В Смоленске появятся новые высотные регламенты для исторической части города
Проект зон охраны прошел экспертизу, инициированную Главным управлением по культурному наследию, но вызвал вопросы со стороны экспертного сообщества Смоленска.
Главное управление Смоленской области по культурному наследию опубликовало на своем сайте экспертное заключение на Проект объединенной зоны (ПЗО) охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных в городе Смоленске.
ПЗО из прошлого
С 1982 года и по сей день в Смоленске действуют утвержденные режимы и регламенты Проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры, разработанного в 1977 году Государственным ордена трудового Красного знамени институтом проектирования городов «Гипрогор». Чтобы понять значимость документа, достаточно сказать, что он является основой Генерального плана города и Правил землепользования застройки – базовых документов, с учетом которых в Смоленске ведется вся градостроительная деятельность.
В числе ключевых регламентов, прописанных в документе, ограничения по высотности зданий. Их цель — сохранить исторический облик Смоленска и дать возможность градостроительству вестись без ущерба культурному наследию города, его уникальным памятникам архитектуры и истории, таким как Крепостная стена, соборы и церкви, историческая застройка «старого» Смоленска.
Одним из наиболее резонансных случаев, когда ПЗО серьезно повлиял на планы застройщика, является история с попыткой построить 8-этажный жилой дом в Офицерской слободе. В 2022 году прокуратура усмотрела нарушения в планах застройщика и через суд добилась аннулирования выданного ранее разрешения на строительство. Дошло до того, что строительной компании, исполняя решение суда, пришлось приводить стройплощадку в первоначальное состояние и демонтировать фундаментные конструкции.
Сведения о том, что в Смоленске готовится новый Проект зон охраны, появились несколько лет назад. Теперь на всеобщее обозрение представлен Акт государственной историко-культурный экспертизы нового ПЗО, с которым любой желающий может ознакомиться на сайте Главного управления.
Государственный вопрос – в частный заказ
Любопытная деталь: несмотря на государственный статус документа, к его появлению государство отношения фактически не имеет. И заказчик ПЗО, и его разработчик, и экспертная организация, которая провела его экспертизу, – это частные лица и компании.
Как следует из документации, новый Проект разработан по заказу индивидуального предпринимателя Келиной Риммы Николаевны. Проанализировав бизнес-связи ИП Келиной через сайт Ruprofile.ru, выясняем, что она имеет непосредственное отношение к ООО «Специализированный застройщик «Квартал», который через цепочку бизнес-связей выводит на смоленскую бизнесвумен Наталью Глазкову. Наталья Александровна – известный и уважаемый в Смоленске предприниматель, руководитель нескольких строительных компаний, в том числе ООО «Капитель» — той самой фирмы, которой прокуратура запретила строить 8-этажное здание в Офицерской слободе. Так что ООО «Капитель» имеет самый непосредственный интерес к новой редакции ПЗО.
Что касается разработчика документа, то им выступило столичное ООО «Эксперт Наследие». Как следует из информации на Ruprofile.ru, среди заказчиков компании — Главное управление культурного наследия Московской области, для которого ООО выполнило научно-исследовательские работы по разработке ПЗО за 14 миллионов рублей, один контракт от Алтайохранкультуры на 7,8 миллиона рублей и еще пять тендеров от окологосударственных структур на скромные миллион-полтора. Иными словами, компания профильная, но проектами масштаба городов, признанных историческими поселениями федерального значения, судя по всему, не занималась. Примечательно, что в числе заказчиков компании не значится Главное управление Смоленской области по культурному наследию, которое приняло решение о разработке ПЗО.
Экспертизу ПЗО, текст которой как раз и размещен в открытом доступе, провело московское ООО «Астра». История о фирме в открытых базах данных небогатая. В государственных закупках компания не участвовала, а в бизнес-связях ее руководителя значится компания, которая занимается разведением пресноводной рыбы. Таким образом, ни на одном из этапов разработки и экспертизы ПЗО государство участие не принимало. Если не считать, что сами эксперты все-таки имеют аккредитацию Минкульта.
Проект с «двойным дном»
По мнению архитектора, члена Союза архитекторов России Олега Савельева, документ, размещенный на сайте Главного управления Смоленской области по культурному наследию, вызывает ряд вопросов. Так, на сайте Управления отсутствует сам Проект зон охраны. Графическое приложение к Акту сохранено в файле с малым разрешением, что не позволяет идентифицировать условные обозначения и коды зон охраны. Все это, по мнению Савельева, сводит к нулю возможность общественного обсуждения самого Проекта.
«Документ довольно объемный, и на его вдумчивый анализ потребуется много времени. Но из того, что уже удалось увидеть, возникают вопросы. Почему-то в текстовой части Акта и соответственно Проекта 2024 года отсутствует упоминание нашего города как исторического поселения федерального значения с определением предмета его охраны (планировочная структура, силуэты застройки и исторические панорамы), а также ссылки на соблюдение требований законодательства, предъявляемых к разработке любой проектной документации такого уровня.
Границы зон охраны оказались уменьшенными по сравнению с приведенными в Проекте от 1982 года и не покрывают всю территорию объектов культурного наследия (ОКН). Перечень объектов ОКН, расположенных в Смоленске, представлен неполный. Например, в нем отсутствует «Комплекс Нарвского полка», мемориал на улице Нормандия-Неман, мемориал на территории больницы и застройка военного городка на улице Фрунзе.
Сокращены зоны охраняемого природного ландшафта, что может изменить видовые панорамы города. Сокращены охранные зоны ОКН «Воскресенская церковь» и других памятников и ансамблей. Под застройку идет появившаяся после сноса бараков смотровая площадка на улице Бакунина. Нет сравнительного анализа нового проекта с ПЗО 1982 года», — отмечает Олег Савельев.
А что на практике?
На главной набережной Смоленска (открыточный вид и визитная карточка города), в зоне охраняемого с 1982 года природного ландшафта, новыми регламентами допускается размещение новых объектов капитального строительства. Площадь охвата охранными режимами городской территории в новом ПЗО сократилась, а высотные регламенты для нового строительства, вместо максимально допустимых в Проекте 1982 года для этой территории 15 метров, выросли до 30 метров. В историческом ядре города вместо допустимого местами предела высоты застройки 6 метров (высота мансардного дома) на утверждение представляются высотные регламенты до 21 метра. Такая высотность зданий, согласно новому ПЗО, допускается на улице Войкова в охранной зоне Воскресенской церкви, где сейчас находятся отданные под снос корпуса бывшей психиатрической больницы.
Это означает, что и в границах улиц Ногина-Войкова-Коненкова, где планируется строить межвузовский кампус, и в квартале Офицерская слобода можно будет строить дома высотой до семи этажей включительно, что кардинально изменит облик исторической части города.
Конечно, никто не спорит с тем, что город должен развиваться. Но в центральной части Смоленска, которая пользуется наибольшим спросом у девелоперов, земли почти не осталось. Выхода два – уходить из центра города на окраины и в районы области, и/или менять регламенты, чтобы открыть в центре новые возможности для застройщиков.
Прежде чем браться перекраивать древний Смоленск, ответственным руководителям стоит оглянуться на примеры из других регионов. Например, изучить опыт Казани, где в исторической части города живет и процветает Старая Татарская слобода – район малоэтажных зданий дореволюционной эпохи, хранящих дух старого города. Сейчас квартал является туристической жемчужиной, а властям республики Татарстан и в голову не приходит менять в нем высотные регламенты. Поэтому проекты такого масштабного уровня, как зоны охраны центральной части исторического поселения, должны быть на особом контроле не только административных и охранных органов, но и общественных организаций и всего населения города.