Недвижимость в Нижнекамске: торжество соципотеки и «вторички»
За год в городе химиков вторичное жилье подорожало на 20–30%
В Нижнекамске за год не было сдано ни одного квадратного метра коммерческого жилья — по мнению риелторов, данный сегмент сжался под напором социальной ипотеки. Эксперты рынка считают при этом, что в городе наступает период разборчивых покупателей. Прошлогодний ажиотаж позади, впереди ожидание стабилизации цен. О том, какое жилье покупают и продают в Нижнекамске, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
СОЦИПОТЕЧНЫЕ МАСШТАБЫ
2018 год в Нижнекамске по праву можно назвать годом соципотеки. За прошлый год в городе химиков не построили на одного квадратного метра коммерческого жилья. Все введенные в прошлом году 101,2 тыс. кв. метров — это дома, возведенные госжилфондом по программе соципотеки, а также для работников промпредприятий. Пока на окраинах Нижнекамска появляются все новые микрорайоны жилья эконом-класса, риэлторы работают с вторичным сектором. Интересно, но объемы соципотеки не смогли обрушить вторичку — свой покупатель все равно находится.
Что касается новых микрорайонов, то их за последние годы появилось три — 34, 47 и 49. «В рамках реализации инвестиционной программы НО „ГЖФ при Президенте РТ“ в городе Нижнекамск активно ведется застройка новых микрорайонов. Так, в 2017 году завершена комплексная жилищная застройка 47 микрорайона, где введено в эксплуатацию 20 многоквартирных жилых домов общей площадью 128,7 тыс. кв. м (2 144 квартиры). Численность жителей в данном микрорайоне составляет около 7 тыс. человек», — отчитывался недавно во время делового понедельника руководитель исполкома Нижнекамского района Айдар Сайфутдинов. К 2021 году планируется достроить соседний 49 микрорайон. Генплан предусматривает здесь строительство 22 жилых домов общей площадью 155,8 тыс. кв. м — 2 837 квартир. Пока что построили только 10 домов (1200 квартир).
Стоит отметить, что 2017 году в Нижнекамске построили 124,6 тыс. кв. м жилья, а в прошлом — только 101 тыс. кв. м. Объемы сократились как раз из-за того, что застройщики перестали строить коммерческое жилье. В 2017 его возвели 25,3 тыс. кв. м — это как раз те самые метры, которых не хватило в прошлом году.
Первые годы микрорайоны страдали от отсутствия инфраструктуры, однако сейчас ситуация намного лучше. В прошлом году в 47 микрорайоне открыли первую построенную за 17 лет школу и детский сад. К слову, учебное заведение необычное, здесь внедряют систему под названием «школа без отстающих». Об этой идее местных властей мы рассказывали ранее. В это же году планируют построить еще два детсада на 260 мест каждый в 49 и 35 микрорайонах, а также школу на 800 мест в 45 микрорайоне. На все работы из бюджета РТ выделено 965,5 млн. рублей. Интересно, что федеральные продуктовые торговые сети не строят объекты в таких казалось бы перспективных районах. Жители обходятся небольшими магазинами формата «у дома» местной сети.
В 2017 в городе достраивались последние новостройки. В частности, дома возводила местная компания «ЖИК-НК». В прошлом году директор фирмы Азат Калимуллин в комментарии нашему изданию сетовал на то, что продажи идут тяжело, однако компании все же удалось распродать квартиры. В отделе продаж пояснили, что предложений от застройщика сейчас нет и в ближайшие два года не будут.
Поэтому на рынке недвижимости Нижнекамска сейчас остается два сегмента — это самая разнообразная вторичка и дешевое соципотечное жилье для бюджетников и работников предприятий. О предложениях по соципотеке говорить нет смысла, так как это закрытый рынок со своими правилами. Стоит оговорить лишь влияние на рынок, так как массивы нового дешевого жилья не могут не вызывать реакции. Однако же, соципотеке в Нижнекамске все-таки не удается обрушить рынок вторичного жилья. «Соципотека хоть и влияет на покупательский спрос, но не сильно. Спрос на вторичку есть и будет, свой покупатель на этот сегмент рынка всегда находится. И потом, покупатели смотрят на качество. Работники предприятий, которые заселяются в такое жилье, ужасаются тому, какие условия им предоставили. Это уже по телевидению показывают», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Инвест Гарант» Андрей Литвинов.
КВАРТИРЫ ОТ 500 ТЫС. РУБЛЕЙ ДО 15 МЛН РУБЛЕЙ
По словам риэлторов, который опросил корреспондент «БИЗНЕС Online», цены на вторичные квартиры в Нижнекамске за последний год поднялись примерно на 20-30 процентов. В середине прошлого года был всплеск, а сейчас активность на рынке пошла на убыль.
«Это сильно ощущается на фоне прошлогоднего ажиотажа, вызванного понижением ипотечных ставок, сезонностью и другими факторами. Спрос на рынке недвижимости на жилье был повышенный. Предложения от собственников, желающих продать свое жилье, поступали на рынок и тут же разбирались покупателями. Собственники жилья, видя спрос и опираясь на эту ситуацию, поднимали цены. Если говорит о процентном соотношении роста цен, то можно сказать, что цены поднялись примерно на 20 процентов. Сейчас же рынок успокоился», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Инвест Гарант» Андрей Литвинов.
Цены сейчас таковы. Однокомнатные квартиры, самые, что называется «убитые» варианты, продаются по цене от 800-900 тыс. рублей, а квартиры в популярных районах и относительно новых домах могут стоить до 2 млн рублей. Но более адекватная цена на хорошие варианты все же 1,6-1,7 млн рублей. Есть еще и так называемые «изолированные малосемейки» в общежитиях. Уходят они по 500-600 тыс. рублей.
Двушки стоят от 1,1 млн рублей до 2,4 млн рублей. Трехкомнатные — 1,4-3 млн рублей. Отметим, что приведенные цены — это сводные данные опрошенных нами риэлторов. Если же смотреть на популярные сайты бесплатных объявлений, то там есть и более дешевые варианты и очень дорогие. Кстати, сами риэлторы отмечают, что цены на таких сайтах неадекватные. С одной стороны, нечистые на руку дельцы пытаются заманить клиентов и выставляют заведомо заниженные цены, с другой стороны, собственники-продавцы, переоценивая свои квартиры, завышают цены.
«Спрос есть, но он есть на дешевые квартиры. Хорошие дорогие варианты никто не покупает, поэтому они висят мертвым грузом годами. Например, на Лесной квартира сначала продавалась за 11 млн рублей, потом за 8 млн рублей, в этом собственник готов продать за 6,5 млн рублей», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Квартира-НК» Диана Сайфутдинова.
Тут стоит отметить, что самые дорогие и не самые популярные предложения сконцентрированы в доме № 3 по улице Шинников — это средоточие не последних людей Нижнекамска. Мы обращали внимание на этот дом во время подготовки рейтинга крупнейших компаний Нижнекамска. В 2006 году жители дома учредили ТСЖ «Навигатор». Среди участников ТСЖ можно заметить совладельца ООО «Нижнекамская нефтебаза» Айрата Метшина, соучредителей «НКНХ-Менеджмент» Рустам Ахметов и Ильдар Гайнутдинов. Председателем товарищества сейчас избран известный в городе предприниматель Булат Мотигуллин. Так вот в этом доме продаются квартиры и по 9, и по 11 и по 15 млн рублей, годами мозоля глаза на популярных сайтах.
Однако, несмотря на стагнацию в этом сегменте, городу все же не помешает небольшое количество не слишком дорогого, но все же элитного жилья — так считают эксперты. «По моему мнению, этот рынок коммерческого жилья стоит развивать. Городу нужны нестандартные проекты, но не совсем элитка. Например, взять элитный дом № 3 на Шинников. Это очень дорогое предложение, такое мало кто себе может позволить, сейчас там продаются квартиры в среднем по 10-15 млн рублей, но они ждут своего эксклюзивного покупателя. Нужен менее дорогой сегмент, но оригинальный. Квартиры с хорошей планировкой в районе с развитой инфраструктурой охотно будут разбираться людьми даже по цене в 5 млн рублей. Можно для начала построить один дом и посмотреть, как будут продаваться квартиры. Если бы потребовалось застройщику создать отдел продаж, я бы охотно подключился к этому предложению», — говорит Литвинов.
РАЗБОРЧИВЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ, СПОКОЙНЫЙ РЫНОК
Литвинов в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» отметил, что предложений на рынке стало появляться больше, а покупатель стал более разборчивым. По его мнению, в ближайшие 3-6 месяцев цены на квартиры будут снижаться. «Цены упадут несильно, просто придут в более стабильное положение. Я своим клиентам, которые планируют купить квартиру, советую немного подождать», — отмечает риэлтор. «Цены начинают успокаиваться, потому что покупателей все меньше и меньше», — говорит Сайфутдинова.
Если говорить о предпочтениях нижнекамцев, то здесь мнения участников рынка сходятся. По словам Литвинова, самые популярные районы города — это, так называемое в народе «МЧС» — улицы Мира, Чулман, Чишмяле, Сююмбике. Многие нижнекамцы предпочитают улицу Баки Урманче и дома ближе к Красному Ключе на улице Лесной. Что интересно, по мнению риэлтора, нижнекамцы не часто при выборе района обращают на такой фактор, как запахи с химпроизводств. «Люди привыкли и понимают, что запахи есть везде, поэтому спрос все-таки больше зависит не от экологичности, а от популярности района. Мира, Чумлан, Чишмяле, Сюмбике, Баки Урманче. Запах и там ведь есть. Но люди считают, что жить в этом районе статусно», — комментирует Литвинов. Но есть и другое мнение. «Например, в 36 микрорайоне квартиры очень дешевые, потому что туда никого не загонишь. Пахнет там ужасно», — говорит Сайфутдинова.
Самые ходовые квартиры в городе химиков — это двушки. «Казалось бы, должны быть популярными однокомнатные. Но почему-то двухкомнатные пользуются большим спросом. Вероятно, потому что на рынок вышло много квартир, которые перевели в собственность от предприятий. Люди начали продавать оформленные в собственность однушки и расширяться», — поясняет Литвинов.
Миграция населения — немаловажный фактор, который влияет на рынок недвижимости. Исполком рапортует о сокращении оттока населения в 10 раз за последние годы. Согласно статистике исполкома района, в прошлом году город покинули 189 человек, а в 2013 — 1725 человек.
«Миграция была и будет, — говорит Сайфутдинова. — Это нормально для любого города. Статистика, которую приводит исполком, она верная. Действительно раньше люди часто переезжали из Нижнекамска. Особенно в Казань. Это было популярно — раз уж все поехали, то и я поеду. Но статистика говорит и о том, что многие возвращаются. Сейчас тоже уезжают, но меньше. Те же самые работники, которые работают в Нижнекамске как приглашенные, они могут здесь остаться, потому что у них здесь будет работа. Люди почему сюда едут? Потому что работа есть, деньги зарабатывать можно. Если мы берем города, где хорошая экология, то скорее всего там нет производства, но и нет денег», — рассуждает Литвинов. Впрочем, вопрос переезда из Нижнекамска традиционно раскалывает общество на два лагеря. Одни считают, что город хорошеет и люди перестают уезжать, другие убеждены, что экологическая нагрузка растет, а значит делать здесь нечего. «Очень много людей уехали [из Нижнекамска] за прошлый год. Каждый четвертый из моих клиентов продавал квартиру, чтобы уехать в Казань. Сюда же прибывают в основном командировочные, у кого есть работа на заводах», — говорит он.
Говоря о недвижимости, нельзя упомянуть один интересный нюанс. Власти города, устав от постоянных жалоб горожан, два года назад нацелились на искоренение «черных» риэлторов. Так по инициативе исполкома в 2017 году появилась ассоциация риэлторов Нижнекамска. Главное условие вступления в нее — работа с оформлением ИП или ООО. Сейчас в ней порядка 90 риэлторов. Считается, что риэлтор из ассоциации на виду у исполкома и коллег, а значит оказывать некачественные услуги априори не может. Более того, если на члена ассоциации поступает жалоба, то коллеги могут привлечь его к дисциплинарной ответственности.
«У нас в Нижнекамске больше 300 риэлторов — кто-то официально работает, кто-то нет. Из них только процентов 20 можно назвать профессионалами рынка недвижимости, остальные — это посредники», — рассказывает Литвинов, который полтора года возглавлял ассоциацию.
Однако, судя по всему, выведение из тени риэлторов на этом остановилось. Была надежда, что «серые» работники рынка жилья смогут зарегистрироваться хотя бы в качестве самозанятых. Тот же самый Литвинов несколько раз поднимал этот вопрос на бизнес-встречах, в том числе и с депутатом Госдумы Айратом Фарраховым. Однако риэлтору объяснили, что эта категория по закону стать самозанятыми не может. Насколько известно, исполком сейчас планирует проводить контрольные закупки. Но будет ли это, а если и будет, то на какой законодательной базе, пока неясно.