимая служба проводит обзвон новоселов, к итогам которого привязана бонусная часть зарплаты наших сотрудников. Во-вторых, мы постоянно находимся на связи с нашими жильцами. Даже после сдачи домов. Буквально в декабре был на очередной встрече с жителями 1–2-го домов ЖК «Притяжение». Я не боюсь встреч с дольщиками, замечания — это стимул к развитию, ну а позитивные отзывы дарят крылья, хочется становиться еще лучше.
— Кого из застройщиков вы считаете своими конкурентами?
— Застройщики города ориентированы на разные сегменты. Мы относимся к другим строительным компаниям как к партнерам, которые работают с нами на одном рынке. Если говорить о конкуренции, соревнуемся не с ними, а сами с собой.
— Насколько я знаю, в этом году «Талан» получил 9 премий в масштабном градостроительном конкурсе жилых комплексов – новостроек единого ресурса застройщиков «Топ ЖК», но на вашем сайте я не нашла информации об этом. Разве подобное не повод для гордости?
— Лучшая оценка — это довольный клиент. Мы никогда не афишируем наши победы, не используем их в рекламных целях. Гораздо более эффективно демонстрировать то, что умеем. Для этого мы водим клиентов на сданные объекты, презентуем проекты, в том числе онлайн, работаем над сервисом. Самое главное для нас — не занять какое-то место в рейтинге, а получить обратную связь от клиента, которому будет хорошо в нашем доме.
— Ваш подход к дизайну фасадов сильно отличается от всего, что делают в Набережных Челнах. Но вот, например, в соседнем Ижевске не только «Талан», но и другие застройщики возводят очень красивые дома, с чем это связано? У них настолько менталитет от нашего отличается?
— Философский вопрос. Знаете, в чем дело? Мы просто позволяем так строить. И дело не только в отсутствии «насмотренности». Во многом причина в равнодушии, когда жителям просто неинтересны вопросы формирования городского облика, среды, развития Челнов. Я очень рад, что начинают появляться молодые ребята, которым не все равно, как выглядит наш город, чем живет, как меняется. Надеюсь, со временем вместе мы придем к чему-то качественно новому, и «Талан», в свою очередь, готов над этим работать.
— В Татарстане «Талан» пока присутствует только в Челнах?
— На данный момент да, земельный банк позволяет спокойно работать здесь долгие годы, хотя мы рассматриваем варианты покупки земли и в других городах республики. Но здесь вопрос всегда упирается в экономику, мы все же не благотворительная организация и не работаем на альтруизме. На сегодняшний день у группы компаний «Талан» есть земли в более чем 10 городах страны.
— Какова средняя зарплата у ваших сотрудников?
— Зарплата у нас в среднем выше, чем в строительных компаниях города. Заработок специалистов зависит от должности, опыта работы, стажа. При найме новых сотрудников условия обсуждаются индивидуально.
— Как на вас повлияли новшества, связанные с работой через эскроу-счета?
— Система новая, о том, как она повлияет на застройщиков, можно будет судить по прошествии года-двух. До сих пор не все процессы отлажены. Например, не все банки готовы сопровождать проект достаточно компетентно. В любом случае, думаю, со временем мы привыкнем к новому порядку вещей и наступит стабильность. Если говорить о том, что мы уже ощутили, — это однозначно удорожание стройки и, соответственно, квадратного метра жилья.
— У вас одна из самых высоких в городе цен за квадратный метр жилья, с чем это связано?
— Цены регулируются рынком. Обыватели зачастую думают, что застройщики шикуют, но на самом деле планируемая рентабельность наших домов — 10 процентов. Сегодня себестоимость квадратного метра в «Притяжении» составляет 60 тысяч рублей, мы продаем по 65. В «Сердце города» цена выше, но там и земля дорогая. Таким образом, вы видите, что у нас нет огромной прибыли. Даже наоборот. По «Притяжению», например, в связи с особенностями комплексного освоения на первом этапе было много затрат, не связанных напрямую со строительством 1–2-го домов (покупка земли, прокладка сетей, проектирование продолжения Московского проспекта и прочее). Прибыль по этому проекту начнет поступать не раньше 2022 года, на текущем этапе одни расходы.
— А как вы относитесь к так называемой путинской ипотеке под 6,5 процента?
— Свою первую ипотеку я брал под 14 процентов, с появлением третьего ребенка сделал рефинансирование. Если бы мне тогда сказали, что ипотека может быть под 6,5 процента, я бы очень удивился. Да, предела совершенству нет. Многие возмущаются, видя ролики, в которых Сбербанк за границей предлагает 1–2 процента, но уже сейчас новые условия позволяют чувствовать себя комфортно. В целом я считаю введение льготной ипотеки очень своевременным решением. В непростой период пандемии эта программа дала возможность строительным компаниям остаться на плаву, а людям приобрести новое жилье с минимальными переплатами.
«Я бы очень хотел вписать свое имя в историю»
— Расскажите, пожалуйста, о своем хобби. Чем вы занимаетесь в свободное от работы время?
— Чем может заниматься отец троих детей, приходя домой в 9 вечера? А если серьезно, люблю готовить. В выходные жена к плите не подходит, это моя территория. Много времени уделяю дочкам. Меня раньше часто посещали такие мысли: как мотивировать ребенка учиться, получать знания? Вот будет старшей 18, например, и она мне скажет: «Папа, вот ты умный, ну и что? У твоего одноклассника, троечника, свой бизнес, а ты работаешь в найме. Для чего мне хорошо учиться-то?» Я нашел для себя ответ. Хорошо учиться нужно для того, чтобы была возможность заниматься любимым делом. Я люблю свою работу и искренне наслаждаюсь тем, чем занимаюсь. У меня даже есть мечта.
— Поделитесь?
— Я бы очень хотел вписать в историю свое имя как сподвижника нового формата строительства в городе. Хотел бы, чтобы мои дочери с гордостью говорили: «Мой папа принимал участие в строительстве ЖК „Притяжение“ и „Сердце города“»!
— У нас есть традиционный вопрос, который мы задаем каждому интервьюеру. Назовите, пожалуйста, три секрета успешного бизнеса, как это видите вы.
— Скажу просто: лично для меня это ответственность, честность и увлеченность своим делом. Остальное приложится.